“ 時代早已發(fā)生劇變。在這個以科技互聯(lián)網(wǎng)等新經(jīng)濟(jì)為首的新時代里，青島仍沉醉于上個時代殘存的輝煌。無論如何嘆息與不舍，青島的黃金時代已經(jīng)過去，如今的青島更像一個體力日漸不支的中年人，雄心未竟，步履卻已日漸蹣跚�！�

“山東濟(jì)南，中國青島”，這是每一個青島人乃至山東人都耳熟能詳?shù)囊痪湓�，也是青島人拿來揶揄濟(jì)南彰顯自信的口頭禪。青島作為山東第一經(jīng)濟(jì)大市，多年來一直寄望“脫魯入國”，升級為國家級城市，再上一個臺階。而青島房價也在近些年節(jié)節(jié)攀升，并于2018年一季度一舉超越天津，成為中國北方除北京外的房價第一高城市。那么，這些年青島房價是怎樣一步步漲起來的？未來又會如何呢？

一個顯而易見的事實是，青島城市兩次大發(fā)展都伴隨著兩個歷史性機(jī)會，歷史性大會——2008年奧運會和2018年上合峰會的召開。而青島的房價，也以這兩個大會為節(jié)點，前后10年間劃分出了兩個歷史階段。今天我們就沿著歷史的脈絡(luò)梳理一下青島樓市與房價。

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前世今生：大“國情”與小“市情”糾纏的20年 起起伏伏的風(fēng)云變幻

第一階段：奧運前的躁動與國家調(diào)控的大手

第一歷史階段始自2001年，終于2008年。

01年前，青島樓市均價4000以下，查閱01年左右《半島都市報》房產(chǎn)廣告，與市政府一街之隔的黃金地段起價也不過4200每平米，香港路家樂福旁邊，只要3700。（2018年該地段均價4萬以上）

2001年，奧運會申辦成功，青島成為奧運會帆船比賽場地，此后幾年間房價開始走上上漲之路，并于07年達(dá)到頂峰。2005、2006 年因為國家連續(xù)出臺調(diào)控政策，促使房價飛速上漲，青島房價也隨著全國整體的大勢一路飆升，最高漲至8076元/平。較01年正好翻倍。

此后，央行一年內(nèi)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，6次加息，信貸從緊。加上08年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，整個經(jīng)濟(jì)形勢一片慘淡，房地產(chǎn)市場遭遇嚴(yán)冬。青島的房價在08年也出現(xiàn)驟降，跌至5188元/平。青島房價第一個小黃金時代落幕，進(jìn)入第二階段。

第二階段：穩(wěn)定多年后的噴發(fā) 大市上漲疊加峰會概念炒作

第二階段始自08年，終于16年。08年到16年，青島房價進(jìn)入了一個較為穩(wěn)定的階段，從上圖可以看出，8年間一直處于溫和上漲的發(fā)展通道。這段時期對于絕大多數(shù)青島人來說，應(yīng)該也是比較舒服對房價抱怨較少的時期。

拐點出現(xiàn)在2016年10月。2016年，青島市區(qū)房價還有很多1萬以下，城陽很多6000到8000的，房價仍然處于較為便宜舒適的區(qū)間。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2016 年，青島市全市商品房銷售均價為 9231 元/ 平方米，相對于 2011 年僅上漲了 23%，而2017年3月15日，青島的房價均價就狂飆到了18459元/平方米，經(jīng)過短短半年時間，房價整整翻了一倍，相當(dāng)于把5年的漲幅都補(bǔ)回來了。

2017年12月，中國官方宣布上合組織峰會在青島召開，之后青島房價又經(jīng)歷了一輪瘋漲。到2018年5月，全市均價從2017年11月的2萬元直接躥升至2.5萬元，市南區(qū)均價達(dá)到4萬多，嶗山區(qū)3萬多，市北四方李滄2萬多，城陽高新區(qū)黃島區(qū)1萬3以上，鏈家二手房數(shù)據(jù)顯示青島整體二手房均價也達(dá)到2.3萬以上。2018年一季度青島房價累計上漲12.1%，位居全國第一。整個青島樓市已經(jīng)失控。

也是在這一時期，青島一舉超越天津，成為中國北方除北京外的房價第一高城市。

那么，為什么自16年10月開始青島房價開始瘋漲？首先是中國大環(huán)境大“國情”的帶動。2015年3月，央行聯(lián)合住建部等五部委發(fā)布樓市新政策——著名的330新政：首套房公積金貸款首付最低下降到2成，二套房首付下降到4成，個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限也由5年下調(diào)到2年。這也是中央政府為緩解10年至14年的樓市熊市多次出手調(diào)控取消限購后的最強(qiáng)政策刺激。

