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2019年，再見，10年代

2020年，你好，20年代

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過去10年青島房?jī)r(jià)暴擊137%！

2010年迎最嚴(yán)“新國(guó)十條”，2019年再迎“史上最嚴(yán)調(diào)控”

一個(gè)輪回的房地產(chǎn)調(diào)控

2010年1月青島房?jī)r(jià)6413元/㎡，10年之后，再2019年12月房?jī)r(jià)迎來(lái)暴擊的15199元/㎡，漲幅137%！

第1輪：從2008金融危機(jī)到2010年4萬(wàn)億余熱

基于2008年金融危機(jī)的沖擊，4萬(wàn)億救市，持續(xù)到2009年。2010年應(yīng)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策“新國(guó)十條”出臺(tái)，采用限貸、限購(gòu)等嚴(yán)格措施以遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，改善供需，平抑了房?jī)r(jià)瘋狂上漲的態(tài)勢(shì)，使得2010年房?jī)r(jià)被抑制。

第2輪：從2011“新國(guó)八條”到2013“新國(guó)五條”，迎政策抑制潮

2011年“新國(guó)八條”的實(shí)施，開始引導(dǎo)正確導(dǎo)向的住房消費(fèi)需求，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向理性回歸。整個(gè)周期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求相對(duì)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度不大，基本維持在零值附近上下波動(dòng)。2013年“新國(guó)五條”的出臺(tái)進(jìn)一步穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，控制了房?jī)r(jià)過快的上漲趨勢(shì)。

第3輪：2014年政策松動(dòng)到2015年供給側(cè)改革，樓市“去庫(kù)存”開始

在嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷至冰點(diǎn)，庫(kù)存大量積壓，同時(shí)2014年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。2014年多地房地產(chǎn)限購(gòu)政策在一定程度上松綁或是取消。2015年，調(diào)供應(yīng)與促需求政策雙管齊下，積極倡導(dǎo)全力去庫(kù)存。降息、降準(zhǔn)、降低首付比例及公積金貸款首付、提高公積金貸款額度等舉措，降低購(gòu)房門檻，樓市開始穩(wěn)步增長(zhǎng)。

第4輪：2016“去庫(kù)存”轟轟烈烈到2017“房住不炒”，再到2019年樓市“太難了”

2016年上半年“樓市四小龍”翻江倒海，合肥、蘇州、南京、廈門帶動(dòng)下，全國(guó)樓市持續(xù)翻紅、房子每日一價(jià)、房?jī)r(jià)翻倍。隨后因城施策、因地制宜、分類調(diào)控等全國(guó)內(nèi)掀起了新一輪的限購(gòu)浪潮，我國(guó)各大城市共出臺(tái)了300多條限購(gòu)限貸政策。十九大報(bào)告指出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，到政治局會(huì)議提出要堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)終于在2018年9月份急劇變冷，持續(xù)到今。

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被“扼住咽喉”的甲方“太難了”

我命由“誰(shuí)”不由我的開發(fā)商

曾經(jīng)作為“天之驕子”的開發(fā)商甲方，是“爸爸”！這種工作的不平等，是甲方高高凌駕于乙方之上的。而關(guān)于甲方爸爸的描寫，網(wǎng)上已經(jīng)多的不能再多了。那些要五彩斑斕的黑，“要你不要用ps，要用photoshop來(lái)改圖”的趣味語(yǔ)句，用心說(shuō)出了地位懸殊。

而又曾幾何時(shí)，甲方“爸爸”變得懦弱了。

市場(chǎng)由熱變冷的過程中，甲方老板，都沒感受購(gòu)市場(chǎng)熱銷的場(chǎng)景，而市場(chǎng)突然變冷，導(dǎo)致銷售任務(wù)難以達(dá)成、銷售目標(biāo)一調(diào)再調(diào)，營(yíng)銷手段以“業(yè)績(jī)”論英雄，誰(shuí)can誰(shuí)上，因此“渠道can，因此上渠道”。

隨著渠道需求的極速膨脹，作為行業(yè)內(nèi)的寡頭壟斷者，貝殼變得格外重要，一家之言形成。突然發(fā)現(xiàn)，太難的甲方爸爸，對(duì)待自己的乙方也變得溫順了很多~~

貝殼的確有了定價(jià)的話語(yǔ)權(quán)，基本壟斷了市場(chǎng)，全國(guó)大多數(shù)城市已經(jīng)變成了，貝殼要收多少錢，市場(chǎng)也只能接受多少錢。從市場(chǎng)角度看，貝殼并不是因?yàn)椴灰?guī)范讓人難受，而是規(guī)模后的定價(jià)權(quán)。

能打敗貝殼的估計(jì)也只有火熱的市場(chǎng)或宏觀調(diào)控了，現(xiàn)在其他企業(yè)的確已經(jīng)無(wú)力撼動(dòng)。

