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1、120年后膠州灣完成合圍

1869年前后，一個(gè)叫李�；舴业牡聡�(guó)年輕博士七次來(lái)到中國(guó)考察，其中在這一年，他花了半年時(shí)間走遍山東數(shù)州，尤其是圍繞著海邊做了詳細(xì)考察，最終發(fā)現(xiàn)膠州灣這個(gè)地方最適合做華北地理的出�？凇�

回德國(guó)后，這個(gè)著名的地理和地質(zhì)學(xué)家將這些知識(shí)寫到有關(guān)專著中去。1877年，李�；舴覍ｉT提交了報(bào)告《山東地理環(huán)境和礦產(chǎn)資源》，特別提到了膠州灣，給正在崛起、急于擴(kuò)張的德國(guó)的軍政高層人士留下了深刻印象，促成了他們以后的行動(dòng)。

1897年底，魯西南巨野事件爆發(fā)，德國(guó)遠(yuǎn)東艦隊(duì)進(jìn)入中國(guó)，趁機(jī)拿下膠州灣。第二年，清政府與德國(guó)簽訂《膠澳租借條約》，將膠州灣沿岸租借99年，成為其殖民地。德國(guó)人開(kāi)始規(guī)劃這個(gè)叫青島的城市，當(dāng)然輪廓就是沿著膠州灣的環(huán)灣布局。

當(dāng)然，因?yàn)榈聡?guó)的資源和人口有限，所以只能沿著東岸向北布局，其中最典型的就是修筑了膠濟(jì)鐵路，從市南，市北，四方，滄口，沿著膠州灣一路拓展，構(gòu)成了近百年的青島格局。后來(lái)一戰(zhàn)爆發(fā)，德國(guó)夢(mèng)碎，日本人來(lái)，直到被民國(guó)收回，再后來(lái)人民政權(quán)接受這個(gè)城市，都是沿內(nèi)灣布局。

直到1992年青島市政府東遷，才算打破這一格局，向東發(fā)展到了嶗山區(qū)。

進(jìn)入新世紀(jì)，青島城市布局就有點(diǎn)遍地開(kāi)花了，尤其是濱海大道的組團(tuán)發(fā)展，可以說(shuō)完全不一樣了。而2007年之后，“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”的思路又一次回歸。但2010年代的藍(lán)谷等規(guī)劃，又反復(fù)了一次。

隨之而來(lái)的大橋和隧道的開(kāi)通，讓膠州灣再次成為重心，原本被膠州灣分割的距離明顯變小，而紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)補(bǔ)充了北岸的布局。西海岸新區(qū)也與市區(qū)連為一體。當(dāng)然，之后成立新區(qū)的發(fā)展方向是沿著靈山灣向西拓展，向北也是個(gè)方向，但力度沒(méi)有那么大。

最終到了2019年，在1898年“青島”這個(gè)名詞誕生兩個(gè)甲子之后，隨著上合示范區(qū)和青島自貿(mào)區(qū)再膠州灣西岸邊的塵埃落定，膠州灣沿岸的所有規(guī)劃終于布局完成，填補(bǔ)完畢。

而此時(shí)，大橋降費(fèi)、地鐵六號(hào)線開(kāi)工、第二隧道要?jiǎng)庸さ南�息也傳�?lái)，可謂大動(dòng)作好消息不斷。

于是在兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)120年后，環(huán)灣合圍完成，膠州灣終于如同東京灣那樣，真正成為青島大城市布局的內(nèi)灣。

而2019年8月，52平方公里的青島自貿(mào)區(qū)在西海岸新區(qū)的北部揭牌，預(yù)示著西海岸新區(qū)的發(fā)展方向再次北移。

上合和自貿(mào)區(qū)兩大國(guó)家級(jí)新區(qū)的落地，預(yù)示著未來(lái)幾年，青島的發(fā)展重心已經(jīng)放在了膠州灣西岸。尤其是自貿(mào)區(qū)對(duì)于西海岸新區(qū)的未來(lái)發(fā)展更為關(guān)鍵。

2、自貿(mào)區(qū)推動(dòng)新區(qū)發(fā)展重心北移

山東自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)青島片區(qū)實(shí)施范圍52平方公里，占山東自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)實(shí)施范圍的43.3%，全部位于國(guó)家新區(qū)青島西海岸新區(qū)范圍內(nèi)，其中包括青島前灣保稅港區(qū)、西海岸綜合保稅區(qū)、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作區(qū)（中德生態(tài)園）四個(gè)功能區(qū)，是山東自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)三個(gè)片區(qū)中面積最大的。