在中央政策強(qiáng)刺激下，深圳上海北京等大城市開啟一輪房價暴漲。到16年下旬，傳導(dǎo)到青島等二線城市，引發(fā)第一輪暴漲。這也是跟隨全國步調(diào)的一輪暴漲，期間深圳北京杭州等多個城市房價翻倍不止。一時間房價成為全民話題所有人關(guān)注的焦點。

面對第一輪飛漲，17年3月青島市曾緊急出臺限購令，一度遏制住了房價過快上漲，此時經(jīng)過一輪上漲青島均價仍不到2萬元。

然而17年12月，官方正式宣布上合峰會落地青島，伴隨著青島將再次迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇，青島變身一線大都市的殷殷厚望，青島房價進(jìn)入第二輪飛漲。這一次的上漲拋開了國情完全由“市情”決定，人民群眾的發(fā)展信心伴隨著投機(jī)炒房熱，共同導(dǎo)致了第二次上漲。

02

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展望未來：新房市場穩(wěn)中有跌持續(xù)回落 二手房有價無市量價齊跌

如果說房價即一個城市的股價。那么青島這只股票先后跟隨大市波動，在16年牛市中上漲，繼而在“上合峰會”刺激下炒成了概念股，把股價房價炒上了天。

而沒有足夠的業(yè)績支撐——經(jīng)濟(jì)和人口，回落是在所難免。

房價短期看政策，中期看經(jīng)濟(jì)，長期看人口。下面我們就從這三個維度看一下青島房價未來發(fā)展空間。

政策面：確定的調(diào)控 不確定的預(yù)期

客觀的說，青島市政府對于房價的管控一直相對合理，在2016年底以來上漲中兩次出手限購也一定程度遏制了房價失控。

2017年3月16日，為應(yīng)對第一波飛漲，青島緊急出臺限購令，要求外地人在青島購房必須繳納一年社保，以此對沖房價漲勢。隨后，投資炒房客應(yīng)聲而散，市場快速降溫，房價進(jìn)入企穩(wěn)階段。一直到11月份，政府緊緊圍繞房住不炒繼續(xù)進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，限購、限貸、限價…幾乎是每個月一個政策的節(jié)奏，持續(xù)冰凍市場。

2018年4月18日，青島限購再度升級，本地戶籍最多購買2套房，外地人1套，新房二手房限售5年，更堅決的扼殺投機(jī)需求。

這一次調(diào)控，也成為了青島樓市二手房市場的分水嶺。二手房成交量驟減，5月份成交量相對4月環(huán)比下跌39.7%，隨后，市場在有價無市的情況下進(jìn)入緩慢陰跌，從5月的25259元下跌到10月的23069元/平米。

另有數(shù)據(jù)顯示，2018年10月青島新建商品房銷售共計7530套，環(huán)比上月下跌16.68%，同比17年的15689套跌52%。其中，10月新建商品住宅成交6054套，同比17年暴跌50.15%。

可以看出，政府對于房價過快上漲態(tài)度非常明確，就是打壓遏制，畢竟過快上漲對城市發(fā)展人口引進(jìn)各方面都沒有好處。

另一方面，多年來，很多人對青島一直有很多不確定的美好預(yù)期，如升級直轄市，新機(jī)場建設(shè)新地鐵開通帶來的新機(jī)遇，或者再多承接一些類似奧運會上合峰會一樣的特大級會議，或者膠州灣區(qū)大開發(fā)——近日粵港澳灣區(qū)政策出爐估計又點燃了很多人。

這些美好的預(yù)期可以說“如夢幻泡影，如露亦如電”，寄托了青島人民和全國人民對青島的厚望，但是只能說是不確定的預(yù)期，而且靠間歇政策性推動，沒有足夠后備力量支撐，依然如空中花園。接下來一一細(xì)說。

經(jīng)濟(jì)面：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢減弱，新興產(chǎn)業(yè)尚未崛起

提到青島經(jīng)濟(jì)和代表性企業(yè)，你會首先想到什么？海爾海信青島啤酒。相信絕大多數(shù)人都會脫口而出這三大企業(yè)。然而顯而易見的問題是，10年前問這個問題，是這個答案，10年后的今天，依然是這個答案。

然而時代早已發(fā)生劇變。在這個以科技互聯(lián)網(wǎng)等新經(jīng)濟(jì)為首的新時代里，青島仍沉醉于上個時代殘存的輝煌。無論如何嘆息與不舍，青島的黃金時代已經(jīng)過去，如今的青島更像一個體力日漸不支的中年人，雄心未竟，步履卻已日漸蹣跚。

