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買了一套房子花了兩套房的錢……青島的一對老夫妻7年前他們花107萬買了乾寶佳園小區(qū)一套房子，因開發(fā)商隱瞞抵押事實，房子被司法機關(guān)拍賣，如今為了保住房子，老人不得不再掏192萬！

2011年花107萬買了套房卻辦不了房產(chǎn)證

2011年8月，家住青島市的張先生和劉女士老兩口買下了一套房子，三室兩廳兩衛(wèi)，帶一個露臺，購房時他們對房子的設(shè)施很滿意。

老人們說，他們年近60的時候退休了，開始規(guī)劃自己的晚年，由于年齡越來越大，爬到6樓的家越來越吃力，于是兩位老人想換套電梯房來養(yǎng)老。

有了買電梯房的想法后，兩位老人到處看房，精挑細選之后，他們看中了位于太行山路附近的乾寶佳園小區(qū)，而隨后售樓處工作人員的一番話，讓他們決定要盡快把房子買下來。

2011年8月30日，在看完房子之后的第3天，老兩口就把手頭的全部積蓄一共30萬交到了售樓處。兩個月后他們又想辦法，把剩余的77萬補齊了，而這77萬是他們賣掉了全部兩套老房子才湊齊的錢。

老兩口說他們唯一的兒子在哈爾濱工作，只有過年才回青島，所以這套房子對他們老兩口來說就是最后的歸宿了。

2013年的10月份，小區(qū)貼了個通知讓住戶辦房產(chǎn)證�？墒堑搅朔课萁灰状髲d，張先生老兩口才被告知他們的房子辦不了房產(chǎn)證，開發(fā)商的解釋是這樣的：你們是最后一個買房的，肯定房產(chǎn)證是最后一個辦，不用著急。

張先生說，當(dāng)年這個樓盤銷售的廣告在青島的大街小巷隨處可見，一切都看上去很正規(guī)，所以他們沒有懷疑過開發(fā)商的可信度。

房子被強制拍賣 原來開發(fā)商隱瞞了抵押事實

好景不長，2016年2月份，一張貼在小區(qū)里的通知，徹底打亂了這老兩口的生活。

貼在小區(qū)樓下的那份通知是青島市人民法院的《執(zhí)行裁定書》，上面這樣寫著：拍賣被執(zhí)行人青島乾寶雅泰置業(yè)有限公司名下乾寶佳園小區(qū)6間商鋪和1單元2302戶房產(chǎn)，乾寶雅泰置業(yè)有限公司是張先生家所在小區(qū)的開發(fā)商，而被拍賣的2302正是張先生的家。

老兩口全款買下的房子突然被法院拍賣，這一切究竟是怎么回事呢？

張先生和劉女士跑到法院詢問。在法院，張先生老兩口看到了2015年的一份判決書，原告是青島市的一家典當(dāng)行，被告就是張先生家所在小區(qū)的開發(fā)商。

負責(zé)審理這一案件的法官解釋說：在2011年3月，開發(fā)商向那家典當(dāng)行借款1200萬元。到了約定的還款日期開發(fā)商只還上了200多萬，所以典當(dāng)行向法院提起了訴訟，最終法院判決開發(fā)商償還剩余的借款933萬元。

兩位老人看到法院的《執(zhí)行裁定書》，才明白為什么自家的房產(chǎn)證遲遲辦不下來。

當(dāng)初，典當(dāng)行為了保證債務(wù)的履行，與開發(fā)商共同辦理了抵押登記手續(xù)。而就在張先生購房前5個月，開發(fā)商跟典當(dāng)行簽訂了一份《典當(dāng)?shù)盅汉贤�》，�?nèi)容是開發(fā)商向典當(dāng)行借款1200萬元，抵押物是小區(qū)內(nèi)的7套房產(chǎn)。合同規(guī)定：若開發(fā)商未能償還欠款，典當(dāng)行可對抵押物進行拍賣所得收入用于抵債。

開發(fā)商人去樓空，法人代表稱無能無力

劉女士說，當(dāng)時他們購房的時候并不知道開發(fā)商抵押房產(chǎn)的事實。他們想找開發(fā)商要個說法，可售樓處早已人去樓空。后來幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，他們打聽到那家房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人遲耀輝的電話，對方卻表示公司已經(jīng)注銷，老兩口的錢是交給公司，自己也無能為力。