在山東自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)總體方案112條試點(diǎn)任務(wù)中，涉及青島片區(qū)的有106條，占比近95%，也是試點(diǎn)任務(wù)最為集中的。青島片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代海洋、國(guó)際貿(mào)易、航運(yùn)物流、現(xiàn)代金融、先進(jìn)制造等產(chǎn)業(yè)，打造東北亞國(guó)際航運(yùn)樞紐、東部沿海重要的創(chuàng)新中心、海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范區(qū)，助力青島的國(guó)際貿(mào)易拓展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換之目標(biāo)，可謂任重道遠(yuǎn)。

青島自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有前灣大型深水港區(qū)，是世界第七大港口和我國(guó)五大外貿(mào)口岸之一，是開(kāi)放發(fā)展的“橋頭堡”。青島片區(qū)獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)有利于集聚最開(kāi)放、最先進(jìn)、高等級(jí)的發(fā)展要素。

自貿(mào)區(qū)的出現(xiàn)，改變了西海岸把大部分重心都放在靈山灣海邊的局面，讓環(huán)膠州灣西岸也成為一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)，把前灣港和保稅區(qū)及中德生態(tài)園等幾個(gè)重點(diǎn)園區(qū)連成一線，打通了向北發(fā)展的各種障礙。辛安不僅僅是城市副中心，而是未來(lái)的中心，畢竟連北邊的紅石崖都規(guī)劃了巨大的橋頭堡商務(wù)區(qū)。

這個(gè)格局的重大調(diào)整不僅僅是西海岸、也是青島未來(lái)的一個(gè)重大歷史機(jī)遇。就房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，抓住這個(gè)機(jī)遇的項(xiàng)目不是很多。自貿(mào)區(qū)周邊的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。而離自貿(mào)區(qū)最近的，又有城市便利配套的，當(dāng)屬萬(wàn)科的在辛安街道的樓盤城市之光了。

隨著自貿(mào)區(qū)各項(xiàng)政策的展開(kāi)，及周邊各大配套的開(kāi)工，第二隧道貫穿東西，六號(hào)地鐵鏈接南北，辛安的黃島中心位置優(yōu)勢(shì)將迅速顯現(xiàn)，成為黃島重心北移的中心區(qū)域，而萬(wàn)科城市之光的提前布局，正是給剛需提供了這樣的一個(gè)占位上車的機(jī)會(huì)。

事實(shí)證明，青年們自然也能抓住這樣難得的歷史機(jī)遇，看到未來(lái)的空間，他們迅速成為這一樓盤的擁躉，使得城市之光去年熱銷近30億，成為西海岸剛需之王。自貿(mào)區(qū)概念熱議之后，城市之光住宅已經(jīng)是尾盤狀態(tài)，目前僅剩余不到200套，進(jìn)入收官階段，真是過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)有這個(gè)店了，畢竟是雙地鐵加自身4萬(wàn)商業(yè)大配套的綜合盤，所以，留給剛需的最后購(gòu)買機(jī)會(huì)不多了。你如果真的把這個(gè)格局看明白了，就應(yīng)該知道抓緊時(shí)間行動(dòng)了。

那么，黃島北邊新區(qū)如此熱鬧的局面下，南邊的主城區(qū)又是個(gè)什么局面？

3、去年土地烏龍大戲的贏家

去年3月29日，西海岸3宗地拍賣。其中HD2019-3027地塊位于黃島區(qū)嘉陵江西路北側(cè)、武當(dāng)山路西側(cè)，土地總面積7188㎡，也就是10.8畝的袖珍地塊，還是個(gè)住宅混合零售商業(yè)用地，起拍樓面地價(jià)達(dá)到了5895元/平。地腳還算不錯(cuò)，但價(jià)格也不低。關(guān)鍵是地塊建面只有21190㎡，除去商業(yè)，只剩余19248平的住宅，還要分成兩個(gè)地塊，滿打滿算不到200套，都不值得做個(gè)項(xiàng)目。估計(jì)也就是這個(gè)原因，未設(shè)置特殊條件。

競(jìng)拍結(jié)果讓人大吃一驚，17家競(jìng)買人參與搶奪此雞肋地塊，幾乎全是地產(chǎn)巨頭，有萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、世茂、金科、中南、藍(lán)光、華發(fā)、海信、青特、天泰、東海等。經(jīng)過(guò)90輪快速競(jìng)拍，最后報(bào)價(jià)達(dá)到7645元/㎡，達(dá)到限價(jià)遭到“熔斷”，只好轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競(jìng)猜商品房銷售價(jià)格。

然后再出波折，如同一幕大戲。4月4日，結(jié)果揭曉。首先是山鋼、青特、中南三家公司報(bào)價(jià)出現(xiàn)問(wèn)題，小數(shù)點(diǎn)后邊為0，不符合規(guī)范而被淘汰出局，這里邊最遺憾得當(dāng)然就是山鋼，因?yàn)槠鋱?bào)價(jià)最接近17150的價(jià)格，而因?yàn)闊o(wú)效，拱手讓給了首創(chuàng)，自然資源局一公布價(jià)格，各大媒體跟進(jìn)宣布：首創(chuàng)成功進(jìn)軍西海岸。