如上文所說，青島兩次大發(fā)展都源于政策性大會，然而政策性大會可以刺激青島政府主導(dǎo)的投資與市政建設(shè)，但不會對經(jīng)濟(jì)基本面帶來根本變化。大會不會帶來新企業(yè)新經(jīng)濟(jì)形態(tài)，也不會帶來新的高收入人群。青島最大的問題是：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢減弱，新興產(chǎn)業(yè)尚未崛起。

上合峰會落戶青島時，很多人都在拿青島和2016年舉辦G20峰會的杭州、2017年舉辦金磚會議的廈門來比較。我們來分別對照看一下。

提到杭州，很多人會脫口而出“阿里巴巴”，那么以阿里巴巴為代表的新經(jīng)濟(jì)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)有多強(qiáng)呢？青啤2017年銷量263億，凈利潤12億；海爾集團(tuán)1593億，利潤69億；海信電器年銷量330億，利潤9.4億。三家企業(yè)累計總和為：銷量2186億，凈利潤90.4億。阿里巴巴2017財年，集團(tuán)收入1583億，凈利潤579億。也就是說一個阿里巴巴的收入，就等于青島這三個企業(yè)全年收入總和的72%，凈利潤率是青島三大企業(yè)總和的6.4倍！產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的巨大差異由此可見一斑。

這也是為什么，雖然看GDP總規(guī)模杭州僅比青島高2位——杭州2017年GDP為12556，青島為11037，但是，以科技互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)等第三產(chǎn)業(yè)新經(jīng)濟(jì)為主的杭州，企業(yè)效益和收入水平明顯更高，而青島雖然GDP過了萬億，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍然主要由國有重工業(yè)、傳統(tǒng)制造業(yè)、出口貿(mào)易等傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)占大頭。這種低質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最大的問題就是限制了人均收入水平的提高。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年青島平均工資為6710元，位居全國第20名。而據(jù)青島統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，青島平均工資在5000多左右。智聯(lián)招聘的薪酬分布數(shù)據(jù)顯示，薪資6000元以內(nèi)的比例為58.9%，8000元以上的僅為20%。按照這個比例，扣除各項費用，絕大多數(shù)青島人的感受是，平均每月拿到手的錢也就在4000多左右。另有網(wǎng)上基于樣本數(shù)據(jù)分析得出的薪資水平報告顯示，青島平均工資僅為4143元，較低收入人群比例規(guī)模更大。

一個收入水平位居全國20位的城市，房價卻排名前10傲居北中國第二。即便我們以6000元月薪的青島年輕人購房為例，二手房均價2萬3，購買70平的房子，需要160萬。首付3成48萬，貸款112萬，按貸款20年來算每月需還貸5000多，就算家長全部替子女出了首付，每月還貸額也成為青島年輕人“不能承受的生命之重”。

未來青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻礙還有很多。青島的開放窗口優(yōu)勢正在失去，而地理末梢的劣勢正在慢慢凸顯，近幾年青島的頂級外企數(shù)量，吸引外資占比，人口增速等均逐年降低。同時，和山東諸多地區(qū)一樣，青島的發(fā)展思維仍然較為保守、僵化，政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)國企等占大頭，外資企業(yè)民營經(jīng)濟(jì)等發(fā)展緩慢，像所有山東家庭一樣，考公務(wù)員進(jìn)事業(yè)單位或當(dāng)海軍軍官仍是孩子最佳就業(yè)選擇——在青島婚戀市場上，海軍軍官依然是最具競爭力的乘龍佳婿。

不止如此，青島不僅面臨全國的強(qiáng)烈競爭，也將面對省內(nèi)的更激烈競爭，“山東濟(jì)南，中國青島”，省內(nèi)兩大都市圈一直在暗中較勁，今年初濟(jì)南將萊蕪收入囊中，發(fā)改委城市中心總工程師表示，“合并是讓濟(jì)南對周邊城市輸出更好的服務(wù)，而不是把周邊的資源吸收過來，形成更嚴(yán)重的發(fā)展鴻溝�！边M(jìn)一步打造濟(jì)南強(qiáng)省會戰(zhàn)略意圖清晰，改變“大省小省會”的尷尬處境。對比其他省市，河南舉全省之力打造鄭州，湖北推武漢湖南推長沙，而濟(jì)南都市圈和青島都市圈仍將長期并存，爭搶資源。

