"2015年至今，青島房?jī)r(jià)從單價(jià)1.2萬漲到1.6萬，經(jīng)歷“兩大漲一小跌”，“兩漲”“分別在2016年底和2018年峰會(huì)前，前者2016年有人戲稱為”30秒決定的命運(yùn)“，隨著全國其他兄弟城市漲價(jià)，第二次漲價(jià)有人說是”峰會(huì)城市現(xiàn)象“和少數(shù)區(qū)域庫存問題，”一小跌“在2018年底，峰會(huì)后的冷靜和郊區(qū)出貨增多所導(dǎo)致。

青島高新區(qū)

下圖可以看出島城這五年房?jī)r(jià)起伏，但是唯獨(dú)一個(gè)地方房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)健成“漲”，那就是青島高新區(qū)。有認(rèn)真看的朋友可能發(fā)現(xiàn)了高新區(qū)的1.5萬到1.3萬怎么解釋——車位、儲(chǔ)藏室、精裝等“其他費(fèi)用”，經(jīng)歷過的朋友們能明白引號(hào)里的內(nèi)容，但不是主要原因。

5年內(nèi)青島高新區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比變化

再回到開頭，在此不討論房?jī)r(jià)上漲原因到底孰對(duì)孰錯(cuò)，我的觀點(diǎn)在這里也不過多表明，只在這說三個(gè)問題：1.城市擴(kuò)容的前中后機(jī)會(huì)、主力人群轉(zhuǎn)移及城市化發(fā)展，前期的5K/㎡你買了沒？限價(jià)你買了沒？別墅、洋房、高層單價(jià)差不多價(jià)時(shí)候你趕上了么？人才公寓符合不？；2.供應(yīng)量和產(chǎn)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)、交通便利性都是宏觀因素，學(xué)區(qū)和積分清楚不，同區(qū)域價(jià)差仍很大（根據(jù)區(qū)域、樓盤、戶型）3.配套是最后一步，現(xiàn)有所見即所得決定目前價(jià)格，如果連規(guī)劃都沒有，價(jià)格后期更頂不上去

存在即合理的高新區(qū)及樓市穩(wěn)成長(zhǎng)

存在即合理，高新區(qū)的產(chǎn)生是城市化和高新產(chǎn)業(yè)人群的聚焦方式——高新區(qū)的“前世今生”

高新區(qū)幾個(gè)重要發(fā)展標(biāo)志

全國到底有多少個(gè)高新區(qū)呢？169個(gè)！其中大哥——中關(guān)村園區(qū)，還有一些其他有名的如蘇州工業(yè)園區(qū)（人口55萬人，主要還兼著國家開發(fā)區(qū)功能）、昆山高新區(qū)（昆山是連續(xù)15年百強(qiáng)縣榜首）。大家對(duì)高新區(qū)利好利空要理性去看，國家劃出來幾個(gè)地方用來發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，吸引高新技術(shù)人才，同時(shí)帶動(dòng)城市化發(fā)展和配套提升，發(fā)展起來的話就是知識(shí)密集型的高素質(zhì)人才聚集地，由于投資條件好，吸引人才和企業(yè)過來，房地產(chǎn)開發(fā)是很正常的事情，在前幾年給了很多來青工作的人很多低門檻購房的機(jī)會(huì)。

看明白了發(fā)展歷史和定位、規(guī)劃后，就不會(huì)妄加揣測(cè)“高新區(qū)”會(huì)不會(huì)發(fā)展成行政區(qū)和市中心。發(fā)展為行政區(qū)和中心區(qū)要看區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、人口、配套、戰(zhàn)略定位，是一個(gè)漫長(zhǎng)過程。平常心低預(yù)期多思考，這樣不會(huì)在看了“2012年高新區(qū)和紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)兩個(gè)牌子一個(gè)班子，擴(kuò)容167平方公里”后就認(rèn)為紅島是“宇宙中心”，也不會(huì)對(duì)“2019年高新區(qū)化為城陽區(qū)管理”看空。

