01

沒有什么債是賣地解決不了的。

一塊不行，那就再賣一塊。一月不行，那就再賣一個(gè)月。一年不行，那就再賣一年。

傳說中500億的坑，今年一年終于被填上。要是從下半年開始填的話，預(yù)計(jì)填坑時(shí)間還得延長到明年年中。

今年青島賣地比較瘋狂。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，青島總共賣地113宗，合約6926.3畝，成交金額高達(dá)271.38億。

這個(gè)錢數(shù)，同比去年增加428.3%。

而今年的面積數(shù)，預(yù)計(jì)也將超過三年滾動計(jì)劃中2018年的住宅用地供應(yīng)量。

去年，青島曾發(fā)布2017-2019年住宅用地供應(yīng)三年滾動計(jì)劃。

2017年計(jì)劃供應(yīng)800公頃，即12000畝。實(shí)際上，去年整年的各類商住用地總共到了近12700畝。

2018年計(jì)劃供應(yīng)765公頃，即11475畝。而今年上半年，數(shù)字已經(jīng)到了近7000畝。

下半年的數(shù)字，也差不多，甚至?xí)�更多�?1月份有一天，西海岸推出14宗地，就近2000畝。

下半年根據(jù)銳理發(fā)布的土拍成交信息，截止到12月26日，粗略估計(jì)，現(xiàn)在賣地金額已近340億。

上半年270億，下半年340億，今年單賣地收入，眼看就妥妥破了600億。

（圖：網(wǎng)絡(luò)）

02

2017年，青島樓市行情大盛之時(shí)，賣地收入總共417億。今年的600億，比之多出近200億。

今年樓市的行情以年中為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，上半年還是熱火朝天，下半年有些蕭瑟，甚至傳統(tǒng)的金九銀十都出現(xiàn)成色問題。

