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最近很多朋友后臺留言,關(guān)心的是個近期不太熱的方向——膠州。

眾所周知,2019年,膠州樓市戰(zhàn)況激烈甚至慘烈,幾個區(qū)域熱門板塊,均有指標(biāo)性項目干脆放價,下半年廝殺最兇的時段,膠州給旁觀者甚至留下了集體向后轉(zhuǎn),跑步重回萬元線下的印象。

那些日子,籠罩在膠州樓市上空最耀眼的幾個光環(huán),比如新機場,上合示范區(qū),輕軌8號線仿佛不約而同的失靈,只留下幾聲“崩盤”的回響,現(xiàn)實又刺耳。

百盤大戰(zhàn),再次點“燃”膠州?

那么,“2020年,膠州樓市會怎樣?”這樣頻繁的發(fā)問,為什么會把目標(biāo)對準(zhǔn)一個早已被描畫得一地雞毛、而且斷言“明天只會更慘”的片區(qū),這好像不太符合“買漲不買跌”的樓市喜好。

2020年,膠州樓市能否改變供需之間的偏重和傾斜,重新找回平衡,實現(xiàn)兩旺?2020年,膠州樓市那些拿的出在落地的 好消息,是否真的因透支而耐藥 , 它們會不會幫助膠州樓市穩(wěn)住陣腳,再掀高潮?

2020年,膠州樓市供給側(cè)依舊火爆,供應(yīng)量至少不輸2019這個推盤高峰。根據(jù)青島地產(chǎn)權(quán)威媒體統(tǒng)計,2019年12月份,膠州樓市在售和待售地產(chǎn)項目達到67個,而房產(chǎn)君根據(jù)各項目公開信息整理的2020膠州可售樓盤,超過100個。

統(tǒng)計路徑也許有所差異, 2020膠州樓市繼續(xù)“熱供”基本沒跑。 在膠州新老城區(qū),在少海和上合示范區(qū),在空港片區(qū),在西部經(jīng)貿(mào)新城,“百盤大戰(zhàn)”足以在膠州的各個方向把場面點燃。

利好消息,因透支而耐藥?

膠州還是那個膠州,越來越大的供應(yīng)會不會把需求有限的那點肚量撐翻?去年膠州某盤“ 從一萬二三垂降至八九千元 ”的劇情肯定要重演,那膠州樓市難道要徹底戰(zhàn)至糜爛?

其實膠州樓市的新年,未必如想象中那么悲觀。在房產(chǎn)君看來,“百盤大戰(zhàn)”會有,但膠州樓市同樣也給我們預(yù)留了逆轉(zhuǎn)頹勢的想象空間。

前面我們說到,膠州還是那個膠州,其實膠州越來越不像從前的膠州。很多人說,新機場,上合示范區(qū),撤市劃區(qū),這些利好已經(jīng)透支到房價身上,把可能的購買需求都榨空了,利好出盡是利空,靴子落地,開始那點激動也平靜了。

果真如此嗎?事實上像4F膠東國際機場這樣的超級配套,其對于樓市價值的帶動效應(yīng)雖然會有波動,但總體而言是逐漸顯現(xiàn)且持續(xù)發(fā)酵的。 投資的情緒會起伏,由空港相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集和城市增容,帶來的人口流入和購房需求,絕對后勁十足。

上合示范區(qū)也是同樣的道理,在國家級政策的引導(dǎo)和扶持之下,示范區(qū)本身的前景很有保障,階段性的投資需求退潮并不妨礙日后的剛需兇猛。

膠州不是過去的膠州,過去的膠州在樓市層面上,還是相對自給自足,獨立于青島樓市主板之外。大勢起時,它會吸收溫量輻射,它會承接外溢需求,但高燒退了,它總會涼得更快。

有了機場,有了8號線,有了上合示范區(qū)這個可以借風(fēng)發(fā)展的潛在創(chuàng)富寶地, 事實上,膠州樓市已經(jīng)逐漸與青島樓市主要板塊的一體化,不再完全依靠當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)需求支撐, 需求的容量會越來越今非昔比,那么用供給的巨大增量來看空膠州樓市,其實未必科學(xué)。

跟著大鱷,買不到吃虧!

任何一個區(qū)域的樓市狀況,都是在一個時間軸上由價格和銷量在市場框架下尋求平衡,價格低了可能賣得快一些,賣得快了,價格也就會穩(wěn)住并上揚。

我們回頭審視去年膠州樓市部分樓盤那些讓人訝異的價格事件,有年根沖刺的因素在,也有企業(yè)策略的理由,不可否認的是, 這樣的價格調(diào)整,客觀上磨平了某些門檻,給今年可能的需求爆發(fā)預(yù)留了一把鑰匙。

相對同樣不限購的即墨,膠州的平均價格差了兩三千,相對于頗有淵源和地緣關(guān)系的西海岸新區(qū),膠州既有不限購的政策優(yōu)勢,也更有價格誘惑力,價格合適,總能讓買房置業(yè)容易一些,對于外地購房者這是一個心動的理由,對于本地改善性置業(yè)者,這同樣是趁便宜換個新家的機會。

跌無止境只存在于想象之中, 疫情可能將銷售時長縮短,可能讓競品房源集中堆積,但可能因此而生的政策寬松是不是也會幫樓市打開另一種局面。

近年來的樓市經(jīng)歷告訴我們,市場如果大有起色,房子不怕多。多少當(dāng)年房子多到人頭皮發(fā)麻的所謂房倉,都曾不夠人搶。

還有一個不知是不是規(guī)律的規(guī)律,跟著大鱷的腳步,基本買不到吃虧上當(dāng),尤其是某些指標(biāo)性的房企,比如某科、某茂,前者已經(jīng)出現(xiàn)在膠州樓市的開發(fā)企業(yè)名單上,早就聲稱要活下去的它,會選錯嗎?

本文來源： 青島市房產(chǎn)咨詢 作者：房產(chǎn)君

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