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最近北青島樓市最為轟動的就是城陽共有產(chǎn)權房和即墨大賣地這兩大事件了，這對這兩個緊鄰的區(qū)域未來的樓市都會產(chǎn)生重大影響，呈現(xiàn)了不同的走向。不妨舉例簡單分析一下即墨的創(chuàng)智新區(qū)市場。

01、創(chuàng)智新區(qū)的淡定銷售之路

尤其是即墨樓市來說，一個周的時間出讓了480萬平的商住用地，相當于去年一年的量，不能不讓整個行業(yè)震動。無論是開發(fā)商還是購房者，都得考慮未來這些土地將如何在本區(qū)域引發(fā)供求關系的變化及競爭格局的演化，并對此做出比較靠前的決策，免得事到臨頭，不知如何選擇。

就即墨各個區(qū)域來說，反而是西部壓力最大，因為在過去一年八塊土地出讓的局面下，這次又加了好幾個盤，十幾個盤蜂擁而至的競爭格局已經(jīng)難以避免，因此短兵相接應該就是下半年。其次就是藍色硅谷，這次土地增加也不少，本來去化壓力就大，這次估計更得引發(fā)大調(diào)整。

而比較下來，反而是創(chuàng)智新區(qū)算是最淡定的。本次出讓的近500萬平的商住用地里，有70萬平屬于創(chuàng)智新區(qū)，只占了15%，比例不算大。據(jù)說有本地一家企業(yè)和一家央企要來，主要就是這兩家。土地主要集中在正方形的核心區(qū)域里邊，只有一塊10萬平的土地在南邊的外圍區(qū)域。

從土地的出讓情況來看，有的包含了大量商業(yè)，有得要求自持，成本都比較高。比起前期拿地的企業(yè)來說，基本打平。

眾所周知，過去兩年，創(chuàng)智新區(qū)的樓市總體比較冷靜和平穩(wěn)，就是火爆的時候只收全款，價格也高一些。市場降溫后，價格也沒有多大的降幅，一直堅持住了一萬二三帶裝修的價格底線。

而且，經(jīng)過這兩年的消化，小戶型基本去化殆盡，基本都是剩下了115以上的戶型，總價基本不低于140萬，記住這個數(shù)字，這是一個很關鍵的門檻。

新出讓的土地即便上市，也得秋天之后，所以時間還是有空白的。當然，這期間會有金隅這樣的地王項目，但是其地價都是6000了，房子的價格自然是低不了。

02、即墨特色的城市化之路

看了一下最新出爐的2019年底的青島人口統(tǒng)計，有一些數(shù)字還是比較耐人尋味的。比如西海岸新區(qū)總人口突破了160萬，看似很多，增長也快，但是比起北青島的城陽85萬加上即墨125萬總計210萬的總人口，還是少了50萬。

200多萬的總人口，這就是北青島的機會，尤其是即墨，改區(qū)最晚，擁有大量存量的農(nóng)村人口需要實現(xiàn)工業(yè)化和城市化，因此大有機會。

而即墨城市內(nèi)部的城中村改造因為剩余土地太少，導致只有向外圍擴展。龍山街道這邊位于即墨西南方，處于即墨、城陽、嶗山三區(qū)交界，有點三不管的意思，對于大量人口來說，各有奇招，來實現(xiàn)自己的安家落戶之夢。

比如這邊204國道旁邊的西叫村，在過去很多年里以開發(fā)小產(chǎn)權房子西叫新區(qū)著稱，到處發(fā)小廣告，引來不少人。其北邊的有即墨獨有的農(nóng)民經(jīng)濟適用房大高層的眾和城，當年4000沒人要，2018年房價大漲之后，竟然炒到了七八千。

對于即墨東部市場來說，主流市場在鶴山路和藍鰲路兩條向東打通了藍色硅谷的主動脈。在歷史上，這邊就是即墨乃至青島很重要的一個混合型的產(chǎn)業(yè)基地，各種產(chǎn)業(yè)和企業(yè)蓬勃發(fā)展。著名的即發(fā)、六合、金王等大公司的生產(chǎn)基地都在此，形成了機械鑄造、電子科技、服裝鞋帽、設計包裝、食品加工等多種產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

近兩年，即墨除了打通了東西向的兩大動脈之外，南北向也打通了青龍高速及重修了297省道，讓這邊的交通大為改善。

青龍高速穿過龍山風景區(qū)，這邊正是嶗山北脈，山體連綿，目前正是春暖花開，道路連邊漫山遍野繁花似錦，正是一年最美之時。

著名的龍山寺也在重修之中，工程浩大，建成之后有望成為即墨最大的寺廟。

03、創(chuàng)智新區(qū)的外圍剛需之路

創(chuàng)智新區(qū)快速發(fā)展的這些年，外圍其實也得到了發(fā)展，東邊越過高速，有保利的香頌，以大戶型洋房和疊拼別墅為主。 還有溪山林語，做了驚人的8層大疊墅，都是走高端路線，單價過萬，總價更高，也只能慢慢尋找高端客戶。

