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近兩個(gè)月，很多人來問2020年市場如何？房價(jià)會(huì)是啥趨勢？所以要借年底總結(jié)的方式，回答一下這個(gè)問題。

撰文/?百忍工作室

編輯/?茗萱

明年青島市場的基本特征

2019年年末，青島樓市傳來一條消息，就是這一年的降價(jià)幅度是全國第一。旁邊的濰坊降得也挺猛，而臨沂漲幅居然是全國第一，旁邊的日照漲幅也很猛。至于原因，就不說了。

我們從2018年開始就已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)增長紅利消失的年代。如今，房地產(chǎn)在多堅(jiān)持了一年之后，總額超過16萬億之后，也將會(huì)進(jìn)入萎縮時(shí)代。青島的市場銷售總額連續(xù)4年維持在2400億左右，2020年大概率會(huì)萎縮。

而對于大家最為關(guān)心的房價(jià)，青島樓市這一年的降幅達(dá)到了全國第一。一年的降幅接近于北京三年，其實(shí)這個(gè)在市區(qū)沒那么大，主要是郊區(qū)。降得快一點(diǎn)的最大優(yōu)勢是能比較快地探底，不讓大家在更長地時(shí)間里痛苦，所以也是個(gè)好事，只是18年站在高崗上的人會(huì)苦痛一些。

所以，2020年青島樓市的最大的特征就是筑底，誰能把底筑牢了，就能更輕松一些，讓購房者能夠快速入場，否則他們依然害怕，就不敢入場，猶豫，彷徨，開放商自然就難受。

記著，市區(qū)也不例外，畢竟供應(yīng)量出來了，也不是那家都能賣得動(dòng)，所以也需要筑底。

所以，作為購房者的你，何時(shí)入場，要搞清楚，要摸清楚那個(gè)區(qū)域的底在哪里？

這個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量如何？出貨又如何？一定要有數(shù)。

比如城陽北，經(jīng)過這一年的拼殺，每家筋疲力盡，招數(shù)盡出，基本見底。而城陽南，尤其是城陽西，還有個(gè)過程，這個(gè)過程會(huì)出現(xiàn)在2020。

比如即墨西，今年一下子賣了這么多地，后續(xù)的懸念就很大了。即墨西的第五個(gè)大地塊已經(jīng)是第三輪出讓了，依然在1月3日流拍了。

比如膠州少海，便宜的都七八千了，還是不行，最后協(xié)信干脆自己把自己賣了。而產(chǎn)業(yè)新區(qū)還能維持。膠州的土地還在陸續(xù)出讓，2020會(huì)不會(huì)再有人扛不住資金鏈？是個(gè)巨大的懸念。

市區(qū)的變數(shù)也很大，主要是從新都心到浮山后，從中韓到金家?guī)X，這個(gè)區(qū)域供應(yīng)量會(huì)達(dá)到這幾年來的一個(gè)峰值，這很有意思。就是供求關(guān)系緩解了，那么，會(huì)有很多盤的銷售壓力比較大，而且很多樓盤已經(jīng)主導(dǎo)權(quán)易主，也會(huì)發(fā)生新的變化，所以2020年的市區(qū)南線，很值得期待，改善者慢慢觀察，不要著急下手搶房。這畢竟不是2019，只有天匯和華潤城可選。而北線的四方、滄口和李村，反而沒有那么多激動(dòng)人心的變局。

筑底的過程是個(gè)復(fù)雜的相互博弈的過程，除了開發(fā)商自己的爭奪，政府的賣地因素更為重要。2019年，青島賣了1000多億元的商住用地，這些土地可以建設(shè)近3000萬平的房子，而這一年的銷售不過才14萬套上下。要知道，這一年的青島總財(cái)政收入是1240億元。所以，筑底的演化結(jié)果，還要看2020的賣地情況，尤其是具體區(qū)域的賣地規(guī)模和頻率。