看“自貿(mào)區(qū)”也是同樣道理咯，看東西學(xué)會(huì)獨(dú)立分析和思考，房子也一樣。

有人搞不懂“國家級(jí)新區(qū)”和“國家級(jí)高新區(qū)”

國家級(jí)新區(qū)，全國19個(gè)，高新區(qū)169個(gè)，前者綜合發(fā)展，國家戰(zhàn)略地位，后者高新技術(shù)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、研究提高生產(chǎn)力，可以說是這個(gè)城市發(fā)展的“智囊團(tuán)”和“產(chǎn)研學(xué)中心”，青島北城的高新區(qū)主導(dǎo)行業(yè)是軟件信息、醫(yī)藥、智能制造等。

高新區(qū)的樓市之“搖號(hào)”及房?jī)r(jià)連續(xù)5年平穩(wěn)發(fā)展

高新區(qū)中東部控規(guī)

2018年為何搖號(hào)，青島其他區(qū)域像城陽家佳源片區(qū)實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)房成交價(jià)在1.8-1.9萬左右，高新區(qū)限價(jià)，李村、城陽主城區(qū)剛需產(chǎn)品供貨不足，賣得比較好的李村融創(chuàng)的都會(huì)中心、惜夏板塊的幾個(gè)盤、東郭莊地鐵盤和仲村旁山府高層及旭銀的項(xiàng)目在售，城陽的旭銀價(jià)格當(dāng)時(shí)不便宜。去哪兒買呢，高新區(qū)因限價(jià)，1.2萬精裝很香，如果炒房團(tuán)蜂擁而上肯定就沒有剛需的啥事了，所以采取“搖號(hào)”。當(dāng)年拿地最早的東片區(qū)世貿(mào)、金茂、雨潤、新城、魯商幾家，樓面地價(jià)在1500元/平方左右，甚至更低，開發(fā)商也有底氣。

后來為何不再搖號(hào)，峰會(huì)后其他區(qū)域價(jià)格降溫和供給平衡，比較有名的就是當(dāng)年東郭莊售樓處的雞蛋門，其實(shí)講真那個(gè)盤也不算降價(jià)。

如果能夠看懂高新區(qū)的前世今生和全國高新區(qū)、青島高新區(qū)的情況，就可以讀懂高新區(qū)2019年劃到城陽管理利好還是利空，明白近期三個(gè)社區(qū)的問題了。

高新區(qū)的價(jià)格支撐——現(xiàn)在的高新區(qū)不再是曾經(jīng)的“西四社”

“大幾何中心”

有人說，其實(shí)中間有“再造一個(gè)現(xiàn)代化主城區(qū)”的跡象，黃島是“造一個(gè)新的青島”，看起來貌似比西海岸還牛，不能這么講。這里是“三灣三城”的正中心，從來不敢說是“宇宙中心”，不做“青吹“高吹””但是不可否認(rèn)其位置的優(yōu)越性和發(fā)展地緣基礎(chǔ)。

“三灣三城”中心

青島市最好的市級(jí)配套及規(guī)劃

高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)、研發(fā)

會(huì)議中心、火車站、體育館如何如何，在這里就不多贅述了，有興趣可以去了解下，主要在高新區(qū)中西板塊，暫時(shí)大部分人來講使用頻率可能不高，但無法否認(rèn)他的市級(jí)配套定位之高。如果有國際、國家、區(qū)域的盛會(huì)、運(yùn)動(dòng)、會(huì)展，高新區(qū)被選擇的機(jī)會(huì)更大，高端會(huì)議和活動(dòng)可以促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，對(duì)周邊居民配套改善很有幫助。特別是有高級(jí)別的企業(yè)家盛會(huì)，這里被選中機(jī)會(huì)更大，原因很簡(jiǎn)單，膠州國際機(jī)場(chǎng)離市南五四廣場(chǎng)多遠(yuǎn)，自己想想，大佬們下了飛機(jī)乘車勞頓也餓也累。

