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早上起來(lái)，智聯(lián)招聘給我推送了這么一則消息。

看到這組數(shù)據(jù)，我的第一反應(yīng)是，哎呦我滴個(gè)媽，青島的平均薪酬都漲到7853元了，敢情我這工作了十好幾年，還在給社會(huì)主義祖國(guó)拖后腿，養(yǎng)家糊口要靠副業(yè)，要寫(xiě)自媒體，甚至工作路上還要跑幾圈順風(fēng)車(chē)。就這樣，日子滿滿當(dāng)當(dāng)才能賺個(gè)萬(wàn)把塊，兩萬(wàn)塊，交了水電物業(yè)手機(jī)話費(fèi)，還完信用卡、花唄、住房貸款，每個(gè)月還得人情隨禮、婚禮份子錢(qián)，金融卡，看看啥都剩不下，作為男人的愛(ài)好，想買(mǎi)點(diǎn)鏡頭、耳機(jī)，給汽車(chē)刷個(gè)動(dòng)力改個(gè)排氣啥的，還是在網(wǎng)上看看就好了……

然后又尋思了一下我之前寫(xiě)過(guò)的一些悟空問(wèn)答，突然額頭冷汗就下來(lái)了。從安居客數(shù)據(jù)上，給大家看這么一個(gè)圖：

放大一點(diǎn)圖看看，青島2019年12月份的房?jī)r(jià)是16340元每平方米。

做個(gè)最簡(jiǎn)單的除法，我們可以算出來(lái)青島的房?jī)r(jià)收入比：16340/7853=2.08，也就是說(shuō)，青島老百姓差不多平均每2個(gè)月工資就可以買(mǎi)1平米房子了。 對(duì)于這個(gè)數(shù)字，縱使有一些誤差，我也想說(shuō)一句：情況不太妙。

為什么不太妙，我們來(lái)看一下歷史上的數(shù)據(jù)：

2018年第三季度，青島平均薪酬是6884元。

2018年9月，青島平均房?jī)r(jià)是20696元。房?jī)r(jià)收入比 3.01。

2017年第二季度，青島平均薪酬是6343元。

2017年6月，青島平均房?jī)r(jià)是17073元，房?jī)r(jià)收入比2.69。

2016年第二季度，青島平均薪酬是6057元。

2016年6月，青島平均房?jī)r(jià)是12349元，房?jī)r(jià)收入比2.03。

再往前看一年：2015年第一季度，青島平均薪酬是5210元。

2015年3月，青島平均房?jī)r(jià)12333元，房?jī)r(jià)收入比2.36。相比2016年，房?jī)r(jià)基本沒(méi)動(dòng)，工資漲了一截，所以房?jī)r(jià)收入比降低了。

這里不探討數(shù)據(jù)的誤差問(wèn)題，可以找安居客或者智聯(lián)招聘探討。我想說(shuō)的是，既然數(shù)據(jù)來(lái)源相同，誤差也是可以抵消的。因此這組數(shù)據(jù)應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。那這組數(shù)據(jù)的恐怖之處在哪里呢？

答案很簡(jiǎn)單，是不是發(fā)現(xiàn)，青島的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)回到2016年夏天，也就是房?jī)r(jià)即將大漲時(shí)候的水平了？沒(méi)錯(cuò)，說(shuō)得很對(duì)。

再引申一下，是不是即將要迎來(lái)下一輪上漲了呢？我的看法：恐怕就是這樣。

很多人懷疑，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律，商品的價(jià)格要圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，為什么房?jī)r(jià)幾十年來(lái)卻只漲不跌呢？很多大咖是這么說(shuō)的：房子的價(jià)值屬性并不只是鋼筋水泥，還包含另一個(gè)要素土地……

這里展開(kāi)講能寫(xiě)一篇論文了，沒(méi)必要，就一句話，房子價(jià)格之所以漲，是因?yàn)槟愕墓べY漲了。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，考慮土地價(jià)值的唯一性和稀缺性以后，房產(chǎn)被賦予了抗通脹屬性，因此，不是一個(gè)城市的房?jī)r(jià)圍繞某個(gè)值上下波動(dòng)，而是一個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比圍繞某個(gè)值上下波動(dòng)。

換言之，雖然很多人感性上盼望房?jī)r(jià)下跌，認(rèn)為房?jī)r(jià)跌了就可以買(mǎi)得起房，但是從理性上說(shuō)，一個(gè)國(guó)家，一個(gè)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，人民生活水平逐步提高的同時(shí)，房?jī)r(jià)還能按住不動(dòng)甚至下跌的情況，那是不可能的。古今中外都沒(méi)有發(fā)生過(guò)。但凡房?jī)r(jià)系統(tǒng)性、大規(guī)模的貶值，一般都是伴隨著經(jīng)濟(jì)衰退、戰(zhàn)爭(zhēng)、危機(jī) ……

