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青島樓市，總結(jié)2019，展望2020

2019-12-31 23:40商家資訊

簡(jiǎn)介" 筆者從今年8月開始在頭條寫青島樓市的一些看法，至今已經(jīng)4個(gè)月了，非常感謝朋友們長(zhǎng)久以來的支持和關(guān)注�，F(xiàn)在我們盤點(diǎn)一下青島樓市2019年的情況和2020年的展望。市南區(qū)，由于價(jià)格比較高，已經(jīng)不是剛需能夠得著的了，導(dǎo)致新房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入豪宅時(shí)代，豪宅你...

筆者從今年8月開始在頭條寫青島樓市的一些看法，至今已經(jīng)4個(gè)月了，非常感謝朋友們長(zhǎng)久以來的支持和關(guān)注�，F(xiàn)在我們盤點(diǎn)一下青島樓市2019年的情況和2020年的展望。

市南區(qū)，由于價(jià)格比較高，已經(jīng)不是剛需能夠得著的了，導(dǎo)致新房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入豪宅時(shí)代，豪宅你就不用指望降價(jià)了，除非發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，不過即使降價(jià)，一般人也接不住。2020年市南還是會(huì)維持現(xiàn)狀，畢竟這個(gè)地方占據(jù)了青島太多的資源，全青島，甚至全山東的有錢人都想往這個(gè)地方擠。如果你覺得自己條件還算可以的，可以考慮一下市南的二手房，也許能淘到不錯(cuò)的。

嶗山區(qū)，絕大多數(shù)樓盤以豪宅和別墅為主，銀豐久璽城單價(jià)6萬，30億的銷售額，證明山東土豪還是不少的。而佳源華府4.7萬的價(jià)格，盡管許多人覺得貴，但是也已經(jīng)逼近成本價(jià)，當(dāng)然這個(gè)項(xiàng)目比不了久璽城。豪宅之間的競(jìng)爭(zhēng)還是很殘酷的，畢竟土豪對(duì)于居住環(huán)境的追求要的是完美，單價(jià)達(dá)到這個(gè)級(jí)別，差一兩萬對(duì)他們影響已經(jīng)不大了。當(dāng)然嶗山區(qū)邊緣地帶，還有點(diǎn)剛需盤，像中聯(lián)依山伴城和今年海爾拿地的項(xiàng)目，當(dāng)然在嶗山區(qū)位置比較偏，做不了豪宅，而剛需房也就掛個(gè)嶗山區(qū)的名頭，位置的確不如市北那一帶。2020年嶗山區(qū)的豪宅和市南一樣，不用指望降價(jià)，剛需盤可以參照市北的價(jià)格，不過依然不用指望降價(jià)，因?yàn)閸魃絽^(qū)本來也沒有多少剛需盤，而且海爾今年接近10000的樓板價(jià)拿地也不便宜。

市北區(qū)，新項(xiàng)目不少，今年不少，明年也不少，但是價(jià)格一直很堅(jiān)挺，其實(shí)市北的樓盤很多，但是就是因?yàn)槭心虾蛵魃降膬?yōu)質(zhì)地段，新房已經(jīng)全做豪宅了，導(dǎo)致市北的項(xiàng)目盡管多，但是價(jià)格依然很高。許多人預(yù)測(cè)明年浮山后競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈，我相信浮山后會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)，但是降價(jià)不會(huì)，因?yàn)槭心虾蛵魃揭绯龅膭傂�，無處可選，只能選擇市北，而且市北的配套已經(jīng)非常成熟了。因此2020年，市北的新房?jī)r(jià)格會(huì)依舊堅(jiān)挺，絕不會(huì)出現(xiàn)2019年城陽(yáng)白云山板塊那種激烈競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)面。

李滄區(qū)，今年綠城算是出盡了風(fēng)頭，依靠早些年積攢的口碑，兩次開盤，兩次搖號(hào)，兩次大賣。作為整個(gè)李滄區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，也導(dǎo)致其它開發(fā)商把價(jià)格向綠城靠攏，包括龍湖2.35萬精裝帶車位的房子，以及融創(chuàng)1.7-1.8的毛胚產(chǎn)品。明年李滄會(huì)有一些新盤，價(jià)格還是那句話，綠城就是參考的唯一標(biāo)準(zhǔn)，所有新盤的價(jià)格必須以綠城的定價(jià)作為參考。

