作者 | 孫春芳

來源 | 棱鏡（公號ID：lengjing_qqfinance）

2019年1月12日，是萬達三十年年會的日子。青島市黃島區(qū)星光島上的幾家酒店，是萬達年會的開會場地，現(xiàn)場看去一片紅彤彤的，到處都是回顧萬達30年發(fā)展歷史的展板。

王丹的朋友圈被萬達年會的圖片、小視頻霸屏了。這些都是她在萬達的前同事從東方影都現(xiàn)場發(fā)出來的。而此時的她，身在上海，張羅著融創(chuàng)文旅品牌商交流會的活動。在融創(chuàng)的交流會上，向品牌商推介的眾多項目中，其中一個就是東方影都。

王丹是萬達文旅管理公司的前員工，5年多前，她忙前忙后，張羅著青島東方影都的開工儀式，看著國內(nèi)外的一線明星走馬燈般在她面前晃悠。王丹當時真有目迷五色、心醉神迷的感覺。大半年前，東方影都正式開業(yè)，王丹又是一通忙，然而彼時她已經(jīng)沒有了什么主人的感覺，因為2017年7月萬達已將東方影都賣給了融創(chuàng)，隨后在2018年10月，萬達又將13個文旅城的服務(wù)主體——萬達文旅管理公司作價60.81億賣給了融創(chuàng)，王丹作為公司員工，也一起加盟了融創(chuàng)。

“我們私底下也有點疑惑，東方影都已是人家融創(chuàng)的項目，為啥萬達還要在不是自己的地方舉辦公司的年會呢？”一位萬達員工稱。

然而，董事長王健林拍板的事，是雷打不動的。

三十而立，2018年是萬達的而立之年。在前兩年差點栽跟頭之后，能否立得穩(wěn)，要看王健林的智慧。1000家萬達廣場還有700多家未建，輕資產(chǎn)的模式是否行得通？賣賣賣之后負債大減，而發(fā)債借款上市等融資渠道并沒有打通，企業(yè)賣掉文旅城之后，萬達新的業(yè)務(wù)增長點又在哪里？

王健林的《萬達之歌》能否一年年唱下去？

輕資產(chǎn)模式的新挑戰(zhàn)

在2017年“經(jīng)歷了風波，也承受了一些磨難 ”之后，2018年，萬達低調(diào)沉穩(wěn)了許多，“任憑風浪起，穩(wěn)坐釣魚船”。

而這企穩(wěn)之道，靠的是萬達廣場這一核心資產(chǎn)。作為萬達集團的護城河，萬達廣場為萬達提供了持續(xù)增長的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

2018年，萬達廣場的租金收入達328.8億元，同比增長28.8%。雖然相比地產(chǎn)集團和文化集團的收入，租金收入總值偏小，然而，其毛利率是最高的。2018年萬達商管半年報顯示，上半年萬達廣場的租金營業(yè)收入為143億元，營業(yè)成本為26.4億元，毛利潤達81.48%。

為了做大這只現(xiàn)金奶牛，王健林計劃自2018年起，10年之內(nèi)建成1000座萬達廣場，按此推算，此后每年萬達平均需要開業(yè)76座萬達廣場。

2018年，萬達開業(yè)了49個萬達廣場，比年初定下的開業(yè)50個的任務(wù)少了一個。而且王健林調(diào)低了2019年的開業(yè)任務(wù)：新開業(yè)萬達廣場43個。

原因出在萬達的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略上。此前，萬達廣場都是萬達拿地投資，靠開發(fā)周邊的住宅地產(chǎn)來反哺萬達廣場的投資和運營。

王健林嫌這種重資產(chǎn)模式太慢太累太耗資金，于是自2016年開始推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，第三方可以通過出地、出錢跟萬達合作，萬達只負責建設(shè)運營管理，租金收入三七分成，萬達拿三。

王健林算過一筆賬，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，兩到三個萬達廣場的收入抵得上一個重資產(chǎn)萬達廣場，為此，萬達只要多建輕資產(chǎn)廣場，就可以保持規(guī)模和收入的增長。

事實上，萬達剛推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略時，野心還是蠻大的。

2016年四季度，萬達商管（彼時稱萬達商業(yè)）與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元的投資合同。合同約定，2017年至2019年，每年開業(yè)交付30個萬達廣場給投資方。

然而，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推行并未如王健林所想的那么順利。

2016年，萬達新開業(yè)21個輕資產(chǎn)廣場，2017年，新開業(yè)24個輕資產(chǎn)廣場，2018年，新開業(yè)僅19個輕資產(chǎn)廣場。