總之就一句話，若是房?jī)r(jià)真跌了，那普羅大眾更買(mǎi)不起房子。

對(duì)于青島，很明顯，分析安居客和智聯(lián)招聘的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該圍繞在2.5左右上下波動(dòng)，也就是平均2.5個(gè)月的社平工資，可以購(gòu)買(mǎi)1平米的房產(chǎn)。這個(gè)數(shù)值，從1998年房改以來(lái)，未曾變過(guò)，嚴(yán)格說(shuō)，甚至有在略微走低——意味著青島城市擴(kuò)張的速度比核心地段土地升值的速度要快。

房?jī)r(jià)收入比超過(guò)2.5，意味著房?jī)r(jià)上漲。這時(shí)候窮人、剛需會(huì)買(mǎi)房困難。這其實(shí)個(gè)民生問(wèn)題不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，關(guān)鍵是富人會(huì)發(fā)現(xiàn)，投資地產(chǎn)、炒房獲利的幅度，超過(guò)了開(kāi)廠、辦學(xué)、經(jīng)商、科研獲利的速度，于是他們就會(huì)把開(kāi)廠、辦學(xué)、經(jīng)商、科研的經(jīng)費(fèi)用來(lái)投資地產(chǎn)、炒房，這就叫房地產(chǎn)侵蝕實(shí)體經(jīng)濟(jì)。只要這種情況一出現(xiàn)，上面立刻就坐不住了，馬上會(huì)出現(xiàn)各種政策、限購(gòu)限貸，打壓房?jī)r(jià)，抑制上漲。

而房?jī)r(jià)被抑制住以后，隨著社平工資的上漲，會(huì)發(fā)現(xiàn)各行各業(yè)的用工成本在增加。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)如家具、家電、建材、裝修等的成本皆漲的情況下房?jī)r(jià)不漲，地產(chǎn)商資金鏈斷裂、破產(chǎn)跑路的概率大增，而地產(chǎn)行業(yè)受損意味著相關(guān)大面積行業(yè)受到壓制，地產(chǎn)商大面積跑路也就意味著大量人口的就業(yè)成了問(wèn)題。很明顯，為了保民生保就業(yè)，不可能把房地產(chǎn)往死里打壓，房?jī)r(jià)收入比低到一定程度，勢(shì)必會(huì)放開(kāi)限制，由打壓改為刺激。這就意味著一輪大漲在即。

所以，中國(guó)房地產(chǎn)20來(lái)年的走勢(shì)實(shí)際上走出了一波心電圖，也就是必然中的必然了。

查了一下去年10月16日，我是這么說(shuō)的：

之前我的估算是青島房?jī)r(jià)維持不變的情況下，平均薪酬超過(guò)9000元，房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始下一輪上漲。但是我漏算的地方在于，這一輪上漲之后的打壓太猛，擠水太強(qiáng)烈，一輪大漲之后連著“16連跌”，青島的平均房?jī)r(jià)從2018年夏天的21000元跌到現(xiàn)在的16000元上下，實(shí)際上現(xiàn)在青島的平均薪酬超過(guò)8000元，房?jī)r(jià)就應(yīng)該大概率的“跌不動(dòng)”，“轉(zhuǎn)刺激”了。

而最近一段時(shí)間一些有關(guān)放松調(diào)控、成交量增加的傳聞也已經(jīng)不絕于耳，譬如說(shuō)，西海岸新區(qū)外地人、外國(guó)人的限購(gòu)，實(shí)際上已經(jīng)名存實(shí)亡，這個(gè)很多地產(chǎn)自媒體、大V都已經(jīng)介紹過(guò)，不再贅述。

我之前寫(xiě)悟空問(wèn)答還說(shuō)過(guò)這么一句話，作為剛需，期盼青島的房?jī)r(jià)跌到2016年絕不現(xiàn)實(shí)，但是期盼工資上漲，房?jī)r(jià)不漲，房?jī)r(jià)收入比回到2016年甚至更低，則非�，F(xiàn)實(shí)�，F(xiàn)在這句話已經(jīng)變成了現(xiàn)實(shí)。

那時(shí)候數(shù)據(jù)來(lái)源不是智聯(lián)招聘，請(qǐng)不要糾結(jié)里面的2-4這個(gè)細(xì)節(jié)（哭）

故個(gè)人的判斷是這樣的：青島樓市的16連跌，即將到頭了，限購(gòu)限貸也應(yīng)該差不多了。2020年，樓市應(yīng)該會(huì)適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)向刺激樓市發(fā)展、鼓勵(lì)地產(chǎn)去庫(kù)存為主。

至于什么時(shí)候跌到頭，什么時(shí)候政策徹底放開(kāi)，畢竟沒(méi)有預(yù)測(cè)未來(lái)的能力（相信就是在近期，拖延過(guò)2020年的概率很�。�，具體什么時(shí)候開(kāi)漲，也不得而知。

還是那句話，2016年的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)再現(xiàn)，樓市實(shí)際上已經(jīng)跌出了一個(gè)谷底，作為剛需，就看能不能抓住機(jī)會(huì)上船了。

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