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版塊交界處，若從地理學(xué)來說，這個(gè)位置通常會(huì)引起地震，而如果從城市規(guī)劃來說，版塊交界處則也會(huì)像地震一樣，引起一陣波瀾。不同是，城市內(nèi)部各版塊交界處通常是樓盤聚集，上演著“你方唱罷我登場(chǎng)”。

青島有這么幾個(gè)版塊交界處，在主城區(qū)日益飽和的情況下，日益顯得奪目，其中有白云山（城陽與即墨）、東李（李滄與嶗山）、靈山衛(wèi)（原膠南與原黃島交界處）等等。

今天主要想講一下白云山區(qū)域，因?yàn)橐郧鞍自粕狡瑓^(qū)一直不被看好，但就在去年，白云山舜山府疊拼的價(jià)格要比18年底疊拼的價(jià)格整體高30萬左右，讓人瞠目結(jié)舌，白云山到底有什么優(yōu)勢(shì)，能讓房?jī)r(jià)如此瘋狂？

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青島擴(kuò)張方向

講白云山之前，先說說青島大致的擴(kuò)張方向，這個(gè)從交通干道、地鐵的走向便可以看出，青島主要是從沿海向西、北向腹地發(fā)展。

西面自不必說，西海岸的蛻變大家有目共睹，一路向北的李村北部、丹山也日漸成熟。前幾年丹山房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)，一度超過2萬，與城陽主城不相上下，可見火熱程度。去年曾經(jīng)被低估的片區(qū)——白云山片區(qū)，經(jīng)歷了眾多新盤角力，一度成為城陽最火爆的區(qū)域。地產(chǎn)商的進(jìn)入，不僅帶來了房子，更帶來了人口和產(chǎn)業(yè)，再加上諸多落地的規(guī)劃，相信在不久白云山片區(qū)將迎來爆發(fā)！

為什么推薦白云山區(qū)域，難道高新區(qū)以后發(fā)展不好嗎？我覺得高新區(qū)是會(huì)發(fā)展的好，尤其是高新區(qū)東片區(qū)，但還得看各種配套的跟進(jìn)以及人才引進(jìn)情況，一不小心等上8、9年才迎來大發(fā)展，周期太長(zhǎng)。

可能是因?yàn)榻?jīng)過這次疫情，膽子變小了，投資喜歡看落地、有一定配套的。這樣的房子，起碼短期內(nèi)還能出租。相比等多年才迎來大漲，我更傾向于2—3年就能拿上租金，享受生活的方式。這也是我不推薦買遠(yuǎn)郊的原因。

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白云山片區(qū)的優(yōu)劣

白云山片區(qū)位于城陽北、即墨南，兩個(gè)區(qū)域的交界處。以前是城鄉(xiāng)結(jié)合部，直到2015年青特小鎮(zhèn)A區(qū)打出“3999抄底城陽中心區(qū)，才開始崛起。

白云山崛起不是偶然，因?yàn)樗�距離城陽主城的家佳源商圈不遠(yuǎn)，坐公交大概二三十分鐘，生活方便，而且這里有一湖三山四公園，空氣好，環(huán)境不錯(cuò)，樓盤大部分容積率低，有高端住宅區(qū)的基礎(chǔ)。

配套方面，國(guó)科大附屬醫(yī)院將于2021年啟用；教育上，白云山片區(qū)屬于國(guó)城小學(xué)、城陽區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)及城陽街道所轄小學(xué)、初中的招生范圍，私立學(xué)校有綠地國(guó)科的學(xué)校，其他規(guī)劃的中小學(xué)校7處，等正式落地了再做論述。

交通上，白云山的有軌電車已開通，薈城路貫通，出行便捷，交通壓力也小。不過在地鐵上，白云山就有些欠缺了，規(guī)劃的9號(hào)線與15號(hào)線，5年內(nèi)開通不了，離地鐵1號(hào)線遠(yuǎn)。但畢竟白云山在兩區(qū)的交界處，因此我為這個(gè)片區(qū)的定位是，投資、適合城陽主城的外溢剛需、剛改，以及即墨的改善。

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眾多大鱷博弈

自從青特小鎮(zhèn)坐鎮(zhèn)于此后，越來越多的房企大鱷盯上了這塊潛力之地，萬科金域華府、蔚藍(lán)創(chuàng)新天地、龍湖悠山郡等相繼來拿地，2019年，就有融創(chuàng)、綠地、海爾、佳兆業(yè)、金茂等近10個(gè)新盤集體上市，入駐白云山片區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)格局十分激烈。

比如，去年龍湖舜山府推出特價(jià)房均價(jià)13800元/㎡，早在項(xiàng)目首開之時(shí)打出15000元/㎡，在當(dāng)時(shí)周邊16000-20000元/㎡的市場(chǎng)中攪動(dòng)一片。隨后龍湖又以13800元/㎡的價(jià)格打出特價(jià)房，而周邊昆侖府、融創(chuàng)瀾山壹號(hào)、青特小鎮(zhèn)、綠地國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)的均價(jià)在15000-17000元/㎡，相互一對(duì)比，吸引力極強(qiáng)。

（制圖來自青島住這兒）

大鱷云集，這會(huì)造成白云山的庫存問題，不過白云山片區(qū)有個(gè)好處，就是樓盤集體上市，當(dāng)土地全部買完，庫存減少時(shí)，價(jià)格會(huì)反彈。而目前白云山已經(jīng)進(jìn)入這種稀缺狀態(tài)了，從18年下半年到19年上半年，片區(qū)的土地就近乎賣完。

從價(jià)格中看的更清楚，融創(chuàng)高層（毛坯）前以1.1萬的均價(jià)出售，等去化率去的差不多時(shí)，價(jià)格反而增高，售價(jià)變成了1.1萬起。海爾白云山花園雖然有海爾股權(quán)轉(zhuǎn)讓的傳聞，但銷售速度快，洋房?jī)r(jià)格一直保持著1.4萬、1.5萬的均價(jià)。19年底舜山府疊拼的價(jià)格要比18年底疊拼的價(jià)格整體高30萬左右。這也掀起整個(gè)白云山片區(qū)疊拼產(chǎn)品價(jià)格一路上漲。綠地在廝殺中卻略顯弱，不過現(xiàn)在也降到底，不會(huì)再降了。

總的來說，如果你看好了白云山片區(qū)的房子，價(jià)格合適，還是可以考慮的，雖然白云山的房子沒有海岸線的支撐，未來增值可能沒有靈山灣強(qiáng)，但在青島腹地中，投資價(jià)值還是比較高。

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寫在最后

最后總結(jié)一下

1、買房還是優(yōu)先考慮主城的外溢區(qū)域，這樣配套等比較齊全，生活方便。

2、白云山片區(qū)的定位是，投資、適合城陽主城的外溢剛需、剛改，以及即墨的改善。、

3、白云山片區(qū)現(xiàn)在房子，該降價(jià)的差不多已經(jīng)降到底，看好了可以考慮入手

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