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01、120年后，膠州灣實現(xiàn)合圍

1869年前后，一個叫李�；舴业牡聡�年輕博士七次來到中國考察，其中在這一年，他花了半年時間走遍山東數(shù)州，尤其是圍繞著海邊做了詳細考察，最終發(fā)現(xiàn)膠州灣這個地方最適合做華北地理的出�？�。

回德國后，這個著名的地理和地質學家將這些知識寫到有關專著中去。1877年，李希霍芬專門提交了報告《山東地理環(huán)境和礦產(chǎn)資源》，特別提到了膠州灣，給正在崛起、急于擴張的德國的軍政高層人士留下了深刻印象，促成了他們以后的行動。

1897年底，魯西南巨野事件爆發(fā)，德國遠東艦隊進入中國，趁機拿下膠州灣。第二年，清政府與德國簽訂《膠澳租借條約》，將膠州灣沿岸租借99年，成為其殖民地。德國人開始規(guī)劃這個叫青島的城市，當然輪廓就是沿著膠州灣的環(huán)灣布局。

當然，因為德國的資源和人口有限，所以只能沿著東岸向北布局，其中最典型的就是修筑了膠濟鐵路，從市南，市北，四方，滄口，沿著膠州灣一路拓展，構成了近百年的青島格局。后來一戰(zhàn)爆發(fā)，德國夢碎，日本人來，直到被民國收回，再后來人民政權接受這個城市，都是沿內灣布局。

直到1992年青島市政府東遷，才算打破這一格局，向東發(fā)展到了嶗山區(qū)。

進入新世紀，青島城市布局就有點遍地開花了，尤其是濱海大道的組團發(fā)展，可以說完全不一樣了。而2007年之后，“環(huán)灣保護，擁灣發(fā)展”的思路又一次回歸。但2010年代的藍谷等規(guī)劃，又反復了一次。

隨之而來的大橋和隧道的開通，讓膠州灣再次成為重心，原本被膠州灣分割的距離明顯變小，而紅島經(jīng)濟區(qū)補充了北岸的布局。西海岸新區(qū)也與市區(qū)連為一體。當然，之后成立新區(qū)的發(fā)展方向是沿著靈山灣向西拓展，向北也是個方向，但力度沒有那么大。

最終到了2019年，在1898年“青島”這個名詞誕生兩個甲子之后，隨著上合示范區(qū)和青島自貿區(qū)再膠州灣西岸邊的塵埃落定，膠州灣沿岸的所有規(guī)劃終于布局完成，填補完畢。

而此時，大橋降費、地鐵六號線開工、第二隧道要動工的消息也傳來，可謂大動作好消息不斷。

于是在兜兜轉轉120年后，環(huán)灣合圍完成，膠州灣終于如同東京灣那樣，真正成為青島大城市布局的內灣。

而2019年8月，52平方公里的青島自貿區(qū)在西海岸新區(qū)的北部揭牌，預示著西海岸新區(qū)的發(fā)展方向再次北移。

上合和自貿區(qū)兩大國家級新區(qū)的落地，預示著未來幾年，青島的發(fā)展重心已經(jīng)放在了膠州灣西岸。尤其是自貿區(qū)對于西海岸新區(qū)的未來發(fā)展更為關鍵。

02、自貿區(qū)推動新區(qū)發(fā)展重心北移

山東自貿試驗區(qū)青島片區(qū)實施范圍43.3%，全部位于國家新區(qū)青島西海岸新區(qū)范圍內，其中包括青島前灣保稅港區(qū)、西海岸綜合保稅區(qū)、青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、國際經(jīng)濟合作區(qū)（中德生態(tài)園）四個功能區(qū)，是山東自貿試驗區(qū)三個片區(qū)中面積最大的。

在山東自貿試驗區(qū)總體方案106條，占比近95%，也是試點任務最為集中的。青島片區(qū)重點發(fā)展現(xiàn)代海洋、國際貿易、航運物流、現(xiàn)代金融、先進制造等產(chǎn)業(yè)，打造東北亞國際航運樞紐、東部沿海重要的創(chuàng)新中心、海洋經(jīng)濟發(fā)展示范區(qū)，助力青島的國際貿易拓展和產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)新舊動能轉換之目標，可謂任重道遠。

青島自貿區(qū)內擁有前灣大型深水港區(qū)，是世界第七大港口和我國五大外貿口岸之一，是開放發(fā)展的“橋頭堡”。青島片區(qū)獨特的發(fā)展優(yōu)勢有利于集聚最開放、最先進、高等級的發(fā)展要素。

自貿區(qū)的出現(xiàn)，改變了西海岸把大部分重心都放在靈山灣海邊的局面，讓環(huán)膠州灣西岸也成為一個發(fā)展重點，把前灣港和保稅區(qū)及中德生態(tài)園等幾個重點園區(qū)連成一線，打通了向北發(fā)展的各種障礙。辛安不僅僅是城市副中心，而是未來的中心，畢竟連北邊的紅石崖都規(guī)劃了規(guī)模巨大的橋頭堡商務區(qū)。

這個格局的重大調整不僅僅是西海岸、也是青島未來的一個重大歷史機遇。就房地產(chǎn)領域而言，抓住這個機遇的項目不是很多。自貿區(qū)周邊的住宅地產(chǎn)項目幾乎沒有。而離自貿區(qū)最近的，又有城市便利配套的，當屬萬科的在辛安街道的樓盤城市之光了。

