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青大新校、膠東機場、地鐵8號線、撤市劃區(qū)……在平時買打折菜的大媽們，都能對膠州的四大利好倒背如流的年份里，膠州迎來了一位不同尋常的行政主官。市委常委、青島市副市長主政膠州，可以強有力地統(tǒng)籌地鐵、膠東機場等大項目的建設(shè)，膠州也勢必會獲得更多政策與配套上的傾斜。

GDP年增速10%以上，這是膠州想要的發(fā)展速度。國際貿(mào)易是膠州發(fā)展的關(guān)鍵詞，房地產(chǎn)業(yè)也必將膠州起勢的關(guān)鍵之年扮演重要角色。

但是，2019年內(nèi)憂外患的膠州樓市，還起得來嗎？

PART 1

2020年，膠州發(fā)展的重心無疑在上合示范區(qū)。

去年10月28日，商務(wù)部正式發(fā)布《中國—上海合作組織地方經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)建設(shè)總體方案》，從國家層面上，上合示范區(qū)的定位非常明確：立足與上合組織國家相關(guān)城市間交流合作，通過建設(shè)區(qū)域物流中心、現(xiàn)代貿(mào)易中心、雙向投資合作中心和商旅文交流發(fā)展中心，打造上合組織國家面向亞太市場的“出�？凇�，形成與上合組織國家相關(guān)城市交流合作集聚的示范區(qū)。

作為海上絲綢之路的北始航港，膠州對外貿(mào)易一直在穩(wěn)步增長。3月5日，人民網(wǎng)發(fā)表了《上合示范區(qū)按下發(fā)展“快進鍵”》的文章。文章中有一組來自青島海關(guān)的數(shù)據(jù)：自2月11日至3月2日，上合示范區(qū)多式聯(lián)運中心共到發(fā)國際班列22列、1852標箱。這意味著，平均每天都有一列國際班列從青島出發(fā)。在如此年份里，這樣的工作成績尤為來之不易。

不過，我希望大家注意的是，大貨車來來往往的貿(mào)易區(qū)從來都不是宜居之地，而且國際貿(mào)易正在呈現(xiàn)智能化、無紙化和簡易化的趨勢，國際貿(mào)易的相關(guān)產(chǎn)業(yè)對于常駐人口的貢獻并不大。在智能軟件的人口熱力圖上，上合示范區(qū)幾乎可以忽略。

老王到上合示范區(qū)探盤時，在寬闊的馬路上幾乎碰不到什么人。2018年夏天，某項目從南京調(diào)過來的營銷總曾經(jīng)向老王吐槽：

周末暖場活動都不好搞，需要準備大巴去膠州市區(qū)拉人，活動結(jié)束再把他們送回去。

沒有剛需支撐的區(qū)域，地產(chǎn)的泡沫終有一天會破。

PART 2

沒有本地剛需的支撐，從營銷層面上講，上合示范區(qū)的位置也很兇險。就如同春秋戰(zhàn)國時期的趙國，屬于“四戰(zhàn)之地”。

北方，膠州主城近郊的樓盤會將膠州老城區(qū)的投資客截流；

東邊，城陽上馬片區(qū)的剛需盤也已經(jīng)跌破萬元線，逼近9000元大關(guān)；距離主城區(qū)更近的高新區(qū)，雖然也沒什么人口，但是距離主城區(qū)更近，名校、大項目配套已落地；

南側(cè)，是同樣有自貿(mào)區(qū)加持的西海岸，辛安片區(qū)和中德生態(tài)園同樣有不少低價樓盤；

就在這樣“三面四強敵”的環(huán)境中，上合示范區(qū)的營銷總們從開盤就沒有幻想剛需上門，這種獨一無二的緊迫感，卻鍛煉出了一只兇悍不亞于燕趙鐵騎的渠道游擊隊。當(dāng)其他地區(qū)剛需枯竭房價下跌時，上合示范區(qū)的人氣便凸顯了出來。

一大巴“韭菜”能割出30萬的利潤，誰能不瘋狂呢？

我們復(fù)盤來看，上合示范區(qū)渠道商的成功，是建立在臨沂、濰坊、日照等地房價飛漲的基礎(chǔ)上。因為與當(dāng)?shù)赜忻黠@的價格差，又有上合示范區(qū)這樣令人炫目的金子招牌，所以房產(chǎn)知識儲備有限的投資客才愿意來填坑。如果2020年魯西南樓市撐不住了，外來投資客大幅度減少……

除了外部市場的隱憂，上合示范區(qū)地產(chǎn)項目本身暗藏危機。許多樓盤2020年交房，質(zhì)量問題必將成為焦點。萬幸沒有質(zhì)量問題，許多購房者也會明白沒有集中供暖，用普通家用熱水器燒地暖是怎樣一種結(jié)果。

有人又在炒作青島大學(xué)的題材了。這個新校區(qū)能不能順利落地還是未知數(shù)，對此我只希望你思考一點：你看看老四方青島理工大學(xué)、青島科技大學(xué)周邊房價走勢，這些年是不是比市南的學(xué)區(qū)房、新都心的地鐵盤、東李的品質(zhì)樓盤漲得還快呢？