王健林自己承認：“輕資產(chǎn)的個別投資方不像萬達有執(zhí)行力，這是輕資產(chǎn)模式帶來的新課題�！�

2017年，萬達將5個萬達廣場移交給了民生信托，9個萬達廣場移交給了中信信托，此外，還有4個項目移交給了合同外的珠江人壽。

然而，2018年，萬達沒有項目移交給中信信托和民生信托。只有年初的時候，將淄博萬達廣場移交給了富力集團旗下的一家子公司。

之后萬達更多的開始跟地方的開發(fā)商合作搞輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，然而此舉也有困難。

招商蛇口一位投資部人士表示，萬達做廣場不論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)模式，其底層的邏輯依然是靠在周邊蓋住宅等物業(yè)，通過售賣這些物業(yè)來回收資金反哺商業(yè)地產(chǎn)。

上述模式要看具體城市的具體地段，如果在增值空間不大、房價起不來的四五線城市，賣房的收入不足以維持商業(yè)地產(chǎn)的拿地建設(shè)運營費用，則此種模式就很難成功。

“說到底，萬達是把風險轉(zhuǎn)嫁到了合作方開發(fā)商頭上，而當?shù)亻_發(fā)商在拿地和跟政府的博弈能力上肯定不如萬達，導致風險加大，而合作模式又會牽涉到雙方的權(quán)責歸屬問題，因此在開發(fā)進度上可能不如此前萬達自建的快。”上述投資部人士稱。

融資不能光靠賣賣賣

王健林用“輕資產(chǎn)”來發(fā)展萬達廣場，此舉可以讓萬達負債減少。對于萬達的去杠桿減負債，王健林的意志是非常堅決的。

因此“賣賣賣”依然是2018萬達的關(guān)鍵詞。

萬達商業(yè)出售部分股權(quán)給融創(chuàng)、京東等戰(zhàn)略投資者，獲得340億元資金；

萬達電影出售部分股權(quán)給阿里、北京文投，獲得70億元現(xiàn)金；

萬達文旅管理公司作價60億元賣給融創(chuàng)；

萬達文化集團旗下海外院線公司AMC影院出售部分股權(quán)給銀狐資本，獲得5億美元；

萬達海外轉(zhuǎn)讓4個地產(chǎn)項目，收回18億美元現(xiàn)金；

萬達作價27億元，將其在百年人壽中的股份出售給綠城中國。

通過一系列的股權(quán)和資產(chǎn)售賣，萬達獲得合同收入827億元人民幣，已收回現(xiàn)金627億元人民幣。

萬達通過“賣賣賣”回收現(xiàn)金，極大降低了其負債率，這既是王健林主動為之，也是在目前融資環(huán)境下的無奈之舉。

一位信托經(jīng)理表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體不景氣，此前火爆異常的住宅地產(chǎn)現(xiàn)在他們都不太敢去投，更別說商業(yè)地產(chǎn)的項目�！叭f達現(xiàn)在在信托和債券市場上融資還是比較困難。”

自2017年發(fā)行三期中期票據(jù)之后，萬達就沒在債券市場發(fā)過一筆債。

萬達商管2018年半年報顯示，上半年其借款取得的現(xiàn)金僅為57億元，而2017年同期則達766億，2018年上半年其發(fā)行債券收到現(xiàn)金為0，而償還債務(wù)支出的現(xiàn)金則達210億元，這導致其期末現(xiàn)金從2017年同期的1303億元降到2018年同期的821億元。

萬達去杠桿的路仍是任重道遠，截至2018年6月底，萬達的投資性房地產(chǎn)（即萬達廣場）貨值為3901億元，而這些資產(chǎn)中有2960億元因向金融機構(gòu)借款而被抵押。

王健林也在努力地開拓融資之路。

他在年會上表示，萬達體育和傳奇影業(yè)都要開展資本運作，今年要出成績。

一位內(nèi)部人士在2018年10月份向《棱鏡》表示，萬達體育此前有意在港交所上市，不過，目前據(jù)路透社報道，萬達集團已秘密為其旗下萬達體育提交了美國首次公開募股(IPO)申請,融資金額至多5億美元。

至于傳奇影業(yè)，王健林在2017年5月時向外界透露，要在海外上市。從此前萬達影業(yè)重組方案中披露的數(shù)據(jù)來看，2014、2015年傳奇影業(yè)凈利潤為-29億和-42億元，2016年其投資的電影《長城》票房失利，虧損7500萬美元。