2018年2月22日召開的山東省全面展開新舊動能轉(zhuǎn)換重大工程動員大會上，山東省委書記劉家義在講話中歷數(shù)了山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短板，包括改革開放意識不夠強(qiáng)，科技創(chuàng)新力滯后，區(qū)域優(yōu)勢減弱等，“由別人追著跑到追著別人跑”。這些評價放到青島身上，恰如其分。

人口面：人口增速堪憂 住房空置率高企

決定地區(qū)房價最關(guān)鍵也是最長期的因素就是人口。

2018年9月青島市統(tǒng)計局局長劉岐濤表示，2017年末，青島常住人口為929.05萬人，在15個副省級城市中列第8位。常住人口增加8.65萬，在15個副省級城市中居第10位。青島的人口增速和規(guī)模均已處于中下水平。

同時，相較于其他副省級城市，青島屬于地多人少。深圳市面積不到2千平方公里，人口1200多萬，青島面積為11182平方公里，人口僅900多萬。且青島人口多集中于市內(nèi)五區(qū)，分布不均，雖然城市空間大，但城市整體密度較小，也制約了整體發(fā)展。

決定人口發(fā)展最重要的因素就是經(jīng)濟(jì)。如上面分析可以看出，青島目前面臨高新經(jīng)濟(jì)企業(yè)少，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)老舊單一，工資水平低，再加上高房價……這些都限制了年輕人進(jìn)入青島長期發(fā)展。沒有機(jī)會和機(jī)制，自然不會有人來。

目前，青島能夠吸引的主要還是省內(nèi)人口，隨著省內(nèi)大學(xué)搬遷到青島或在青島開校區(qū)，部分大學(xué)生畢業(yè)后會留在青島發(fā)展。同時省內(nèi)其他城市的人對青島向往者眾，來到青島生活定居。但最優(yōu)秀的人才、越來越多的年輕人都會謀求外面更好的發(fā)展，北上或南下成為他們的更優(yōu)選擇。

人口增速本就落后，加上高端人才缺失，成為青島發(fā)展“會呼吸的痛”。近年來，中國多個城市都掀起“搶人大戰(zhàn)”，放開各種政策給出各種優(yōu)惠，就是為了吸引優(yōu)秀年輕人落戶發(fā)展。比如西安，自戶籍新政實施以來，至2018年底西安新增落戶人口已超過105萬。而在這場搶人大戰(zhàn)中，同為強(qiáng)二線城市的青島動作卻鮮有耳聞。

地多人少，房價飛漲，新增人口不足，這些共同造成了青島住房空置率高企。西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁此前曾發(fā)布《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告，報告顯示，2017年，二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠(yuǎn)超一線城市的16.8%。而二線城市中，青島的住房空置率又明顯較高。

2014年曾有媒體針對市南、市北、李滄、嶗山四個區(qū)域交付半年至兩年合計二十余樓盤進(jìn)行過調(diào)查，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，交付一年后空置率約在30%以下，但不少新樓盤的空置率卻高達(dá)80%。此后四年時間里，青島新建住宅用房數(shù)量較前幾年明顯提升，而與此同時，住房空置率也隨之水漲船高，截止目前，青島空置率已經(jīng)遠(yuǎn)超過20%的警戒線。此前，青島媒體曾報道多個新建小區(qū)多“空城”，因為入住率低冬季不供暖的情況，也一定程度說明了青島住房空置率。

結(jié)論：

經(jīng)過2016年底跟隨大環(huán)境的上漲+2017年底上合峰會帶動下獨立炒作式上漲，青島的政策面、經(jīng)濟(jì)面、人口面均已不支持房價繼續(xù)上漲。

對比2017年10月召開金磚會議的廈門，島內(nèi)房價同樣自2016年10月起飛，二手房均價從3萬8漲到4萬7，而后遍持續(xù)陰跌，目前降至4萬左右，實際成交價3萬8上下。青島未來一年或?qū)��?fù)制該走勢，逐步擠出上合峰會帶來的炒作泡沫，均價或回落至2萬以內(nèi)，在1萬8上下浮動。新房市場穩(wěn)中有跌持續(xù)回落，二手房有價無市直至價量齊跌，會是未來一段時間的新常態(tài)。

購房建議：自住型剛需型買房者可待市場消化掉上合峰會帶來的泡沫后及時出手（時間周期：1~2年），非急用型可待市場穩(wěn)步下跌二手房交易遇冷后挑選合適地段戶型出手，低價接盤二手房。在可見且切實新機(jī)遇出現(xiàn)前，不建議投資型購房者買入。

備注：房價和國家宏觀調(diào)控降息降準(zhǔn)等密切相關(guān)，以上分析皆沒有納入在內(nèi)，跟隨國家政策面大市上漲下跌帶來的房價變化不具體一一展開。

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