最近，青島不少公眾號(hào)都發(fā)了一條青島樓市復(fù)蘇的消息，而且還有視頻有真相。買房子的人排隊(duì)買房，宣稱房價(jià)也大有上漲趨勢(shì)，直接一波購房恐慌就蠢蠢欲動(dòng)了。

許多人都在疑慮：排隊(duì)買房這個(gè)事情到底是真是假？如果是真的，為什么這么多人現(xiàn)在開始買房子呢？疫情過去房價(jià)走勢(shì)到底是什么狀態(tài)呢？為了解答這些問題，我們決定去實(shí)地考察一下，跟大家好好聊聊這個(gè)事情。

01.“排隊(duì)”是真，至于買房...

首先，根據(jù)實(shí)地考察，幾個(gè)公眾號(hào)中所提到的樓盤確實(shí)比較火熱，但是排隊(duì)消毒登記進(jìn)入案場是真，排隊(duì)購房的場景倒沒有發(fā)現(xiàn)。

隨著疫情情況的逐漸好轉(zhuǎn)，確實(shí)陸陸續(xù)續(xù)有樓盤開始對(duì)外開放，但是排隊(duì)買房這事兒出現(xiàn)的幾率微乎其微，畢竟現(xiàn)在整個(gè)青島的樓市價(jià)格，沒有達(dá)到可以排隊(duì)買房的地步。

城陽某項(xiàng)目現(xiàn)場

在之前的文章《疫情打響攻堅(jiān)戰(zhàn)，誰能拯救青島樓市？》我提到過，由于疫情的影響，很多購房者的需求被推后，但是需求不會(huì)消失。我相信由于疫情的影響，讓更多的剛需感受到了自有房產(chǎn)的重要性，因此甚至有產(chǎn)生新需求的可能。

02.爆發(fā)式看房？必然

為什么這么說，因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)間點(diǎn)爆發(fā)的原因無外乎有三。

第一，售樓處剛剛開放，的確會(huì)吸引一批購房者看房子，積攢了一個(gè)多月的看房者勢(shì)必會(huì)有一點(diǎn)爆發(fā)的感覺；

第二，不外乎有被部分自媒體引導(dǎo)的可能，現(xiàn)在關(guān)于樓市眾說紛紜，確實(shí)有相關(guān)人士聲稱疫情過去樓市可能會(huì)漲價(jià)，但是我們看房價(jià)還是要基于供求關(guān)系、客戶組成等因素，綜合考慮，具體問題具體分析；

第三，最近城陽下發(fā)了具體的人才公寓共有產(chǎn)權(quán)政策，還是比較具有誘惑力的，勢(shì)必會(huì)觸發(fā)一些看房動(dòng)作。因此，這個(gè)時(shí)間段涌現(xiàn)出大量的看房者不足為奇，也不必要造成什么“搶房大戰(zhàn)”的恐慌，買房子不是買菜、買鹽，買房子是大支出，大家還是要穩(wěn)定心態(tài)，按需選擇。

03.漲價(jià)？這事兒可得想清楚！

咱們看透了“搶房大戰(zhàn)”，對(duì)于房子馬上就漲價(jià)這件事兒，我心中有三個(gè)深深的問號(hào)。

第一，且不說漲不漲，房價(jià)支撐的資本是什么？據(jù)估算，青島市2020年大約有26萬套一手商品房的庫存量，這還是不算新拿預(yù)售開盤的數(shù)量，但是青島市的消化量是一年14萬套。也就是說，2020年消化庫存都任務(wù)艱巨，供求關(guān)系嚴(yán)重不平衡，尤其是西海岸新區(qū)、膠州這種區(qū)塊，房價(jià)支撐頗有壓力。

今年各區(qū)的去化壓力普遍比較大

第二，房價(jià)漲價(jià)的勇氣在哪呢？我們已知的庫存已經(jīng)過量了，但是最近依然不斷有居住用地在出售。隨著地塊的出售，還會(huì)不斷有新的樓盤進(jìn)入市場。青島樓市過度飽和的情況將長期存在，但是2018~2019年數(shù)據(jù)顯示，新增常住人口數(shù)年增速僅為1.1%。也就是說人口增速是追不上商品房增速的。

再加上青島二手房市場2019年下跌速度達(dá)到全國第一，本就打擊了一批投資客的信心�？驮床怀渥愕那闆r下，房企的還債壓力大，很難想象需要多大的底氣去觸碰漲價(jià)這根線。

第三，有沒有依據(jù)可以漲價(jià)呢？目前來看，在人口增速達(dá)不到的情況下，如果有利好或者是釋放了金融支持信號(hào)，也會(huì)引發(fā)一波購房熱潮，帶動(dòng)房價(jià)上行。

圖源：青島北城新樓市

青島最近釋放了很多信號(hào)，如放開落戶、人才公寓等，這些可以成為漲價(jià)的依據(jù)嗎？人才公寓確實(shí)能給很多樓盤帶去一些客戶，包括放開落戶主要還是針對(duì)需要解決孩子上學(xué)問題的購房者。

這些動(dòng)作確實(shí)能夠刺激青島市民的購房需求，但是需求和購買中間橫亙著巨大的資金問題，同時(shí)金融方面也沒有看到解決的信號(hào)。

而且，在疫情期間，上面多次開會(huì)提到關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，多地樓市松綁和銀行放松都被喊停，反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。這些都只能是穩(wěn)房價(jià)的信號(hào)，堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖是各地必須長期堅(jiān)持的道路。因此，短期內(nèi)極大扶持樓市的信號(hào)，短期內(nèi)不會(huì)乍現(xiàn)。

04.青島樓市，也沒必要失去信心

當(dāng)然，也不是說要對(duì)青島樓市就此失去信心。市內(nèi)四區(qū)的地位不會(huì)動(dòng)搖，由于地塊的稀缺，保值和升值能力依然優(yōu)秀。

像膠州、城陽、即墨、黃島這些近幾年賣地多、庫存大，產(chǎn)業(yè)速度又沒有跟上的區(qū)市，短期內(nèi)不僅不會(huì)出現(xiàn)上漲的情況，反而房價(jià)有可能再往下探一探。

樓市是需要長期研究的問題，綜合考慮的方面非常多，如果單單從一個(gè)樓盤的動(dòng)向或者一個(gè)區(qū)位的動(dòng)向，去判斷整個(gè)區(qū)域的樓市發(fā)展，那絕對(duì)是不懂樓市的表現(xiàn)。希望我們多思考，多討論，理性看待樓市發(fā)展。

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