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原本以為，限售政策是地方政府繞不過去的一道坎，怎么走，都會絆上“房住不炒”的緊箍咒。

事實(shí)證明，是我的想象力還不夠豐富。

昨天，青島政府突然推出重磅新政：5年限售變2年！

這個(gè)網(wǎng)紅城市，打響了今年全國限售“松綁”的第一槍。

而且，在仔細(xì)讀完青島發(fā)布的樓市新規(guī)后，我突然發(fā)現(xiàn)，他們真的不一樣，很有可能成功繞開了政策紅線，安全落地。

青島，怎么做到的？

有一說一，地方政府給限售“松綁”，絕對是一件挑戰(zhàn)底線，走鋼絲的事兒。

從2017年起，樓市就進(jìn)入了“五限”時(shí)代：限購、限貸、限價(jià)、限售、限商。

其中，限購問題，現(xiàn)在很多地方政府通過戶籍政策、人才政策，可以適當(dāng)松綁。

限價(jià)可以通過調(diào)整備案價(jià)，適當(dāng)允許降價(jià)等方式來調(diào)節(jié)。

限商問題，很多城市已經(jīng)逐漸放開，比如廣州，今年3月就保留了這部分新政，公寓不再限定銷售對象、最小分割單元。

但是，限貸和限售是管得最嚴(yán)的。

因?yàn)椋�這兩個(gè)限制，跟“炒房”行為的關(guān)系最為密切。

限貸，是阻止購房者過度加杠桿，限售，是攔住購房者短期買賣、快速變現(xiàn)。

所以，這兩年來，地方政府凡是挑戰(zhàn)限售“松綁”的，幾乎都沒有好結(jié)果。

2019年7月，開封取消3年限售政策，瞬間引發(fā)全國聚焦。

因城施策的擋箭牌，不夠用了，只過了1天，開封撤回了相關(guān)文件。

政府檢討：

“未進(jìn)行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估�！�

到了年底，江蘇的張家港市不信邪，又試了一次，給限售“松綁”，照樣“政策一日游”。

張家港是蘇州下轄的縣級市，傳出取消“房屋滿2年過戶”限售政策后，就有部分房企的項(xiàng)目案場以此促銷，鼓吹未來房價(jià)大漲，吸引購房者盡快入手。

今年3月，疫情之下廣州放開了商辦項(xiàng)目限售，結(jié)果也是啪啪打臉，第二天就撤回文件，重新調(diào)整。

如果要取消限售，必須繞過“不炒房”這道坎。

但這次，青島的做法是很聰明的。

從政策落位的角度來講，他們主打的是：“鼓勵改善型住房需求”。

先是把取消“限售”，放在疫情之下，鼓勵消費(fèi)的大背景中。

4月10日，青島市房管局公布了一則“2020青島百日萬店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動規(guī)則。

這是一個(gè)包括了購物、餐飲、文化、旅游、住宿、房地產(chǎn)、汽車等10大板塊在內(nèi)的“消費(fèi)季”活動。

其中，最重磅的三條是：

鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，產(chǎn)證滿2年即可上市交易！

在本市工作、符合人才條件的，首套房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。

因外出求學(xué)，戶口自本市遷出并能提供目前在讀學(xué)校證明的，可享受本市戶籍人口購房政策。

第4、6、7實(shí)際上也是對“限購”的放松。

我重點(diǎn)說，放松限售的這一條。為什么青島的設(shè)計(jì)很巧妙？

限售，一般針對新購買的商品房，限制未來N年不能銷售。常規(guī)的思路是直接取消，或者把限制年限降低。

這都繞不開鼓勵“炒房”的嫌疑。

但青島的做法，是針對“賣一買一”的改善型需求，定向松綁。

也就是說，解除“限售”的這批房，不是當(dāng)下新購買的，而是兩年前購買的。

解除“限售”也不是無條件的，只有當(dāng)業(yè)主“賣一買一”的情況下，才可以解除。

不僅如此，這個(gè)政策其實(shí)也放款了“限購”，因?yàn)榕f房只要辦理了網(wǎng)簽，新房就可以同步辦理網(wǎng)簽備案。

不需要騰空名額再買新的，肯定會加速樓市的復(fù)蘇。

下一步，會不會有更多的城市，跟進(jìn)效仿？

看得出來，青島這是著急了，但調(diào)控手法還是很穩(wěn)妥的。

2020開年，青島尚存可售面積就達(dá)3105.81萬㎡，可售商品房達(dá)261676套，庫存量確實(shí)有點(diǎn)大，基本上去化要2年的時(shí)間。

其中膠州、黃島、城陽居前三，郊區(qū)的壓力比較大。

關(guān)于青島這座城市的詳細(xì)分析，可以看我們之前的文章：《青島曾喊出要做下一個(gè)深圳，排名卻步步下滑，樓市還能翻盤嗎？》

現(xiàn)在，鄭州公布了2019年的GDP總量，為11589.7億元，距離青島的11741.3億，只有150億的差距了。

2020年，能不能保住北方第三城的地位，青島壓力很大。

不過，應(yīng)該說青島真的承擔(dān)著整個(gè)山東轉(zhuǎn)型的希望，在北方仍然是最好的城市之一。

青島本地的朋友，還是可以選擇在市南、李滄片區(qū)投資。

松綁的這100天，把握機(jī)會！

推文摘自@ 樓市黃大大

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