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大膠南樓市的曲折史與里程碑

2020-03-25 19:04商家資訊

簡(jiǎn)介" 膠南直接劃歸青島西海岸新區(qū)之后，獲得大發(fā)展，引人注目，在最近幾年的時(shí)間里，甚至成為整個(gè)西海岸房地產(chǎn)供應(yīng)的主體。尤其是圍繞著小珠山、鐵橛山、大珠山之間的大片土地，以縣城的完整配套為依托，得益于西海岸新區(qū)向西的迅猛擴(kuò)展，在這些年里得到了長(zhǎng)足...

膠南直接劃歸青島西海岸新區(qū)之后，獲得大發(fā)展，引人注目，在最近幾年的時(shí)間里，甚至成為整個(gè)西海岸房地產(chǎn)供應(yīng)的主體。

尤其是圍繞著小珠山、鐵橛山、大珠山之間的大片土地，以縣城的完整配套為依托，得益于西海岸新區(qū)向西的迅猛擴(kuò)展，在這些年里得到了長(zhǎng)足發(fā)展。

但是，畢竟這是在一個(gè)縣城的基礎(chǔ)上，起點(diǎn)比較低，開發(fā)主體的水平參差不齊，很多樓盤背后的老板不是很專業(yè)，偏偏又任性。作為購(gòu)房者的認(rèn)知也是還沒(méi)有達(dá)到一個(gè)足夠的高度，再加上很多客戶來(lái)自外地，信息不對(duì)稱，買房自然比較簡(jiǎn)單盲目。以至于膠南這些年樓市發(fā)展可謂曲折，甚至演繹了一幕幕荒唐劇。

01、海岸邊的曲折史

比如最為集中的靈山灣畔的水城，就是各種奇葩樓盤的集大成者。

當(dāng)年在膠南房?jī)r(jià)普遍幾千元之時(shí)，隆和張老板開發(fā)的那魯灣就憑借海景和外地人把公寓價(jià)格賣到了一萬(wàn)多。后來(lái)市場(chǎng)火爆了，直接漲到了20000多。這個(gè)價(jià)格當(dāng)然支撐不住，于是再降回到13000元。據(jù)說(shuō)會(huì)上項(xiàng)目營(yíng)銷總為了反對(duì)降價(jià)，拍案而起摔門而去，該營(yíng)銷總高價(jià)時(shí)為了促銷，拉了不少親戚朋友來(lái)買，即便巨大折扣之后，還是近20000的單價(jià)，如今再降幾千元，在整個(gè)朋友圈中極為尷尬，因此急怒攻心，情緒失控。

其實(shí)那魯灣比起東邊的達(dá)令港，價(jià)格就不算啥了。達(dá)令港的開始價(jià)格就是24000元，而且頂層復(fù)式直接拉到了48000元，到今天也是高不可攀。主要是那時(shí)沒(méi)有什么限價(jià)，老板說(shuō)啥就是啥。后來(lái)當(dāng)然賣不動(dòng)，主動(dòng)把價(jià)格往下調(diào)。

著名的京城文藝青年張寶全同志拍電影失敗之后，進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域，做了幾個(gè)文藝類地產(chǎn)項(xiàng)目之后，名聲鵲起，尤其是三亞成功之后，來(lái)到膠南水城，拿地?cái)?shù)百畝，做了紅樹林酒店群項(xiàng)目，提出了分時(shí)度假的概念，據(jù)說(shuō)有廣告策劃提出反對(duì)意見(jiàn)，被老張罵的狗血噴頭。分時(shí)度假把青島人乃至山東人搞得一愣一愣的，大家高呼看不懂，于是回款不暢，紅樹林就停工了好幾年，只剩下那個(gè)精巧的教堂矗立海邊。幾年后張老板又找來(lái)了錢，終于建了起來(lái)。大家都在看文藝青年走什么經(jīng)營(yíng)路線的時(shí)候，竟然賣給了旅投，全身而退。

海邊折騰了幾年之后，基本填滿了，投資者也基本明白了怎么回事，價(jià)格和價(jià)值都回歸到了一萬(wàn)多的基本線，誰(shuí)也別折騰了，還是回歸主城區(qū)吧。

02、城里邊的里程碑

膠南樓市的真正改變于地產(chǎn)巨頭到來(lái)之后的大盤時(shí)代。

首先不得不提的是西部的中鐵博覽城項(xiàng)目。這確實(shí)是一個(gè)大盤，而且借助會(huì)展產(chǎn)業(yè)的名義提前拿地不少，把周邊的架勢(shì)拉開了，無(wú)論酒店還是會(huì)展中心，都是大都市的面貌。銷售上最重要的趕上了這一波市場(chǎng)熱潮。市場(chǎng)瘋狂階段，價(jià)格甚至達(dá)到了近20000元，甚至幾千套公寓都到了15000元。徹底把軍民融合區(qū)板塊給帶動(dòng)起來(lái)，當(dāng)然也有大批盲目搶房者被頂?shù)搅松巾�。這還不算，交房的時(shí)候，大家發(fā)現(xiàn)了很多問(wèn)題，于是搞得情緒波動(dòng)比較大。中鐵還是比較靈活，迅速把價(jià)格調(diào)整下來(lái)，雖然老業(yè)主們不太滿意，但對(duì)新客戶有了優(yōu)勢(shì)，畢竟還有很多地要開發(fā)呢。

