2018年的青島樓市，伴隨上合峰會(huì)的召開(kāi)，備受矚目，回溯這一年，市場(chǎng)經(jīng)歷了峰會(huì)前的火爆，各大秒空的樓盤、瘋漲的二手房市場(chǎng)；同時(shí)，也感受到了峰會(huì)后逐步降溫的絲絲涼意，不斷緊縮的政策和整體下行的趨勢(shì)。

筆者用“跌宕起伏”來(lái)形容今年的青島樓市，再恰當(dāng)不過(guò)。

這不禁讓我們想到了舉辦金磚峰會(huì)后，房?jī)r(jià)持續(xù)下滑的廈門以及2010年后，樓市充滿波折的杭州……

撰文/?燮旻

---

巔峰低谷

2018年青島樓市很“精彩”

2018年的“金三銀四紅五月”甚至可以用輝煌一詞來(lái)形容，均價(jià)突破5萬(wàn)/㎡的市南嶗山；月銷量直逼5000套的西海岸；均價(jià)同比漲幅突破50%的平度等遠(yuǎn)郊；一二手房倒掛嚴(yán)重甚至達(dá)到了全國(guó)第五；4月限購(gòu)令出臺(tái)沒(méi)有為樓市降溫反而激起了購(gòu)買的緊迫感。整個(gè)樓市沉浸在借了盛會(huì)的“東風(fēng)”狂歡里，一個(gè)個(gè)有著傲人“去化”的樓盤，買到的人忽略了高額房?jī)r(jià)而暗自竊喜，對(duì)房?jī)r(jià)望而卻步的人更是焦慮不斷。

說(shuō)來(lái)也是巧合，峰會(huì)剛好在年中召開(kāi)，形成了鮮明的分水嶺。預(yù)期的持續(xù)走高并沒(méi)有來(lái)臨。中央決心抑制房?jī)r(jià)上漲，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)。調(diào)控政策不斷延伸，限購(gòu)政策作用周期來(lái)臨，住房投資投機(jī)活動(dòng)受到抑制；棚改貨幣化政策淡出，對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的功效等綜合因素影響。青島樓市終于“冷靜”下來(lái)。

如今，2018即將落下帷幕，回顧下半年，青島一二手房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)更是形成鮮明對(duì)比。一方面，二房市場(chǎng)各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)探底，成交情況略顯慘淡，二手房均價(jià)連續(xù)4月持續(xù)走低，均價(jià)在11月已來(lái)到20075元/㎡的低峰。主城區(qū)尤其是市南區(qū)新房推盤連續(xù)近兩月掛零；另一方面，土地市場(chǎng)熱地頻出，房企大鱷爭(zhēng)相“搶地”。

青島樓市的發(fā)展歷程也在這些鮮明的對(duì)比之間，顯得愈發(fā)“精彩”.......其實(shí)，峰會(huì)后房?jī)r(jià)下跌，“去泡沫”節(jié)奏加快的城市不止是青島，還有廈門。那么，青島樓市會(huì)步上廈門的老路嗎？

就在最近，媒體公開(kāi)報(bào)道了廈門一房企以低于拿地價(jià)賣房，多個(gè)樓盤也都在大力促銷，引爆了廈門房?jī)r(jià)暴跌的話題。驚人、轉(zhuǎn)折、震撼一類的詞語(yǔ)被紛紛用來(lái)形容這個(gè)擁有“金磚”峰會(huì)加持的城市。

甚至說(shuō)，房?jī)r(jià)低于樓面價(jià)這樣的情況是司空見(jiàn)慣的，不止一家售樓部推出的所謂特價(jià)房，赫然低于自己售樓部貼出的土拍樓面價(jià)。即便是沒(méi)有低過(guò)樓面價(jià)，也幾乎十分接近。純粹去看這樣兩個(gè)數(shù)字的對(duì)比和差價(jià)，必賠錢無(wú)疑。

其實(shí)廈門房?jī)r(jià)橫盤早已不是什么秘密，我們仔細(xì)分析房?jī)r(jià)走勢(shì)也能輕易發(fā)現(xiàn)其中端倪。

2016年10月，廈門二手房均價(jià)為38883元/平米；

2017年10月，金磚會(huì)議召開(kāi)時(shí)，均價(jià)為47177元/平米；

2018年5月，均價(jià)為45036元/平米。直至近期，出現(xiàn)了2萬(wàn)8/㎡左右的樓盤。

自確定宣布舉辦峰會(huì)到召開(kāi)峰會(huì)一年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)上漲幅度為21.3%；從峰會(huì)召開(kāi)后到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)不漲反跌，下降幅度為4.5%。

房?jī)r(jià)經(jīng)歷大起大落的，還有同樣擁有峰會(huì)城市定位的杭州......

杭州房?jī)r(jià)下跌的那五年

從2000年開(kāi)始，中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的崛起，帶動(dòng)了江浙滬廣東南沿海的先富，杭州地處江浙，有強(qiáng)大的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，民間資本，又有不太冷，江河湖海的自然條件。所以在10年前的杭州，民富鑄就了房地產(chǎn)的飛速上漲。

純粹的杭州民富怕是沒(méi)有那么容易，將一個(gè)既沒(méi)有如今如此龐大的阿里巴巴，又沒(méi)有亞運(yùn)會(huì)、和G20加持的純二線城市推向中國(guó)房?jī)r(jià)的巔峰。杭州的房?jī)r(jià)更多的還是被溫甬臺(tái)聯(lián)合炒作的結(jié)果。

如果不是查閱相關(guān)數(shù)據(jù)，小編甚至也不能相信，2010年時(shí)的杭州，房?jī)r(jià)全國(guó)排名第一！不僅僅遠(yuǎn)超其他省會(huì)城市，還把北上廣深踩在了腳下！

