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來源：21世紀經(jīng)濟報道

如果沒有意外，今年中國的新房銷售會沖上16萬億，再次創(chuàng)下歷史新高。

然而這也大概率會是新房市場的最高峰，未來的開發(fā)商，將如融創(chuàng)孫宏斌、恒大夏海鈞所言，在這15-16萬億紅海中廝殺。

他們已是最樂觀的。保利發(fā)展預測，未來的新房市場規(guī)模將在10萬億左右，有激進者如藍綠雙城的曹舟南甚至預言，這個蛋糕將縮水至5萬億。

所有有遠見的開發(fā)商都在尋找新的藍海、新的增量，他們不約而同地開始加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

文旅和康養(yǎng)成為近兩年大型開發(fā)商爭相進入的領(lǐng)域。12月，融創(chuàng)、金地前后腳來到青島，砸下重金，布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

一些開發(fā)商則大幅度跨界，將觸角伸向更遠的地方。碧桂園研發(fā)智能機器人，恒大、寶能投資新能源汽車等，都是地產(chǎn)資本介入制造業(yè)、實業(yè)的真實案例，它們也已經(jīng)與多家高校和研究機構(gòu)結(jié)成同盟。

當資本與科研、人才、夢想碰撞，將會對產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。開發(fā)商們的未來，就在這場豪賭中。

青島產(chǎn)業(yè)樣本

青島西海岸，一望無際的美麗海景線，大片待開發(fā)的土地資源，正在成為這個城市多種產(chǎn)業(yè)試驗的先行區(qū)。

11月，繼青島東方影都、文旅城之后，融創(chuàng)再次來到這里，與清華大學聯(lián)手打造醫(yī)學中心。

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌透露，融創(chuàng)將在青島投資3000億，目前已投1500億。

不到一個月，12月4日，孫宏斌再次來訪，在這里宣布融創(chuàng)進軍康養(yǎng)，還有了自己的品牌“融愛家”。

孫宏斌稱，山東是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范省，青島是我國區(qū)域醫(yī)療中心，2019年青島也提出了建設(shè)長江以北地區(qū)一流醫(yī)療中心城市的目標，非常適合發(fā)展康養(yǎng)。

青島已是融創(chuàng)目前投資量最大的地區(qū)。孫宏斌透露，明年5月份，融創(chuàng)在青島的首個康養(yǎng)項目阿朵小鎮(zhèn)將正式投入運營。

該園區(qū)總占地約 113 畝，采用CCRC 可持續(xù)照料模式，滿足長住養(yǎng)老及短住旅居客戶的頤養(yǎng)需求。

在康養(yǎng)服務(wù)上，融創(chuàng)與日本美邸（MCS）養(yǎng)老服務(wù)公司合作，快速提升養(yǎng)老服務(wù)方面的運營能力。

孫宏斌話音甫落，12月初，金地集團也來到青島西海岸，簽下三個產(chǎn)業(yè)項目。與融創(chuàng)類似，金地將在西海岸交通商務(wù)板塊，打造集居住、旅游、醫(yī)療、養(yǎng)生養(yǎng)老于一體的多層次全齡化康養(yǎng)社區(qū)。

此外，擬在橋頭堡國際商務(wù)區(qū)投資綜合居住、教育、醫(yī)療、商業(yè)綜合體等配套項目；現(xiàn)為舊村及工業(yè)園區(qū)的隱珠街道項目，金地擬對其進行改造升級，打造集體育、娛樂、生活、體驗為一體的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和消費聚集區(qū)。

山東是金地省域布局深耕的重點區(qū)域之一。青島作為金地戰(zhàn)略深耕城市，西海岸新區(qū)更是金地戰(zhàn)略中的重中之重。

2017年10月，金地首次進入西海岸新區(qū)，短短兩年時間內(nèi)，金地已經(jīng)在新區(qū)布局了5個項目，在建面積121萬平方米，累計投資達55億元人民幣。

未來很多年，金地將持續(xù)在青島增加投資。金地集團董事長凌克認為，青島市政府三灣三城的發(fā)展規(guī)劃，拉開了“大青島”的發(fā)展格局。未來，西海岸新區(qū)有望成為國際化的產(chǎn)城融合的典范。

兩條腿走路

早在幾年前，萬科董事會主席郁亮就宣稱房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，那時，孫宏斌老是懟他，說還是黃金時代。

到了今年，孫宏斌也變了。在最近的幾次露面中，他強調(diào)，今年新房銷售規(guī)模大概會在16萬億，之后會從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，這不是指二手房市場，而是一手房市場的存量，開發(fā)商就都很難做了。

2019年，開發(fā)商們還是僅僅抓住這最后規(guī)模競爭的機會，銷售排行榜前10、前30的劇烈變化，折射著他們的生存焦慮。

根據(jù)克而瑞排行，前11月，恒大超越萬科位居第二，世茂也擠進了前十，龍湖則從前十跌落；而進入千億陣營的房企，也增加到了27家，預計到年底將達到30家，行業(yè)集中度再次提升。

另一方面，大型開發(fā)商們又不得不兩條腿走路，轉(zhuǎn)型多元化，無論是地產(chǎn)相關(guān)還是跨界，他們都和產(chǎn)業(yè)、實業(yè)有了關(guān)聯(lián)。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道統(tǒng)計，排名前30的開發(fā)商、千億級別的房企無一例外開始轉(zhuǎn)型運營，無論是碧桂園的智能機器人和科技小鎮(zhèn)、無人工廠，萬科的產(chǎn)辦和舊改，恒大的新能源汽車，還是融創(chuàng)的文旅、康養(yǎng)和阿朵小鎮(zhèn)，華潤的5G產(chǎn)業(yè)園，舊改和產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為開發(fā)商繞不過去的坎。

就根本而言，開發(fā)商的轉(zhuǎn)型，無一不是試圖通過產(chǎn)業(yè)撬動大型項目，進行綜合開發(fā)運營。未來的房地產(chǎn)市場，將是超大型項目的天下。

融創(chuàng)和金地們在青島的動作，就是這一趨勢的生動演繹，通過引入產(chǎn)業(yè)，與地方政府合作，獲取項目和發(fā)展的資源。

目前，恒大、碧桂園、萬科、華潤、中海等龍頭房企，都在城市運營轉(zhuǎn)型中植入科技、產(chǎn)業(yè)，所投入資金以數(shù)千億計。

房地產(chǎn)資本已強力介入高科技產(chǎn)業(yè)，智能家居、智慧商業(yè)、綠色建筑等之外，科技、產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為落地重點，和工業(yè)企業(yè)、科研院所合作幾乎成為標配。

資深房地產(chǎn)研究人士嚴躍進指出，在這個過程中，要警惕以產(chǎn)業(yè)之名做地產(chǎn)之實，賣房了事。歷史上，曾有大批的城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)荒廢、爛尾，就是這種思路的惡果。

此外，開發(fā)商要在開發(fā)和多元化之間做好資金配比、力量平衡。

如龍湖每年拿出回款10%來做持有物業(yè)，金地每年在多元化的投資也早已超過銷售額的5%。凌克認為，這個比例不能太大，否則會影響ROE等指標。

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