城中區(qū)域最大項(xiàng)目是中建錦繡城，這是一個(gè)膠南中心城區(qū)的價(jià)格穩(wěn)定器，總量150萬(wàn)，一次把地拿完，價(jià)格低廉。而中建雖然也趕上了這一輪地產(chǎn)熱潮，但價(jià)格上漲有限，無(wú)非就是裝修貴一點(diǎn)，所以在幾年的時(shí)間里，成為銷量排頭兵。而且在城市規(guī)劃上填上了膠南中心片區(qū)的空白，讓這個(gè)區(qū)域形成了一片嶄新城區(qū)。

西北邊的鐵山板塊也不錯(cuò)，起點(diǎn)很高，金茂、金地、綠地等都是地產(chǎn)巨頭，做得都是大盤，所以火車西站周邊也很快崛起，城市面貌變化巨大。

而膠南城區(qū)東部就一直以來(lái)比較坎坷而尷尬了。這邊除了銀盛泰過(guò)去數(shù)年里做了一些性價(jià)比相對(duì)比較高的盤之外，基本上都是小開發(fā)商的小打小鬧。

頤榮的劉老板搞得盤比較密集，兩河路上很顯眼。最近又在學(xué)習(xí)泰禾鼓搗青島院子，總是讓人感覺(jué)缺乏那個(gè)氣質(zhì)，連廣告都是“別墅用來(lái)住，不是用來(lái)炒”。

歐美的李老板更是早就囤地在這里。李老板早先年見(jiàn)過(guò)，十幾年前在市區(qū)的味精搞出點(diǎn)名堂之后，喊出了沖百億的口號(hào)，在內(nèi)蒙古大醬油廠計(jì)劃失敗了，于是把膠南項(xiàng)目的錢也掏空了，給榭香里留了一地雞毛，如今老業(yè)主們還在各種投訴中。

與其他樓盤不同，這邊的雙月園開發(fā)的山海苑準(zhǔn)備做高端大盤。注意這里的山不是珠山，這里的海也不是黃海。而是堆石為山，聚水為海，一個(gè)大臺(tái)階上去，架空之上，中間做出水景，中間全是大石頭，不要說(shuō)購(gòu)買，就是運(yùn)輸也是筆不小的費(fèi)用，數(shù)年前見(jiàn)到這個(gè)盤的時(shí)候，百忍老師現(xiàn)場(chǎng)頗有點(diǎn)被震撼的感覺(jué)——如此不計(jì)成本，這項(xiàng)目能賺錢么？果然后來(lái)就聽說(shuō)該盤資金鏈出了問(wèn)題，出現(xiàn)了一房數(shù)買的消息，交了定金后的購(gòu)房者都找不到自己的房子了，一腔怒水都聚集在了山海苑中。

2017年后，這邊的房?jī)r(jià)同樣大漲，價(jià)格由原來(lái)的幾千元一舉過(guò)萬(wàn)。但是整體水平?jīng)]有太大的提高，還是停留在原來(lái)的整體水平上，而且城區(qū)里邊的土地已經(jīng)開發(fā)基本完畢，只能擴(kuò)展到兩河路以東的外圍區(qū)域。

03、萬(wàn)科城的升級(jí)新機(jī)遇

2019年開始的大規(guī)模舊村改造給膠南東部區(qū)域提供了一個(gè)多年未有的提升機(jī)會(huì)。成本不必太擔(dān)心，有足夠施展余地；地段很優(yōu)良，典型的中心地帶；規(guī)模百萬(wàn)方，足夠做一個(gè)大綜合體。

天時(shí)地利之下，2020年3月25日，萬(wàn)科地產(chǎn)拿地東西馮家灘改造項(xiàng)目，可謂塵埃落定。舞臺(tái)已經(jīng)搭好剩下的就是萬(wàn)科人如何來(lái)畫這幅大畫了。

萬(wàn)科前期其實(shí)已經(jīng)做了大量努力和研究，而且已經(jīng)定名為“海岸萬(wàn)科城”。萬(wàn)科城這個(gè)項(xiàng)目可不是隨便用的，基本上都是區(qū)域里程碑式的作用，一個(gè)城市的標(biāo)桿性大盤。

比如萬(wàn)科城，大家都再熟悉不過(guò)了，承擔(dān)了一個(gè)新都心的崛起的責(zé)任。其實(shí)很多人不知道，雙山腳下這片土地，十幾年前其實(shí)是個(gè)舊家具市場(chǎng)，垃圾遍地，亂七八糟�？扇缃裨偃タ�，車如流水馬如龍，繁華都市在眼前，全靠萬(wàn)科城改造之功。

再比如平度萬(wàn)科城，萬(wàn)科請(qǐng)韓國(guó)設(shè)計(jì)大師承孝相親自來(lái)設(shè)計(jì)園區(qū)，保留了眾多的幾十年生的楊樹林，算是青島地產(chǎn)界少見(jiàn)的大師級(jí)別的作品。

而西海岸的海岸萬(wàn)科城，規(guī)模比這兩個(gè)萬(wàn)科城加起來(lái)都大，而且也是中心位置，周邊配套已經(jīng)齊全，但是檔次不高，綜合性不足，系統(tǒng)性不夠，如果按照膠南縣城的標(biāo)準(zhǔn)還能過(guò)得去，但如今是全國(guó)排名第三的西海岸新區(qū)了，則需要一個(gè)大的提升和突破，而萬(wàn)科最擅長(zhǎng)的就是這個(gè)工作。