是以，這多出的200億，只能說明一個(gè)問題：不管市場是火還是不火，賣地的基本坐實(shí)穩(wěn)贏的局面。

當(dāng)然，穩(wěn)贏，也不是回回贏。

10月里，即墨土地市場，出現(xiàn)過兩回土拍未能如愿成交的現(xiàn)象。一回是終止出讓，一回是無人出價(jià)而流拍。

膠州也中止過一次土拍。平度1宗商住用地流拍。

巧合的是，即墨跟平度出現(xiàn)流拍現(xiàn)象是在同一天——10月23日。

那天，即墨、市北、平度仨區(qū)都有土地登上拍賣臺。

這是今年同一天土拍參與區(qū)數(shù)最多的一天。其他時(shí)候，頂多是兩個(gè)區(qū)同一天有土地入市動作。

12月里，即墨、李滄、西海岸推地入市之際，又出現(xiàn)土地流拍或中止現(xiàn)象。

即墨12月21日的流拍比較有意思，原計(jì)劃是有2宗地入市的。最后實(shí)際登上拍賣臺的，只有1宗。最終還流拍了。

原因是沒有人出價(jià)。據(jù)說參加土拍的是又一家入青的新房企。沒出價(jià)，倒是給人留下無窮的想象。

西海岸是12月26日，2宗地悉數(shù)流拍。同一天，李滄發(fā)布公告，跟中南世紀(jì)城隔路相望的婁山后2宗地中止出讓。

（來源：《青島日報(bào)》）

李滄這兩宗地的中止公告，比較匪夷所思。中間有個(gè)60天的期限。日期一過，土拍將被終止。

這是此前土拍中從來沒有出現(xiàn)過的。

話說回來，市場下行之際，土地有流拍現(xiàn)象的存在，似乎才是比較正常的現(xiàn)象。

（據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月26日）

03

除了莊家穩(wěn)贏之外，其實(shí)，還有個(gè)值得探究的問題，何以寡淡的樓市之下，土地市場反而如此火爆。

一年賣地收入600億，而今年單個(gè)房企能過100億的又能有幾個(gè)？

火爆的土地市場跟蕭瑟的房地產(chǎn)市場形成強(qiáng)烈反差，說明土地市場是出現(xiàn)了些問題的。

那就是，哪些因素造成了青島土地市場的火熱。

首先，地價(jià)貴。尤其那些多次中止拍賣的地塊，再登臺時(shí)，身價(jià)倍增尤其明顯。

拿8月16日膠州土拍那次來說，最終被拍賣成功的7宗地，實(shí)際上，是第三次登上拍賣臺。

樓板價(jià)從2950元/㎡，漲到5834元/㎡。起拍價(jià)就得是30.6億。

在這次土拍中，越秀以8.86億摘獲了2宗地。一宗樓板價(jià)5834元/㎡，一宗樓板價(jià)6114元/㎡。

后一宗的樓板價(jià)，讓越秀成為膠州的新地王。

倘若要看這塊地的溢價(jià)率，那就有意思了，僅為4.8%。

所以這整個(gè)操作，就很明顯了。為了降低溢價(jià)率，出讓土地的時(shí)候會提高地價(jià)，而開發(fā)商成為這種操作的買單者。

最終的買單者是誰？還得是購房者。這是個(gè)層層薅羊毛的故事。

其次，外來房企大批量入青。甚至，其他行業(yè)的附屬公司也開始進(jìn)駐青島。

目前，青島市場多種跡象表明，今年陸續(xù)又有不少房企首次進(jìn)入青島市場。

當(dāng)然，入青的方式比較多樣化。

有的是從土拍拿地，8月份浪潮科技在市北拿地，信達(dá)跟金地聯(lián)合在西海岸拿地。

還有部分投資公司，名字是不出名，但是拿的地不少，能掏出來的錢也不少。像這種，背后肯定都是有大樹。

平度出現(xiàn)過智能設(shè)備公司，西海岸出現(xiàn)過農(nóng)業(yè)公司、文化公司，即墨還出現(xiàn)過礦業(yè)、電力，以及外省的實(shí)業(yè)公司。

說得好聽些，這些公司后面會涉及大的招商項(xiàng)目。講得難聽些，不管干什么的，都跑青島來搞房地產(chǎn)了。

除此之外，融信、華能置地、實(shí)地集團(tuán)等也都已經(jīng)進(jìn)駐青島。另有部分南方系的房企，還在努力找地中。

熱錢的流入和外來房企對青島市場前景的看好，都使得青島的土地市場成了香餑餑。

（圖：網(wǎng)絡(luò)）

04

另，青島的土地市場還存在一些比較特別的土拍現(xiàn)象。

其一，土拍供地，越是市區(qū)，買家越會被提前鎖定。也就是地塊被定向出售。

這種現(xiàn)象，在今年整體的土拍行情中比較明顯，尤其從規(guī)則中能夠看出來，基本屬于私人定制的類型。

你像有幾個(gè)地塊拿地當(dāng)天出了案名的，這種肯定就是。

其二，跟地鐵合作拿地，或者房企之間合作拿地會是大趨勢。

獨(dú)樂樂不如眾樂樂，這并不是真實(shí)想法，實(shí)在是獨(dú)活太過艱難。

8月2日市北的2宗地，就是由城投、中冶、市北城發(fā)聯(lián)合拿下的。一個(gè)人得拿12.4億是非常艱難的，分?jǐn)傄幌�，還是相對要更輕松的。

融創(chuàng)10月22日在城陽拿的地，是跟麗達(dá)合作的。

新凱達(dá)在市南拿的地是跟地鐵合作。海爾地產(chǎn)在即墨拿的地也是。

房企之間聯(lián)合拿地是出于分擔(dān)地價(jià)貴、回籠資金困難的壓力，而跟地鐵合作則是出于拿地相對容易。

其三，股權(quán)出讓拿地的方式在青島依舊很火。

融信入駐青島，就是通過在西海岸收購的114畝地。華能置地則是通過收購嶗山北大資源的股權(quán)。

較之于以往不同的是，今年出現(xiàn)了在售項(xiàng)目或有地的房企也出現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

城投城陽59畝地，出現(xiàn)出讓50%股權(quán)。嶗山青鐵·華潤府，出現(xiàn)華潤一方出讓10%股權(quán)。這是跟之前的股權(quán)收購不太一樣的。

還有不太一樣的，是保利在西海岸通過股權(quán)質(zhì)押收購的土地。

那幾塊地，是今年4月份、5月份、8月份剛拿的地。進(jìn)入11月的時(shí)候，被保利收購。

想來，保利的出價(jià)肯定要比之前拿地的時(shí)候高。反過來看的話，原先拿地的公司似乎有炒地的嫌疑。

其四，鑒于市區(qū)拿地不易、地價(jià)又昂貴，房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)郊區(qū)土地市場。

中梁入青的時(shí)候，也是選擇布局郊區(qū)，首選的是平度。

8月里，和達(dá)也入駐了平度，新拿下291畝地。

在和達(dá)之前，保利、新城、中南也都在這里拿了地。可以預(yù)見，由于這些大鱷的存在，平度市場未來會有一番激烈的交戰(zhàn)。

一區(qū)尚且如此，600億背后的各個(gè)區(qū)更是逃脫不了。而未來的購房者買單人，買單金額要比房企買單金額的兩倍還多。

現(xiàn)下，房企已經(jīng)買了單。未來，距離購房者買單還會遠(yuǎn)嗎？

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