南邊的龍山街道核心區(qū)，則是走平民路線。依托鶴山路和藍鰲路，十多年前就有龍山花園的開拓之時房價才3000元，早幾年還有錦繡華隆的續(xù)接，那是已經(jīng)賣到近6000元了。

隨后還有東部醫(yī)療中心的建立，雖然招商還在進行中，但基礎設置還不錯。

時間走到2020年，來自福建的閩系全國性企業(yè)中駿地產(chǎn)殺入龍山街道。選的地方也是比較有代表性：在創(chuàng)智新區(qū)的南側，龍山的北麓，鶴山路與藍鰲路中間地帶，青龍高速即墨東出口3分鐘車程的地方，拿下了50畝地，做一個剛需精致小樓盤，定名麗景府。

市場定位也很簡單明了，就是看中了龍山街道的市場空白，為周邊企業(yè)的眾多員工和村莊年青人提供剛需婚房產(chǎn)品。

前文說了，創(chuàng)智新區(qū)目前沒有小戶型，價格也低不了。所以剛需要在這邊買房，發(fā)現(xiàn)一個嚴峻的問題，就是門檻就是140萬 ，這個總價之下，幾乎沒有房子。

據(jù)了解，龍山街道周邊的婚房改善，每月增加幾百元都是負擔。中國，還是收入不高的人是大多數(shù)，創(chuàng)智新區(qū)的音樂谷雖好，曲高和寡，難以享受到。

在這樣的情況下，給外圍樓盤以巨大的剛需市場空間。70萬到140萬的覆蓋，完全是一個市場供給的空白。在這樣的市場局面下，去年冬天青特城占了北邊的龍泉街道，賣了400多套。今年春天，中駿麗景府占據(jù)了南邊的龍山街道，都是低單價，集約式戶型，做低總價，全力服務周邊的剛需，業(yè)績都不錯。

即發(fā)等旁邊大企業(yè)的中層管理人員、剛畢業(yè)大學生、還有小型個體企業(yè)主們的大量認購，盡管疫情還沒有結束，盡管沒有城陽那樣的共有產(chǎn)權房的政策刺激，但周邊剛需依然體現(xiàn)了巨大的消化能力，開盤半月，毛坯均價9000、帶裝修10000左右的情況下，麗景府兩棟小高層150套已經(jīng)基本去化完畢，可謂出乎中駿的意料。要知道這個盤總計才不到700套房子。

就目前的即墨東部樓市來說，這個業(yè)績真的把一眾改善型的樓盤壓倒了。看來還是剛需市場是需求最為旺盛的，抓住剛需才能贏得市場。

04、南方地產(chǎn)巨頭的精致產(chǎn)品之路

中駿本身對產(chǎn)品的定位和總價的控制都是極為到位。麗景府雖然定位剛需，但做得是產(chǎn)品的升級版，89平的三房兩廳一衛(wèi)，102平的三房兩廳兩衛(wèi)，118平的四房兩廳兩衛(wèi)，目前來說，在整個創(chuàng)智新區(qū)板塊，都是獨一無二的戶型和總價，具有明顯的市場差異化競爭的獨占格局，二胎的家庭也好，三代人同住也好，都進行了一步到位的全覆蓋，可謂周到。

在戶型上，南方企業(yè)的精工細作體現(xiàn)了出來�？蛷d和主臥的大飄窗，送面積比較多。次臥的陽臺，給了具體實用空間。麗景府的這些戶型方案，據(jù)說都要經(jīng)過集團黃老板的親自參與和最終確認。所以大到每個房型的得房率、戶型配置，小到每一個房間尺度上的取舍忖度，中駿這樣的全國性巨頭，對比一般企業(yè)，對產(chǎn)品的細節(jié)有著精細和嚴謹?shù)膱?zhí)著。

對于住戶而言，產(chǎn)品本身的舒適性更是買房置業(yè)關注的重中之重�，F(xiàn)在的90后們雖然支付能力有限，但畢竟通過網(wǎng)絡了解全世界的信息，視野開闊，因此也很挑剔。花更少的錢買到更多的功能，這是新一代年輕人的普遍需求。

中駿發(fā)揮在大城市打造高端項目的優(yōu)勢，把剛需盤也做出來改善風。比如小區(qū)里總綠化面積為13300㎡，園區(qū)內(nèi)設有入口廣場、迎賓樹陣、對景跌水景墻、景觀會客廳、多功能草坪、特色景墻、健身跑道、兒童樂園、林下書吧、老年活動中場地、健身區(qū)域、入戶花園等十幾項景觀配套。

雖然是剛需盤，但麗景府采用了精裝大堂和電梯廳，大堂裝配中央空調(diào)，門框采用石材打造，也讓住戶們?nèi)胱『蠛苡忻孀印�業(yè)主最關心的物業(yè)由世邦泰和服務，中駿的全資子公司，也是全國性的物業(yè)公司。

市場有空白，抓住來填補。提高項目性價比，首入青島做品牌�？苛巳珖�五十強的豐富經(jīng)驗，麗景府在這個春天，和龍山上的花兒一樣，綻放在即墨東部。這確實值得下個月要在即墨大批拿地的眾多開發(fā)商們好好借鑒一下了。

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