智力島

有人問我們，高新區(qū)樓多人少，咋沒商場(chǎng)�。看_實(shí)，去年五一那段時(shí)間，住這兒幾個(gè)兄弟在去高新區(qū)實(shí)地看盤，看了一上午饑腸轆轆，開車10多分鐘從東片區(qū)的新城項(xiàng)目到智力島凱豐國際廣場(chǎng)吃了點(diǎn)。去了兩家連鎖店——喬記漁莊和本家韓餐（西海岸佳世客和山東路萬象城好像也有），確實(shí)餓了，解解饞吧兄弟們，吃個(gè)喬老爺?shù)目倦u打包帶走了，再去本家吃個(gè)韓餐，幸虧打包了烤雞，要不看著這些小菜確實(shí)不能滿足我們，和朋友們又烤了點(diǎn)五花肉。

烤雞挺入味的，也可能那天真餓了。回到話題哈，商業(yè)綜合體目前有上馬晶岳廣場(chǎng)、利客來、凱豐國際廣場(chǎng)等，世貿(mào)52+和魯商商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃今年開放，后面還有中歐的商業(yè)體。有幾次晚上回市區(qū)，看了看中歐、世貿(mào)那面亮燈率還是比較高的，比之前預(yù)想的入住率高。

青島北岸城區(qū)的醫(yī)療資源焦點(diǎn)和新區(qū)教育硬核優(yōu)勢(shì)

隨著城市化發(fā)展及擴(kuò)容，西海岸新區(qū)定位“打造一個(gè)新青島”，李滄區(qū)和城陽區(qū)相繼成為青島的輔城區(qū)，即墨藍(lán)谷的“海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展”，還有環(huán)灣上合示范區(qū)。但以上幾個(gè)區(qū)域中，城陽和即墨目前是沒有三甲級(jí)醫(yī)院的（醫(yī)院也是人口聚集后的配套，但是前期需要有規(guī)劃，城陽白云山國科大醫(yī)院有規(guī)劃），并且大多把教育后置了。

高新區(qū)的醫(yī)療資源主要有市民健康中心的五大三甲醫(yī)院和康復(fù)大學(xué)，其中康復(fù)大學(xué)近日疫情期間又受領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)名，康復(fù)大學(xué)為今年省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，醫(yī)院一定要近，輻射北岸新城區(qū)。

學(xué)在高新區(qū)

青島高新區(qū)，在產(chǎn)業(yè)引進(jìn)同時(shí)，抓住了教育引進(jìn)的機(jī)會(huì)，因?yàn)楦咝聟^(qū)本來就定位發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，人才本身學(xué)歷、素質(zhì)較高，深知教育重要性，對(duì)孩子教育也要求更高。

高新區(qū)高逼格學(xué)校，高新區(qū)東板塊：北實(shí)驗(yàn)二小、銀海，中片區(qū)：青島中學(xué)、清華附中、58中分校等，需要提一下青島中學(xué)。

青島中學(xué)是從北京十一學(xué)校過來的，注意：金家?guī)X也有青島中學(xué)部分，像鞠萍、尹卓都從本部畢業(yè)，北京十一學(xué)�，F(xiàn)任校長(zhǎng)李希貴最早是從濰坊起家。很多人提到青島中學(xué)更多的是在談價(jià)格貴，私立部分一年5萬+，但是沒有看到其自身成本和教師招聘門檻：游泳、擊劍館、射箭、拳擊、棒球場(chǎng)等四十余個(gè)室內(nèi)外專業(yè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館；模擬聯(lián)合國、專業(yè)排練廳等綜合場(chǎng)地近二十間，藝術(shù)、體育老師都要求招收外籍優(yōu)秀教師，基礎(chǔ)學(xué)科招聘以碩士博士為招聘基準(zhǔn)門檻。

