距央行12日要求落實(shí)差別化信貸政策已逾半月，記者走訪市場時(shí)發(fā)現(xiàn)，個(gè)貸尚無明顯變化，開發(fā)貸也繼續(xù)“錢緊”。對信貸放水的期望在降溫，對更大范圍、更大幅度“降價(jià)”的預(yù)判似在升溫，各方的博弈在繼續(xù)。

  房貸市場仍“喊渴”

  12日，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作。會議提出的一系列要求，包括合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款；有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測分析；建立信息溝通機(jī)制，對社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題，及時(shí)給予回應(yīng)，等等。

  央行這一表態(tài)，被認(rèn)為指向今年以來銀行愈演愈烈的按揭貸款“不愿貸、拖延貸、漲價(jià)貸”等情況。

  半個(gè)多月過去了。記者近日在上海走訪交行、浦發(fā)、中行等多家銀行發(fā)現(xiàn)，房貸的發(fā)放節(jié)奏并無明顯變化。有機(jī)構(gòu)近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前市場上首套房貸利率變動情況不大，仍是基準(zhǔn)利率或上浮，最高上浮10%。

  上海太平洋房屋凱旋北路一組店長鄧川說：“目前，銀行的房貸審批流程有所加快，但放款速度卻依然很慢，最快也要1個(gè)月，銀行說是沒錢放。一般來說，月底不可能放款，月初還相對好貸一點(diǎn)。”

  上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)較大，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制，更喜歡把錢投到更為安全和收益高的領(lǐng)域。交通銀行一位客戶經(jīng)理告訴記者，目前銀行6月之前的貸款安排已經(jīng)做好，加上6月底是理財(cái)兌付高峰以及存款考核時(shí)點(diǎn)，就算房貸有松動可能也是在下半年。

  房企“吃了上頓沒下頓”

  “現(xiàn)在市場確實(shí)比較差，今年前五個(gè)月的銷售量，還比不上去年一個(gè)月。”一房地產(chǎn)商會負(fù)責(zé)人告訴記者。

  在銀行開發(fā)貸方面，“大企業(yè)還是會拿地，因?yàn)殂y行有貸款額度；中等企業(yè)，大多是債務(wù)纏身，周轉(zhuǎn)困難；而小企業(yè)，已開始出現(xiàn)倒閉。”這位負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)在社會上的閑散資金不少，但是利率高達(dá)15%、20%，一些房企現(xiàn)在是“吃了上頓沒下頓”，根本不敢要。

  房地產(chǎn)貸款增長已呈現(xiàn)放緩勢頭。央行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，3月末主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額15.42萬億元，同比增長18.8%，增速比上年末低0.3個(gè)百分點(diǎn)。這是我國房地產(chǎn)貸款增速在連續(xù)多個(gè)季度上升后的首次回落。

  往年的“紅五月”，今年已不可能。比如，市場機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至27日，5月以來上海全市一手商品住宅成交量為50.4萬平方米，新增供應(yīng)量為68.1萬平方米，批售比達(dá)到1.35：1。5月不乏一些推盤較大的項(xiàng)目，然而這些樓盤去化進(jìn)度緩慢，如東方豪園在5月初推出521套房源，目前僅網(wǎng)簽三套。盡管網(wǎng)簽存在一定的滯后性，但目前的局面與以往推盤后不久即能出現(xiàn)大量成交的情況相比，可以說是大相徑庭。

  世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，5月全國樓市的銷量提升。該機(jī)構(gòu)中國區(qū)研究部主管陳仲偉表示，“央行的表態(tài)并未減緩購房者對房價(jià)上漲幅度和樓市風(fēng)險(xiǎn)積聚的擔(dān)憂，加上2013年的爆發(fā)增長有透支效應(yīng)，現(xiàn)在市場的整體需求疲弱。”

  不能寄望信貸放水

  近期中央提出要“運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼�策工具，適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)”，但此舉“針對企業(yè)反映的實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金總體緊張?zhí)貏e是小微企業(yè)融資難、融資貴等問題”，“支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中西部和小微企業(yè)發(fā)展”。對房地產(chǎn)業(yè)來說，寄望于信貸放水，并不現(xiàn)實(shí)。

  易居中國研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，“預(yù)調(diào)微調(diào)”并不意味著房貸會松動。

  從已披露的1－4月銷售業(yè)績看，中海、保利、世茂、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的20家上市房企出現(xiàn)了業(yè)績同比下滑的現(xiàn)象。截至4月底，滬深兩市共126家房企發(fā)布的2014年第一季度業(yè)績報(bào)告顯示，這些房企一季度歸屬母公司股東的凈利潤106.23億元，較去年同期下滑6.36%。而另一方面，這些房企一季度的負(fù)債和存貨均現(xiàn)大幅增長，負(fù)債合計(jì)2.31萬億元，較去年同期增長25.07%；存貨高達(dá)2.01萬億元，較去年同比上升26.17%。

  德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟說，大量在5月去化不佳的新推樓盤將在6月與后續(xù)入市的樓盤進(jìn)入更為激烈的競爭階段，對于一些看重資金周轉(zhuǎn)的開發(fā)商而言，其降價(jià)的壓力將會更為巨大。一旦6月成交仍不見起色，對開發(fā)商上半年的業(yè)績將影響很大。

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