作為購房者，你得看明白，否則糊里糊涂就掉進(jìn)去了。

購房者們的應(yīng)對之策

對于2020年的經(jīng)濟(jì)的應(yīng)對之策，財(cái)經(jīng)專家的水皮說了三條，一是尊重常識(shí)，二是回歸平常心，三是勞動(dòng)創(chuàng)造財(cái)富。這個(gè)用于地產(chǎn)尤其是購房者們也很恰當(dāng)。

你要尊重房地產(chǎn)的常識(shí)，有漲有跌，有好有壞。你要回歸平常心，不要老想著買完房子就漲價(jià)，不要一降價(jià)就想著去鬧。你要辛苦一點(diǎn)去做功課，把項(xiàng)目尤其是企業(yè)的情況搞清楚，否則就風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)砸到你頭上。

企業(yè)的變局是最大的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)比價(jià)格波動(dòng)大多了。2020年，會(huì)有更多的地產(chǎn)企業(yè)倒下或者被收購，有的企業(yè)如果沒有下家，在預(yù)售制度之下，意味著房子沒人蓋了，這才是最大的風(fēng)險(xiǎn)。你要搞清楚，這個(gè)冬天，海德堡二期的土豪們還在寒風(fēng)里到處維權(quán)，而無人搭理。掉進(jìn)這個(gè)坑里，就是炮灰。

當(dāng)然，開發(fā)商的最大難點(diǎn)也出現(xiàn)了——老板們的觀念轉(zhuǎn)變。

這個(gè)冬天跟某老板談起某項(xiàng)目，說你要轉(zhuǎn)變觀念。就你的項(xiàng)目而言，利潤和銷售額，如同魚與熊掌，不可兼得了。

結(jié)果老板說：我不管，我只盯著我的營銷總，一個(gè)月后，他的營銷總離開了。

其實(shí)這樣的項(xiàng)目遍地都是，這樣的老板也到處都是。所以，2020年，這樣的老板和企業(yè)會(huì)很難逃過市場周期的懲罰，最終買單的是交了預(yù)售款的人。

2019年，青島樓市保持了以前的規(guī)模，總額只有個(gè)位數(shù)的降低，還是個(gè)豐收年。但是跟一年前定的目標(biāo)相比，每家的差額都很巨大，而且，給渠道的錢實(shí)在太多了，多到老板心痛的程度。所以，到了年底，不斷有人離職，百忍老師只得又把微信朋友圈里的很多營銷線的朋友的企業(yè)標(biāo)注再次修改。

有離職的朋友又要轉(zhuǎn)型，但是，賺了這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的錢，真的很難適應(yīng)其他行業(yè)，畢竟差別太大。有人一個(gè)盤就花了兩個(gè)億的營銷費(fèi)，多么奢侈和闊綽，別的行業(yè)花兩千萬，老板也已經(jīng)崩潰了。

2020，進(jìn)入一個(gè)新的年代，一個(gè)新的十年，愿我們每個(gè)人都有所改變。

你自己不當(dāng)聰明人，馬上會(huì)有人把你當(dāng)傻瓜——這是百忍老師一再說的話。

移動(dòng)支付的貨幣數(shù)字化之后，小偷們快速退出歷史。大家剩下的就是玩智商的時(shí)代了。P2P在付出萬億代價(jià)之后，這個(gè)行業(yè)終于沒有了。權(quán)健這樣的實(shí)體傳銷遭到重大打擊之后，各種精神傳銷課粉墨登場，以國學(xué)、雞湯甚至致良知的名義給你洗腦，以中年婦女為主打目標(biāo)，青島已經(jīng)有人做到了幾千萬。

羅胖子的年終演講被持續(xù)質(zhì)疑，其實(shí)很簡單，只有讓人思考的知識(shí)，才是真正有用的知識(shí)。灌輸是不行的，要自己學(xué)會(huì)思考，這當(dāng)然是個(gè)很艱苦的過程，能走出來的不多。