有錢能上青島中學(xué)私立部分么？父母?jìng)z人學(xué)歷加權(quán)同時(shí)本科以上，還要面試，父母對(duì)孩子的家庭教育的價(jià)值觀要科學(xué)，符合孩子成長(zhǎng)規(guī)律。

青島中學(xué)

高新區(qū)的房?jī)r(jià)到底未來趨勢(shì)如何

目前從供貨上看，高新區(qū)東片區(qū)基本就是中歐在售，年前毛坯均價(jià)12000元/平，世貿(mào)還有極少數(shù)洋房，剩下的就是別墅了，中片區(qū)基本上魯商、卓越，卓越庫存也不多，魯商年前那次看似套路很深的認(rèn)籌方式，價(jià)格確很有誠意，第一批去化率80%以上，確實(shí)地拿的早價(jià)格不貴，但是到在現(xiàn)在看決策是對(duì)的，相信接下來剩余庫存也好賣，整個(gè)盤容積率也不高。高新區(qū)的3800裝修遭到詬病，中海賣得也很快，據(jù)說很多人覺得他裝修好，位置也不錯(cuò)，紅島那邊幾個(gè)大戶型還有些，當(dāng)然還有1000來套別墅，整個(gè)高新區(qū)剛需和改善的置業(yè)選擇其實(shí)都比較全。也就是說，高新區(qū)東片區(qū)、中片區(qū)基本上隨著配套完善只會(huì)跟著大形勢(shì)走，價(jià)格漲幅肯定不低于青島總體漲幅，另外分區(qū)域分樓盤分產(chǎn)品細(xì)分。

河套和上馬，高新區(qū)的腹地和擴(kuò)容區(qū)，如果在周邊工作或當(dāng)?shù)厝耍�也是不錯(cuò)選擇，首先價(jià)格確實(shí)是很有誘惑力的，有的9000左右，這里不做多講，看后期土地供應(yīng)和原高新區(qū)的發(fā)展。

很多人在問高新區(qū)到底買哪里呢，在這里給大家的一些建議就是，如果你是剛需，哪里方便，哪里符合需求買哪里。如果想買學(xué)區(qū)，先看看自己的孩子上學(xué)時(shí)間和這些優(yōu)質(zhì)學(xué)校的入學(xué)條件和劃片范圍、積分制度。如果想暫時(shí)滿足自己自住，有點(diǎn)人氣和商業(yè)，并且去市區(qū)近就買東片和中片區(qū)，如果覺得長(zhǎng)線投資，紅島可以考慮，改善型需求可以看看別墅產(chǎn)品，郊區(qū)大戶型目前我的觀點(diǎn)是如果是入住率高的小區(qū)還是可以。

看了以上內(nèi)容，在思考下以下問題：

1.城市擴(kuò)容的前中后機(jī)會(huì)、主力人群轉(zhuǎn)移及城市化發(fā)展，前期的5K/㎡你買了沒？限價(jià)你買了沒？別墅、洋房、高層單價(jià)時(shí)候差不多價(jià)時(shí)候你趕上了么？；2.供應(yīng)量和產(chǎn)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)、交通是宏觀因素，學(xué)區(qū)和積分能清除不，同區(qū)域價(jià)差仍很大（根據(jù)區(qū)域、樓盤、戶型）3.配套是最后一步，現(xiàn)有所見即所得決定價(jià)格，如果連規(guī)劃都沒有，價(jià)格更頂不上去

自己要有自己的觀點(diǎn)，閉著眼睛買肯定不行，黃島西海岸也更是如此，根據(jù)自己的需求，和工作、生活便利性，分區(qū)域分樓盤分樓層分戶型分時(shí)間，不要一說我買高新區(qū)就是高新區(qū)，目前高新區(qū)近200平方公里呢，不是這篇文章能持續(xù)解決的，需要拿出樓盤單獨(dú)分析，每一個(gè)樓盤內(nèi)每一戶價(jià)格也不一樣。歡迎關(guān)注

#青島住這兒#，和你一起聊聊，在青島住哪兒好。

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