除了杭州，我們還看到，溫州、寧波、舟山，都紛紛上榜前10名。這是杭州的巔峰和驕傲，也是杭州的房?jī)r(jià)的沒(méi)落和轉(zhuǎn)折。

2008年的金融危機(jī)雖然沒(méi)有讓我國(guó)的經(jīng)濟(jì)垮掉，但對(duì)于大部分中國(guó)的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，都或多或少的影響。當(dāng)年的江浙沿海，加工貿(mào)易業(yè)受到重創(chuàng)，整體江浙民間資金拆借出現(xiàn)大批資金鏈斷裂問(wèn)題，將杭州巔峰的房?jī)r(jià)拉下水，從此不僅迅速下跌，還出現(xiàn)了一蹶不振的現(xiàn)象。

隨后，阿里崛起，產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐加快，亞運(yùn)會(huì)以及2016年G20峰會(huì)的多重利好加持下，冷卻長(zhǎng)達(dá)5年的杭州樓市又回到了上漲的階段。

而從2011年到2016年這五年，被稱之為杭州“失去的五年”。

杭州的昨天，是否會(huì)成為青島的明天？

在看過(guò)青島杭州廈門的房?jī)r(jià)走勢(shì)后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)，其實(shí)就是一個(gè)城市的“股價(jià)”。所以，樓市跟股市一樣，長(zhǎng)期看價(jià)值，短線看趨勢(shì)。股價(jià)短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)飆升離不開(kāi)概念和資金，樓市也是一樣。例如今天的杭州，樓市絕對(duì)具備長(zhǎng)期的投資價(jià)值，而廈門則偏向于短期持有，而且是已過(guò)了紅利期的“短線股”。

相較于前面兩座城市的特點(diǎn)，青島樓市也出現(xiàn)了類似廈門峰會(huì)后，房?jī)r(jià)下滑的趨勢(shì)，但并不代表青島一定是廈門，廈門的驟降在于城市自身無(wú)法撐起如此龐大的房產(chǎn)市場(chǎng)，而當(dāng)時(shí)介入廈門樓市的，投資客占據(jù)多數(shù)，有真正購(gòu)房需求的人群并不多，導(dǎo)致峰會(huì)后風(fēng)向變化，大批投資客離場(chǎng)，才會(huì)有廈門樓市隨后的動(dòng)蕩。

面對(duì)前車之鑒，青島完全有機(jī)會(huì)可以避免廈門的現(xiàn)狀，但這里筆者不是說(shuō)不要降價(jià)，房?jī)r(jià)下滑的大勢(shì)不可逆，青島要做的是在平穩(wěn)有序的環(huán)境下，讓房?jī)r(jià)來(lái)到一個(gè)匹配城市承受度的區(qū)間，而不是短時(shí)間內(nèi)的急速崩塌。這樣對(duì)于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，極為不利。

那么具體該如何做？筆者認(rèn)為，青島至少要在兩大方面加強(qiáng)改進(jìn)。

首先需要直面的問(wèn)題就是如何激發(fā)出新動(dòng)能。杭州的新經(jīng)濟(jì)有多強(qiáng)？舉幾個(gè)簡(jiǎn)單的例子。杭州人工智能融資規(guī)模、平均單筆融資金額增長(zhǎng)率均超過(guò)370%，每萬(wàn)人擁有人工智能企業(yè)的數(shù)量等指標(biāo)居全國(guó)大中型城市首位；杭州“獨(dú)角獸”榜單企業(yè)數(shù)量位居全國(guó)第三，僅次于北京和深圳。

而青島的情況并不樂(lè)觀。雖然GDP過(guò)了萬(wàn)億大關(guān)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)能力還亟待提升。

其次是有關(guān)人均收入與人才吸引。2017年青島市一般公共預(yù)算收入1157.1億元，杭州市一般公共預(yù)算收入1567.4億元，相差400多億元。杭州市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重高于青島，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭更猛，信息技術(shù)等高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)先，企業(yè)效益和收入水平相對(duì)較高，所以杭州財(cái)政收入、居民收入明顯高于青島。

青島的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)則中高新技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、金融等新興產(chǎn)業(yè)薄弱。這種不均衡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造成人均收入過(guò)低，并不足以支撐如今的房?jī)r(jià)。

2018年最新數(shù)據(jù)顯示，青島地區(qū)平均崗位薪酬5763元，雖然位居山東第一，但在全國(guó)來(lái)看基本沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)。

這正是青島乃至山東經(jīng)濟(jì)大而不強(qiáng)的真實(shí)寫(xiě)照。從龍頭來(lái)講，一個(gè)阿里巴巴就足以成為杭州新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核動(dòng)力，帶動(dòng)了杭州“互聯(lián)網(wǎng)+”經(jīng)濟(jì)的快速騰飛。而青島無(wú)論海爾、海信還是中車、青島港，本身都在艱難轉(zhuǎn)型之中，不足以成為新經(jīng)濟(jì)的一極。

因此，對(duì)于青島來(lái)說(shuō)上合經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換試驗(yàn)區(qū)核心城市定位、“中國(guó)制造2025”試點(diǎn)示范城市等利好條件已經(jīng)鋪墊，如何更好地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化是當(dāng)前不可忽視的重點(diǎn)。今日我們需要直面去解決的痛點(diǎn)便是明日城市蛻變，走上快速發(fā)展道路的關(guān)鍵。

Tags：杭州,房?jī)r(jià),下跌,五年,或許,就是,青島,明天,2018,年

轉(zhuǎn)載：文章來(lái)自用戶投稿不代表本站觀點(diǎn)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們。