張先生說后來他們多次要求跟遲耀輝見面協(xié)商，但對方始終避而不見。

另外，老人在法院看到了當(dāng)初開發(fā)商跟典當(dāng)行簽訂的《典當(dāng)?shù)盅汉贤�》。合同顯示，開發(fā)商拿去抵押的還有樓上的5套住宅，那為什么單單只有張先生家被法院查封拍賣呢？

記者采訪了另外3戶，3位業(yè)主沒有遇到張先生家的情況，原因是他們在購房時都貸了款。按照規(guī)定，銀行在批貸時要對房屋狀態(tài)進行審核，所以開發(fā)商必須先從典當(dāng)行解押。

老兩口覺得開發(fā)商是惡意欺騙，當(dāng)初正因為他們是全款買房，開發(fā)商才沒有從典當(dāng)行為他們辦理解押。

2016年3月，老兩口把開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，同時老兩口還向法院提起了執(zhí)行異議申請，請求法院解除對自家房屋的查封和拍賣，并終止對該房屋的執(zhí)行。理由是他跟開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，并且已經(jīng)繳納了購房款，也實際上在這個房子里邊居住。

法院：無效的房屋買賣關(guān)系

典當(dāng)行負責(zé)人告訴記者，他們也是到了2016年，兩個老人向法院提起執(zhí)行異議時才知道開發(fā)商已經(jīng)把房子給賣了。

同時，法官告訴記者，老人和開發(fā)商之間存在房屋買賣關(guān)系，但并不意味著這關(guān)系是有效的。按照法律規(guī)定，如果是抵押在先，開發(fā)商要轉(zhuǎn)移抵押物必須要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，如果沒經(jīng)過同意，這個轉(zhuǎn)讓是無效的。

而在張先生老兩口的案件中，開發(fā)商出售抵押的房產(chǎn)沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意，所以張先生老兩口簽訂的房屋買賣合同是無效的，不能對抗在先設(shè)定的抵押權(quán)。

2016年底，法院的審理有了結(jié)果：法院駁回了老人要求開發(fā)商為自己辦理房產(chǎn)證的訴訟請求，同時也駁回了老人的執(zhí)行異議申請。

2018年4月14日，青島市市南區(qū)人民法院將這套房屋的拍賣信息上了網(wǎng)進行了公示。經(jīng)過評估，房子的競拍底價為162萬。

在案件處理過程中，法官和典當(dāng)行一方給張先生老兩口提供了一些解決辦法。

老兩口不能接受50萬的金額，因為自己已經(jīng)花了107萬多全款購房，法官也否定了這個辦法。

另外，執(zhí)行法官告訴記者，乾寶雅泰置業(yè)有限公司（開發(fā)商）涉及的被執(zhí)行案件高達58起。目前公司名下可供執(zhí)行的財產(chǎn)只有那7套房子，所以即使典當(dāng)行將老兩口的房子解押，接下來也會有別的法院對那套房子進行查封。

法官說目前最根本的方法是老人通過公開競買直接把這個房子買下，然后法院出具相關(guān)手續(xù)將房產(chǎn)證過到老兩口名下，這意味著老兩口至少要花162萬把房子拍下來。

老兩口家里幾個晚輩商量過后，決定先把房子拍下來，之后再走別的程序。由于拍賣過程出現(xiàn)了其它競拍人，經(jīng)過加價最終老人一方以192萬元拍下了房子。

這意味著他們需要在10天內(nèi)向法院交齊192萬元，這對兩個老人無異于天文數(shù)字。

法院注意到了這一點，建議老兩口通過司法途徑來救濟，起訴開發(fā)商解除房屋買賣合同，并要求返還購房款。

在整個案件的審理和執(zhí)行過程當(dāng)中，法官多次告訴老兩口，在接下來的維權(quán)過程中如果遇到困難，會盡力提供幫助。

無論是買新房還是二手房，都有不少人買到抵押房

2016年1月，上海市民沈老先生在中介人員推薦下，決定購買位于黃浦區(qū)中山南一路上的一套二手房，雙方約定合同價570萬。在繳納完訂金后，房東在未簽訂正式合同前，反復(fù)催促提前支付首付的行為讓沈老先生十分困惑。聽從朋友的建議，沈老先生在2月20日前往房產(chǎn)交易中心查詢該房屋信息，發(fā)現(xiàn)該房屋早在2015年8月、9月就被浦東與黃浦兩家法院查封，抵押額達550萬。

