未來房價到底是漲是跌，崩盤風(fēng)險是否臨近？摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌5月27日拋出觀點(diǎn)稱，全盤來看，預(yù)計全國房價將會溫和下降2%，這是有記錄以來房價首次下跌。但不同城市的情況會不一樣。

  具體來看，朱海斌團(tuán)隊預(yù)計，在一線城市，房價仍將保持強(qiáng)勁，或還可上漲5%；在供應(yīng)較少的二線城市，預(yù)計房價仍將持平，而在那些供應(yīng)嚴(yán)重過剩的城市，價格可能會下降10%；摩根大通對三線城市保持謹(jǐn)慎，價格降幅或為5%，但仍小于供應(yīng)過剩的二線城市，原因是三線城市的房價相對較低，價格敏感度也較低。

  總體而言，“房價僅會出現(xiàn)適度調(diào)整”，朱海斌說。

  從背景來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場是個什么走勢？朱海斌通過研究發(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)到達(dá)拐點(diǎn)。

  在2013年走出強(qiáng)勁表現(xiàn)后，房地產(chǎn)市場在2014年的開局低迷。今年前4個月內(nèi)，住宅銷售面積同比下降8.6%(2013年為同比增長17.5%)，銷售額同比下降9.9%(2013年為同比增長26.6%)，新房開工同比下降24.5%(2013年為同比增長11.6%)。10大城市住宅庫存去化周期已經(jīng)從今年初的10個月增長至4月份的17.7個月。同時，房價上漲勢頭已經(jīng)降溫。根據(jù)搜房網(wǎng)消息，未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的房價環(huán)比漲幅已經(jīng)降至0.1%(3月份為0.38%)，100個城市內(nèi)房價較上個月下跌的數(shù)量已經(jīng)從3月份的37個增加到45個。兩個數(shù)字都是2012年6月以來的最低水平。

  房地產(chǎn)市場為什么會從強(qiáng)走弱，以至于朱海斌預(yù)期全國房價溫和下降2%？他表示，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變在很大程度上可以歸因于供應(yīng)過剩和2013年下半年以來的貨幣政策緊縮。中國從1998年開始住房改革，引入了商品房市場。直到2011年，市場基本上都處于供應(yīng)不足狀態(tài)，由此導(dǎo)致房價不斷上漲。但是，在2011年，這種形勢發(fā)生了轉(zhuǎn)變，原因是房地產(chǎn)投資加速，新房開工量在2010年首次突破10億平方米關(guān)口后于2013年達(dá)到14.6億平方米。以在建住宅總面積除以住宅年銷量計算的住房供應(yīng)指標(biāo)上升到(并且始終保持在)4以上，這意味著將需要花費(fèi)4年以上的時間才能銷售掉目前在建的所有住宅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3.4年的歷史平均水平。

  在這個過程中，政策反應(yīng)是需要觀察的影響要素，而房地產(chǎn)市場的惡化已經(jīng)觸發(fā)了一些政策反應(yīng)。央行[微博]近期要求主要商業(yè)銀行確保它們的為首次購房者提供合理的房貸支持。在此之前，一些地方政府已經(jīng)宣布了放松房地產(chǎn)緊縮的措施，南京、天津和無錫放松了住房限購的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，銅陵為首次購房者提供財政補(bǔ)貼，揚(yáng)州提供住房公積金支持。

  朱海斌認(rèn)為，將會有更多的地方政府跟風(fēng)加入，但是，沒有跡象表明中央政府將會在短期內(nèi)放松房地產(chǎn)緊縮政策，亦沒有跡象表明央行可能會在短期內(nèi)下調(diào)利率或放松信貸政策。摩根大通預(yù)測，地方層面的松綁將不足以扭轉(zhuǎn)市場形勢。

  對于房地產(chǎn)市場前景，朱海斌觀點(diǎn)認(rèn)為，有充分的理由相信目前的房地產(chǎn)市場調(diào)整與2008年和2012年上半年的調(diào)整不同：區(qū)域差異更大，二三線城市面臨嚴(yán)重的供應(yīng)過剩壓力，而這些城市在中國房地產(chǎn)市場內(nèi)占的比重很大。市場調(diào)整所持續(xù)的時間也很可能會長于過去。但是房價崩潰的可能性不大。

  首先，城鎮(zhèn)化看起來并沒有減速。中國的城鎮(zhèn)化率(城鎮(zhèn)居民和人口的比率)從2000年的36.2%提高到2013年的53.7%，城鎮(zhèn)化速度保持在1.3%左右，相當(dāng)于每年2，000萬人。

  其次，家庭收入增長仍然保持穩(wěn)固。中國在過去10年中始終保持著兩位數(shù)的收入增長率。即使在2013年名義GDP增長率大幅降至9.5%(相對比2011年為17.8%)以后，城鎮(zhèn)家庭的人均收入仍然增長了9.6%。

  城鎮(zhèn)化和收入增長創(chuàng)造了住宅需求。朱海斌團(tuán)隊估計，未來幾年每年的真實住宅需求約為10億平方米，包括來自新城鎮(zhèn)居民、改善型和舊房替換的需求，這與2013年銷售的建筑面積大致相當(dāng)。強(qiáng)勁的收入增長還為解決高房價收入比的問題提供了一個相對不那么痛苦的調(diào)整方式，也就是通過收入增長而非房價崩盤而實現(xiàn)。

  第三，中國的家庭儲蓄率非常高，但是投資的選擇有限。金融改革的加速將有助于改變這種格局，但到目前為止影響不大。因此，目前房地產(chǎn)仍是一種具有吸引力的投資對象。

  最后，政府擁有支持房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)和政治動機(jī)。政府收入嚴(yán)重依賴于房地產(chǎn)行業(yè)(包括房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地出售)。另外，鑒于房價崩潰可能會導(dǎo)致社會動蕩，政府將會進(jìn)行干預(yù)，防范下行風(fēng)險。

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