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紅島“改制”，“高新區(qū)”擴(kuò)容4倍

紅島街道與高新區(qū)，誰(shuí)是北青島之心

2019年10月，紅島“降維”，“重回”城陽(yáng)。

2019年12月，將紅島街道、河套街道及上馬街道部分劃入高新區(qū)�！皵U(kuò)容后的高新區(qū)”面積由原來(lái)55.1平方公里增至196.5平方公里，擴(kuò)容4倍。

每次發(fā)展部署，都把東海岸的青島、西海岸的黃島、北海岸的紅島放置同一等級(jí)之上。但時(shí)至21世紀(jì)20年代，紅島與高新區(qū)的的差距越拉越大：高新區(qū)高樓林立、產(chǎn)業(yè)園遍布、眾多品牌開發(fā)商深耕于此，初成城市面貌；而對(duì)比紅島街道，幾十年里，紅島一直在尋找屬于北青島的崛起之路，但原來(lái)的漁村還是現(xiàn)在的漁村，原來(lái)的道路，現(xiàn)在還未完全修通。

2009年12月的紅島街道與高新區(qū)

（高新區(qū)正在填魚塘造陸，此時(shí)紅島漁村無(wú)恙）

2019年12月的紅島街道與高新區(qū)

（10年高新區(qū)崛起，紅島漁村無(wú)恙）

1995年青島城市總體規(guī)劃中，以膠州灣東岸為主城,西岸為輔城,環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán),形成“兩點(diǎn)一環(huán)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)”。從此，紅島就被給予厚望。

2002年，市委市政府就青島城市大框架指出：要完成以青島、黃島、紅島三點(diǎn)沿膠州灣形成“三島一灣”的“品”字形框架構(gòu)筑。

隨后2007年推出“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展戰(zhàn)略”、2012年“全域統(tǒng)籌、三城聯(lián)動(dòng)”，到2017年“三灣三城”。

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膠州，慘烈的修羅戰(zhàn)場(chǎng)

2017-2018年的土地雄心，成了2019年之痛

2017年中，膠州土地成交市場(chǎng)火熱：從各區(qū)土地成交面積情況來(lái)看，膠州市土地成交達(dá)到406萬(wàn)方，同時(shí)比例占據(jù)全市1/4！處于絕對(duì)主力。

2018年，膠州土地成交量為600萬(wàn)方，連續(xù)第二年再奪全市第一！

連續(xù)兩年的土地激增，面粉足夠多了，而隨著宏觀調(diào)控的深入，吃面包的人（購(gòu)房者）卻越來(lái)越少，同時(shí)其他區(qū)域的商品房供應(yīng)也持續(xù)增加。投資膠州的可替代區(qū)域包括的城陽(yáng)東、高新區(qū)、西海岸等眾多區(qū)域土地供給不斷。

盡管有膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上合示范區(qū)等紅利夾持，但膠州的2019白熱化火拼慘烈。

龍湖昱城的降價(jià)風(fēng)波、各個(gè)區(qū)域的去精裝化、少海板塊的降價(jià)潮、膠州開發(fā)區(qū)的價(jià)格之戰(zhàn)、全境范圍內(nèi)的極度高傭金導(dǎo)客等等，都成為膠州傳向青島全市的導(dǎo)火線。

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西海岸的“萬(wàn)畝殺”

這年頭，沒有萬(wàn)畝不好意思稱大盤

2018年年底，青島西站通車，隨著對(duì)外聯(lián)系越來(lái)越緊密，青島西海岸交通商務(wù)區(qū)也變得越來(lái)越受市場(chǎng)關(guān)注。

同時(shí)金茂的科技創(chuàng)新城投資600億元、占地6000畝；綠地城市空間站投資180億元、占地2700畝；中海、中農(nóng)商貿(mào)綜合體投資120億元、占地1300畝；金地3000畝的康養(yǎng)智慧谷，也在此處落地。

千畝大盤云集的青島西站，開發(fā)商寥寥數(shù)計(jì)，5大開發(fā)企業(yè)便要深耕于此，單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)估10-20年時(shí)間，即未來(lái)西站范圍起碼要10年才建成。

相對(duì)比濟(jì)南西站的開發(fā)主體方式的不同，濟(jì)南西站硬是引入了十余家開發(fā)企業(yè)，而其中最大的僅為恒大項(xiàng)目，但也僅2000余畝。濟(jì)南西站于2009年7月12日奠基開工，至今整好10年時(shí)間，利用多房企、小體量的開發(fā)模式，將濟(jì)南西站打造成了頗具人氣的片區(qū)之一。

【本文小結(jié)】

2019，風(fēng)平浪靜，波濤洶涌

2020，只爭(zhēng)朝夕，不負(fù)韶華

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Tags：青島,樓市,年度,回顧,回答,2019,

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