就拿房地產(chǎn)來說，回到一個(gè)基本常識(shí)——房地產(chǎn)沒有全國的專家，因?yàn)槊總�(gè)城市甚至每個(gè)區(qū)域都有不同的變化趨勢。但是就是有人愿意花錢去問馬光遠(yuǎn)這樣的所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他甚至都沒去過那個(gè)城市，問他那個(gè)城市房子的事，他也煞有介事的回答。

自己這一年的簡單總結(jié)

百忍老師自己也總結(jié)一下這一年：

這一年寫了超過50萬字，這十幾年來最勤快的一年，算算總數(shù)，十幾年來已經(jīng)超過了300萬字，當(dāng)然，不得不消失的文章也很多，所以，一旦發(fā)了，趕緊看，沒了就別找了，自己去問房圈，那里有。

術(shù)業(yè)有專攻，這幾百萬字主要是青島樓市的各種分析。這當(dāng)然需要大量的思考及與各個(gè)方面的溝通，所謂一萬小時(shí)定律，其實(shí)兩萬小時(shí)也不止了。沒辦法，不如此，變不成你自己的知識(shí)體系，又如何說給大家？

問房圈人數(shù)用了兩年，達(dá)到了2000多人，超過南方諸多城市的眾多大V們，做到問房這個(gè)全國平臺(tái)的第一�；卮�4400個(gè)問題，拯救了不少的韭菜，甚至炮灰，算是沒讓人家白花錢，所以續(xù)費(fèi)率很高，超過95%，真實(shí)的聲音贏得了絕大多數(shù)圈友的認(rèn)可，這是一件很滿足精神世界的事，因?yàn)槟茏屨f真話的地方不多了。

每天忙活的代價(jià)也很沉重，頸椎職業(yè)病更加嚴(yán)重了，睡眠質(zhì)量也大幅下降。

讀萬卷書，行萬里路。除了每天閱讀量不低于5萬字之外，每個(gè)周要做940和926電臺(tái)的四期節(jié)目，除了跑遍青島樓的各個(gè)區(qū)域，看了無數(shù)樓盤之外，這一年還去了泰國、柬埔寨和阿聯(lián)酋三個(gè)國家，六七個(gè)省的數(shù)個(gè)城市去看房子，可謂繼續(xù)開眼界的過程。

四季度還借助保利的售樓處，講了兩場，小范圍更可以暢言無阻，可以系統(tǒng)性地說了不少，現(xiàn)場的粉絲很表示認(rèn)可。以后除了問房圈說實(shí)話，也只能借助這樣的現(xiàn)場機(jī)會(huì)，多說幾句心里話了。

回到我們的時(shí)代：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，知識(shí)更加碎片化，想形成一個(gè)知識(shí)尤其是認(rèn)知體系，將更加艱難。所以，年齡大了，未必不是優(yōu)勢，只是要更加努力而已。

愚病最難醫(yī)治，而知識(shí)的碎片化，更有盲人摸象的結(jié)果，只能讓更多的人變得愚蠢之后還自作聰明。所以，韭菜始終存在。

未來十年，大家要降低自己的期望值，這樣會(huì)更安全，更能抵住誘惑，更不會(huì)掉到井里。當(dāng)然，說歸說，95后和00后們很大一部分又偏偏不能做到降低自己的期望值，這是市場的好處，也是時(shí)代的機(jī)會(huì)。

雖然難，但堅(jiān)持下去，很多時(shí)候命運(yùn)會(huì)反轉(zhuǎn)。

你看前幾個(gè)月被稱為2019年最慘的人的李斌，隨著四季度蔚來汽車銷量大增和股價(jià)大漲，竟然咸魚翻身，而且人家敢于調(diào)侃自己。

所以，我們應(yīng)該有足夠樂觀的心態(tài)和做足功課的勤奮，這是做一切事情的基礎(chǔ)。百忍老師還是忍著重感冒的頭痛把這3000多字寫完，你說你有啥理由偷懶？

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