以上就是市內(nèi)四區(qū)的情況，如果在限購(gòu)限售不松動(dòng)的情況下，房?jī)r(jià)必然是以穩(wěn)為主，但是如果限購(gòu)限售發(fā)生松動(dòng)，或者金三銀四剛需戶型出現(xiàn)大量去化，則房?jī)r(jià)就會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上漲。

城陽(yáng)區(qū)，分四個(gè)區(qū)域看待，城陽(yáng)西，只有一個(gè)海信觀瀾坐鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)最為穩(wěn)定，從年初穩(wěn)定到年尾，1.6-1.8精裝帶車位的價(jià)格，陽(yáng)臺(tái)算全面積，很不劃算，但是沒辦法，沒有競(jìng)爭(zhēng)，絲毫沒有壓力。城陽(yáng)南，被高度控盤，不過玫瑰園和合院在花嶼城的壓力下在金九銀十走了一批特價(jià)房，后來太和郡也參與特價(jià)房的銷售，不過降幅有限。惜福鎮(zhèn)，今年魯商9000多的特價(jià)房賣了不少，以后的惜福鎮(zhèn)基本就是天一的地盤，天一仁和天境和智慧之城，并且天一剛剛又在惜福鎮(zhèn)拿了一塊地。城陽(yáng)北，算是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域，一共降了三波價(jià)，第一波就是龍湖在端午節(jié)推出一批1.3-1.4的高層精裝特價(jià)房，緊接著昆侖府就被拖下水，推出了1.3-1.4的毛胚高層。第二波就是8月，龍湖又一次推出1.3-1.4的高層特價(jià)房，部分房源有低于1.3的，這次的房源比第一次位置更好一些，此時(shí)正陽(yáng)府跟進(jìn)了，也推出了1.3-1.4的高層毛胚房源。第三波就是10月底，龍湖推出了1.2-1.3的精裝小高層一梯一戶房源，此次算是白云山板塊的徹底見底，融創(chuàng)直接把毛坯高層降到1.1，青特小鎮(zhèn)也推出了1.26-1.4萬的毛胚洋房。對(duì)于城陽(yáng)來說，城陽(yáng)北，競(jìng)爭(zhēng)雖然最激烈，但是庫(kù)存去化的最好，舜山府依然是19年城陽(yáng)的銷冠，也是城陽(yáng)性價(jià)比最高的樓盤。如今城陽(yáng)北部片區(qū)，各樓盤在12月折扣均有所回收。有些房子可能錯(cuò)過就是真的錯(cuò)過，比方說匯豪觀邸，比方說龍湖1.2-1.3的精裝小高，比方說青特小鎮(zhèn)1.3的洋房，還有保利觀堂1.2的洋房。

對(duì)于城陽(yáng)，可能你已經(jīng)錯(cuò)過10-11月最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)，畢竟好多樓盤在12月已經(jīng)不那么便宜了，好多樓盤也沒什么房子了，融創(chuàng)高層毛胚已經(jīng)由1.1的均價(jià)變成現(xiàn)在1.1的起價(jià)。后續(xù)隨著城陽(yáng)的持續(xù)去庫(kù)存，剛需戶型基本只有綠地手里有了，當(dāng)然明年還有一個(gè)佳兆業(yè)，但是比起今年的情況來說，那個(gè)項(xiàng)目帶來的競(jìng)爭(zhēng)就太小了。

黃島情況比較復(fù)雜，樓盤實(shí)在體量太大，如果不全面放松限購(gòu)，黃島的價(jià)格很難出現(xiàn)上漲。2020年你緊盯zhengce就行了，不用著急出手。

膠州就更不用說了，2019年已經(jīng)是“焦粥”，特別是龍湖昱城那9000的特價(jià)毛胚房，引發(fā)的轟動(dòng)實(shí)在不小。膠州畢竟沒有什么支撐，2020依然很難過，如果機(jī)場(chǎng)搬過去，能好轉(zhuǎn)但是不能逆轉(zhuǎn)。

即墨說過很多次了，即墨西明年的競(jìng)爭(zhēng)激烈是必然的，藍(lán)谷的地已經(jīng)流拍了，整體明年即墨的形勢(shì)不容樂觀，今年賣的地實(shí)在太多了。

總之，明年金三銀四之前，最適合買房的就是城陽(yáng)白云山片區(qū)；市內(nèi)四區(qū)也可以買，但是就是抱著自住的打算；黃島持續(xù)觀望；膠州和即墨敬而遠(yuǎn)之。當(dāng)然這一切的大前提是在現(xiàn)有zhengce不松動(dòng)的前提下，一旦出現(xiàn)松動(dòng)，咱們還得另當(dāng)別論。