隨著自貿區(qū)各項政策的展開，及周邊各大配套的開工，第二隧道貫穿東西，六號地鐵鏈接南北，辛安的黃島中心位置優(yōu)勢將迅速顯現(xiàn)，成為黃島重心北移的中心區(qū)域，而萬科城市之光的提前布局，正是給剛需提供了這樣的一個占位上車的機會。

事實證明，青年們自然也能抓住這樣難得的歷史機遇，看到未來的空間，他們迅速成為這一樓盤的擁躉，使得城市之光全盤熱銷近30億，成為西海岸剛需之王。自貿區(qū)概念熱議之后，城市之光住宅已經(jīng)是尾盤狀態(tài)，目前僅剩余不到200套，進入收官階段，真是過了這個村就沒有這個店了，畢竟是雙地鐵加自身4萬商業(yè)大配套的綜合盤，所以，留給剛需的最后購買機會不多了。你如果真的把這個格局看明白了，就應該知道抓緊時間行動了。

那么，黃島北邊新區(qū)如此熱鬧的局面下，南邊的主城區(qū)又是個什么局面？

03、去年土地烏龍大戲的贏家

去年3月29日，西海岸3宗地拍賣。其中HD2019-3027地塊位于黃島區(qū)嘉陵江西路北側、武當山路西側，土地總面積7188㎡，也就是10.8畝的袖珍地塊，還是個住宅混合零售商業(yè)用地，起拍樓面地價達到了5895元/平。地腳還算不錯，但價格也不低。關鍵是地塊建面只有21190㎡，除去商業(yè)，只剩余19248平的住宅，還要分成兩個地塊，滿打滿算不到200套，都不值得做個項目。估計也就是這個原因，未設置特殊條件。

競拍結果讓人大吃一驚，17家競買人參與搶奪此雞肋地塊，幾乎全是地產(chǎn)巨頭，有萬科、碧桂園、龍湖、世茂、金科、中南、藍光、華發(fā)、海信、青特、天泰、東海等。經(jīng)過90輪快速競拍，最后報價達到7645元/㎡，達到“熔斷”價，只好轉入網(wǎng)下競猜商品房銷售價格。

然后再出波折，如同一幕大戲。4月4日，結果揭曉。首先是山鋼、青特、中南三家公司報價出現(xiàn)問題，小數(shù)點后邊為0，不符合規(guī)范而被淘汰出局，這里邊最遺憾得當然就是山鋼，因為其報價最接近17150的價格，而因為無效，拱手讓給了首創(chuàng)，自然資源局一公布價格，各大媒體跟進宣布：首創(chuàng)成功進軍西海岸。

但是當時有位朋友來問，說自己計算的數(shù)字不是17150，而是16478.57。百忍老師當時的反應是這個應該不會錯吧，這么簡單的算法，這么重要的數(shù)字，所以回復他是否有加權平均的理由？

結果不久，果然宣布電腦算錯了，反正有關部門的粗心大意也不是第一次了，反正都是電腦的問題，外人也無話可說，于是結果作廢，另行宣布。

4月25日，一波三折之后，終于最后結果出爐，龍湖最終以15964.01元/㎡的銷售價格競得，政府指導商品住宅毛坯銷售均價為16478.57元/㎡，成交總價1.63億元，成交樓面地價7674元/㎡。后來龍湖為這個小項目一共設計了兩個樓座，叫春江紫宸。

此事看似贏家是龍湖，實際上是萬科。因為龍湖只是個2萬平的小盤，而距離不遠的萬科新都會可是個超過30萬平的綜合性大盤。

16478元的這個限價，對比萬科新都會同一區(qū)域2018年的毛坯限價13186，已經(jīng)漲了近3300元，上漲幅度25%，所以當時百忍老師提醒，要在黃島買房，這個數(shù)字得注意了。購房者自然會對比價格，用腳投票。

果然很多人見到這個價格，就迅速下單了西邊萬科的剛改大盤新都會，該盤在去年簽約也超過了20億，成為黃島中心城區(qū)樓市的大贏家。

2018年土地出讓之時的限價，其實真的是西海岸有關部門的明智之舉。既幫助解決調控難題，又讓購房者得到了實惠，還讓開發(fā)商能快速出貨，更為關鍵的是抵消了市場的強烈波動，避免了大批韭菜。

如果不是這個限價，以萬科的品牌，新都會的中心地段、周邊的完善配套，價格估計要比現(xiàn)在這個價高不少，當然也會增加銷售難度。

如今限價之下，盡管有自身樓盤的眾多規(guī)劃和配套，有周邊三條地鐵線的規(guī)劃和動工，有不遠處的香江路商圈，有周邊的學校和醫(yī)院。萬科新都會的精裝價格依然穩(wěn)定在15000上下，成為黃島中心城區(qū)的房價穩(wěn)定器。購房者哪里還需要擔心買了之后價格波動的風險？相反，原來把價格漲到2萬左右的香江路的幾個盤的購房者反而是忐忑不安。綜合比較之下，性價比十分明顯。

這里最大的優(yōu)勢其實是土地的稀缺，城市基本布局完成，剩余的一點拆遷也是成本很高，所以，再出現(xiàn)大盤的機會不多了，限價這么低的機會就更少了，何況還有萬科這樣的品牌加持，所以新都會對于黃島的改善需求來說，真是一次很好的換房機會。

就區(qū)域整體來看，盡管西海岸的樓盤供應眾多，但是說到黃島中心區(qū)域，無論土地還是房子，供求關系依然是最為緊張的，否則怎么會17家地產(chǎn)巨頭搶一塊雞肋地塊呢？

他們的集體行為，還不能引導你的購房方向么？

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