萬達沒有披露傳奇影業(yè)這兩年的財務(wù)數(shù)據(jù)，因此不知道其是否已達到上市條件。

萬達商管于2016年9月在港交所退市，引入戰(zhàn)略投資者進行私有化，并承諾在2018年9月底回A，目前這一回A計劃已經(jīng)徹底流產(chǎn)，王健林此前稱已準備好了對賭失敗需要付給投資者的回購款、利息和相應(yīng)手續(xù)費用。

2018年萬達商管出售股權(quán)引入融創(chuàng)、京東等4家戰(zhàn)略投資者，萬達商管上市的日期又推遲了5年。

王健林稱，我們和戰(zhàn)略投資者簽的協(xié)議是五年之內(nèi)上市，即使不上市也沒有回購保證。

三大資產(chǎn)上市計劃短期內(nèi)難以見到明顯進展，王健林把目光放到了萬達廣場的資產(chǎn)證券化上了，他的邏輯是：“萬達廣場現(xiàn)金流好，資產(chǎn)又有升值空間，這么好的物業(yè)，我理解在市場上應(yīng)該屬于稀缺資源”。

目前，上海松江萬達廣場（2014年開業(yè)）、寧波江北萬達廣場（2010年開業(yè)）擬發(fā)行萬達廣場長江經(jīng)濟帶一期資產(chǎn)支持專項計劃（ABS）募資27億元，該計劃已經(jīng)于2018年12月4日獲交易所通過，但尚未正式發(fā)行。

此外，由大連萬達商管公司發(fā)起的招商創(chuàng)融-萬達廣場京津冀協(xié)同發(fā)展一期資產(chǎn)支持專項計劃，募資額為30.8億元，目前處于“已反饋”狀態(tài)，尚未通過。

事實上，由于資金需求急迫，一些新開業(yè)的萬達廣場等不及通過發(fā)行ABS產(chǎn)品來融資。

湖北某地級市的一家萬達廣場，在2018年年中建成開業(yè)之后，為解決后期經(jīng)營資金缺口，向社會融資不低于5億元，融資將用于1·歸還股東借款；2·支付后期工程款；3·項目開業(yè)后期運營及廣場維修等支出。

萬達找到新方向？

出售了13個文旅城之后，萬達的文旅收入銳減，僅為2.7億元，王健林也看到了此前文旅產(chǎn)業(yè)的問題：老的文旅產(chǎn)品規(guī)劃、內(nèi)容、利潤都存在問題。

但王健林好像并未徹底放棄文旅城，2018年11月、12月，萬達集團先后與蘭州和延安簽訂協(xié)議，投資建設(shè)蘭州、延安文旅城，二者投資總額分別為300億元和120億元。

對此，王健林在年會的報告中僅一句話帶過，并未做過多闡述。

因為王健林已經(jīng)找到了一個讓它興奮的新產(chǎn)業(yè)——大健康。

2018年，萬達與美國匹茲堡大學醫(yī)學中心（UPMC）簽訂協(xié)議，打算在中國5個一線城市投資建設(shè)國際一流的綜合醫(yī)院，通過3年時間開創(chuàng)中國大健康產(chǎn)業(yè)新模式。目前萬達已落地成都、廣州兩項目。

在年會上，王健林對此著墨甚多，他表示，今年力爭5個一線城市大健康力爭全部落地，至少3個項目開工。同時要盡早完成單個國際醫(yī)院管理合同，并設(shè)計出世界一流的花園式國際醫(yī)院。

瑞明咨詢公司董事總經(jīng)理伍小燕表示，房地產(chǎn)商進入醫(yī)療行業(yè)，2000年就開始了，目前萬科、恒大、綠城等主流房企都已涉足這個行業(yè)，但縱觀這些項目，真正做到社會效益經(jīng)濟效益都非常成功的沒有幾個。萬達希望通過引進國外先進機構(gòu)并尋求地方政府支持的策略，其他房企也有用過，但并未見太大成效。

“醫(yī)療行業(yè)是個周期長、投入大、政策壁壘多的行業(yè)，需要沉下心來，慢慢地做�！蔽樾⊙啾硎�。

王健林三年已三變。

2016年會上，他高唱著《一無所有》。2017年會上，他和員工一起合唱《歌唱祖國》。2018年，王健林唱而優(yōu)則寫，為萬達30周年做了一首《萬達之歌》。

“我自認為寫得可以，但是曲我不懂，就找人作了曲�！蓖踅×终f，“中國三千萬企業(yè)，還沒有幾個公司歌曲能傳唱久遠，希望我們《萬達之歌》能傳唱下去！”

（應(yīng)受訪者要求，文中王丹為化名）

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