有些開發(fā)商渲染的利好，就如同保健品宣傳的療效一樣，聽上去總讓人心潮澎湃，實際上……

所以，親愛的讀者們，不論2020年上合示范區(qū)有多少利好，還要畫多少大餅，也不論房子賣得好不好，別人去不去搶，都不要再問我任何樓盤值不值得買，買哪個盤日后能賺大錢，好嗎？

PART 3

當(dāng)然，新機場的落地、地鐵8號線的開通、膠州撤市劃區(qū)，可能會使得膠州的熱點北移。

對于新機場周邊的空港新區(qū)，現(xiàn)在價格比較低，我希望大家還是通過自己的思考尋找價值答案：這么多年過去了，流亭機場片區(qū)是城陽的價值高地嗎？

此外，我還希望投資客關(guān)注一點：空港新區(qū)有許多央企牽頭，用于保障機場工作人員居住需求的公寓項目。

讓許多投資客想不到的是，雖然自家投資房遠離機場，但是新機場的啟用，讓處在航道上的地產(chǎn)項目規(guī)劃大變臉。總戶數(shù)縮水令人向往的配套就難以保障，原本宣傳的利好便成了實錘的利空，少海片區(qū)降價潮后是維權(quán)潮。

膠州的坑，真不止上合示范區(qū)一個。

PART 4

接下來，我們要說的是膠州樓市的真正利好：撤市劃區(qū)和地鐵8號線。

對于膠州來說，撤市劃區(qū)有四個層面的好處：第一，基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)升級，縣級市屬半工半農(nóng)結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)設(shè)施水平低，撤市劃區(qū)可分享青島市的基建的紅利；第二，公務(wù)員的收入和居民福利逐步向市區(qū)看齊；第三，利于招商引資和大項目的落地；第四，更利于人才的聚集，在膠州區(qū)工作，以后就算是在青島市工作了。

所以，我們看即墨在撤市劃區(qū)之前，樓市的人氣直接蓋過了高新區(qū)。

但是，此一時，彼一時。

即墨撤市劃區(qū)的時候恰逢牛市。青島沒有利好釋放的區(qū)域，日光盤也是層出不窮。但是，膠州卻面臨著西海岸、城陽限購放松的利空對沖。要知道，現(xiàn)在西海岸和城陽同樣有大量低價盤，一旦限購打開，這兩個區(qū)域勢必會分走膠州的投資客。特別是西海岸，現(xiàn)在是善于推動房地產(chǎn)項目落地的前膠州市委書記主政，未來區(qū)域間競爭勢必更加激烈。而且，10萬套人才公寓計劃已經(jīng)有了，一旦輔城區(qū)建起大量的產(chǎn)權(quán)型人才公寓，膠州、即墨這些遠郊區(qū)的低價房競爭力就會大大降低。

對于膠州來說，還有一個難以破解的問題，就是遠大于需求量的供應(yīng)量。

2017年，青島土地市場成交面積最多的是膠州市，共成交51宗，成交面積3028畝。

二級市場上，花樣年通過股權(quán)收購首次登陸青島，股權(quán)收購分別在膠州和即墨，在青島共拿地43宗，土地面積超過2400畝，成為青島土地儲備量最大的房企之一。榮盛也是先后兩次通過股權(quán)并購在膠州獲得1292畝土地。

2018年，膠州市土地成交66宗，面積3676畝。而且在最瘋狂的8月份，膠州還誕生了樓板價超過6000元/平的新地王。2019年速度稍緩，但也是排在全市的第三位。

所以，我們現(xiàn)在從主城區(qū)去膠州，看到的是一個又一個的地產(chǎn)項目；所以，即使華潤帶著頂級配套落戶膠州，低價開盤成交量卻也十分慘淡；所以，膠州的開發(fā)商降價幅度最大，優(yōu)惠最多……

如果，在青島范圍內(nèi)自嗨，膠州確實有這些利好確實是其它區(qū)市難以比擬的，但問題是主城投資客有限，流到膠州的量填不滿那么大的坑；如果站在城市角度去比較，青島目前的吸引力要弱于長三角城市，并面臨著天津、濟南、鄭州等城市競爭，年輕人大量流入，特別是大量流入膠州可能性很小。

現(xiàn)在，我們看不到膠州這供應(yīng)量遠遠大于需求量，發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)的原因。所以，在膠州買房要慎之又慎。

出手的三個要點：

1、8號線的地鐵房當(dāng)然好，但是8號線在膠州境內(nèi)的站比較少，可選擇的盤也少。即使如此，也要選遠離航道、配套完善的盤；

2、工薪層養(yǎng)老族可以選擇膠州。在目前市場條件下，主城周邊的低密度洋房是首選，但一定要調(diào)查明白開發(fā)商的財務(wù)狀況和房產(chǎn)抵押狀況，不要因為一時貪便宜讓血汗錢打了水漂；

3、主城區(qū)剛需該買還是要買，但一定要僅僅把握稀缺屬性。學(xué)區(qū)排在第一位，其次就是商業(yè)和醫(yī)療配套。這個市場下，當(dāng)然是要選最好的戶型、選樓王，那些有瑕疵的房子看都不要看一眼。

現(xiàn)在，你真的是上帝了。

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