但是當(dāng)時(shí)有位朋友來(lái)問(wèn)，說(shuō)自己計(jì)算的數(shù)字不是17150，而是16478.57。百忍老師當(dāng)時(shí)的反應(yīng)是這個(gè)應(yīng)該不會(huì)錯(cuò)吧，這么簡(jiǎn)單的算法，這么重要的數(shù)字，所以回復(fù)他是否有加權(quán)平均的理由？

結(jié)果不久，果然宣布電腦算錯(cuò)了，反正有關(guān)部門的粗心大意也不是第一次了，反正都是電腦的問(wèn)題，外人也無(wú)話可說(shuō)，于是結(jié)果作廢，另行宣布。

4月25日，一波三折之后，終于最后結(jié)果出爐，龍湖最終以15964.01元/㎡的銷售價(jià)格競(jìng)得，政府指導(dǎo)商品住宅毛坯銷售均價(jià)為16478.57元/㎡，成交總價(jià)1.63億元，成交樓面地價(jià)7674元/㎡。后來(lái)龍湖為這個(gè)小項(xiàng)目一共設(shè)計(jì)了兩個(gè)樓座，叫春江紫宸。

此事看似贏家是龍湖，實(shí)際上是萬(wàn)科。因?yàn)辇埡�只是個(gè)2萬(wàn)平的小盤，而距離不遠(yuǎn)的萬(wàn)科新都會(huì)可是個(gè)超過(guò)30萬(wàn)平的綜合性大盤。

16478元的這個(gè)限價(jià)，對(duì)比萬(wàn)科新都會(huì)同一區(qū)域2018年的毛坯限價(jià)13186，已經(jīng)漲了近3300元，上漲幅度25%，所以當(dāng)時(shí)百忍老師提醒，要在黃島買房，這個(gè)數(shù)字得注意了。購(gòu)房者自然會(huì)對(duì)比價(jià)格，用腳投票。

果然很多人見(jiàn)到這個(gè)價(jià)格，就迅速下單了西邊萬(wàn)科的剛改大盤新都會(huì)，該盤在去年簽約也超過(guò)了20億，成為黃島中心城區(qū)樓市的大贏家。

2018年土地出讓之時(shí)的限價(jià)，其實(shí)真的是西海岸有關(guān)部門的明智之舉。既幫助解決調(diào)控難題，又讓購(gòu)房者得到了實(shí)惠，還讓開(kāi)發(fā)商能快速出貨，更為關(guān)鍵的是抵消了市場(chǎng)的強(qiáng)烈波動(dòng)，避免了大批韭菜。

如果不是這個(gè)限價(jià)，以萬(wàn)科的品牌，新都會(huì)的中心地段、周邊的完善配套，價(jià)格估計(jì)要比現(xiàn)在這個(gè)價(jià)高不少，當(dāng)然也會(huì)增加銷售難度。

如今限價(jià)之下，盡管有自身樓盤的眾多規(guī)劃和配套，有周邊三條地鐵線的規(guī)劃和動(dòng)工，有不遠(yuǎn)處處的香江路商圈，有周邊的學(xué)校和醫(yī)院。萬(wàn)科新都會(huì)的精裝價(jià)格依然穩(wěn)定在15000上下，成為黃島中心城區(qū)的房?jī)r(jià)穩(wěn)定器。購(gòu)房者哪里還需要擔(dān)心買了之后價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)？相反，原來(lái)把價(jià)格漲到2萬(wàn)左右的香江路的幾個(gè)盤的購(gòu)房者反而是忐忑不安。綜合比較之下，性價(jià)比十分明顯。

這里最大的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是土地的稀缺，城市各種基本布局完成，剩余的一點(diǎn)拆遷也是成本很高，所以，再出現(xiàn)大盤的機(jī)會(huì)不多了，限價(jià)這么低的機(jī)會(huì)就更少了，何況還有萬(wàn)科這樣的品牌加持，所以新都會(huì)對(duì)于黃島的改善需求來(lái)說(shuō)，真是一次很好的換房機(jī)會(huì)。

就區(qū)域整體來(lái)看，盡管西海岸的樓盤供應(yīng)眾多，但是說(shuō)到黃島中心區(qū)域，無(wú)論土地還是房子，供求關(guān)系依然是最為緊張的，否則怎么會(huì)17家地產(chǎn)巨頭搶一塊雞肋地塊呢？

他們的集體行為，還不能引導(dǎo)你的購(gòu)房方向么？

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