2015年，武漢市民江玲（化名）購買了一套面積近170平米的商品房，房子總價款約76萬。隨后，江玲向開發(fā)商交預(yù)購房款約23萬元，剩余部分辦理個人按揭貸款。然而，在辦理住房手續(xù)過程中，江玲多次向開發(fā)商催辦貸款手續(xù)，對方拖了半年多仍無法辦理。江玲向貸款銀行了解才得知所購房屋存在抵押情況，又在房管局處證實了該房屋存在抵押和查封情況。江玲購買該房屋前，開發(fā)商已于2014年將其抵押，江玲購買后的2個月左右該房屋被法院查封。

到底什么是“抵押房”？“抵押房”到底能不能買？

一、什么是抵押房？

抵押房是開發(fā)商為了獲取更多的流動資金，將部分物業(yè)抵押給銀行貸款的一類房產(chǎn)。

對于開發(fā)商而言，樓盤有抵押房實屬正常，只要在銷售之前還清抵押貸款，將抵押房解押就可以銷售了。一般在一個樓盤銷售的房子中至少有一半的房子是屬于抵押房。雖然你不愿意相信，不過這個確實是合法的，而且也是行業(yè)內(nèi)慣例。

樓盤有抵押房并不表示開發(fā)商樓盤有問題，也不代表開發(fā)商實力不好，這只是企業(yè)運作資金所采取的某種方式而已。

二、抵押房到底能不能買？

前面提到過，房屋抵押只是開發(fā)商運作資金所采取的某種方式而已，等房子賣給業(yè)主后再去銀行取消抵押，把房子“贖回來”就能正常銷售。所以，理論上來說抵押房是可以正大光明的買賣的。

但是！如消費者購買了抵押狀態(tài)的房屋，抵押狀態(tài)沒解除，則房屋無法過戶。

三、如何避免購買抵押房產(chǎn)的風(fēng)險？

1、為了減少購房糾紛，維護自己的合法利益，大家還是要在簽訂購房合同的時候在補充協(xié)議中做以要求，除了不能進行抵押之外，還要對賠償措施做一些要求，尤其是要申請資金監(jiān)管，以免自己付了首付款發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被抵押，面臨房財兩失的局面。

2、在建工程要辦理抵押貸款，必須得到房地產(chǎn)管理部門進行抵押登記，所以你可以到房管部門或者房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)站上，通過多渠道查詢信息。

如果有被抵押的房子，可以要求開發(fā)商對自己要購買的房源進行解押。否則，購房后去房管部門辦理不動產(chǎn)權(quán)證的時候，房管部門發(fā)現(xiàn)該房屋已被抵押，是無法辦理不動產(chǎn)證的。

3、在購房之后要盡快去網(wǎng)簽備案，如果發(fā)現(xiàn)了房屋已經(jīng)被抵押，也可以趁早解決，避免更多的損失。買房之后不要拖著不去辦理相關(guān)事宜，事情宜早不宜遲。

四、買二手房的小伙伴一定要產(chǎn)調(diào)！產(chǎn)調(diào)！產(chǎn)調(diào)！產(chǎn)調(diào)環(huán)節(jié)務(wù)必親力親為

雖然中介公司有明確的房源信息操作規(guī)范，但個別銷售往往僅在房屋掛牌時調(diào)取產(chǎn)調(diào)信息，房東在掛牌后再行抵押，往往會被忽略。

此外，業(yè)內(nèi)確實存在部分房東與銷售人員達成私下協(xié)議，掛牌出售抵押房源的情況，房東會私下支付一筆費用給銷售人員，合謀隱瞞購房者。據(jù)了解，因產(chǎn)調(diào)信息分為多頁打印，一些銷售故意隱匿抵押頁的信息，僅交予購房者查看房屋正常的基本信息，以此達到欺瞞購房者的目的。

若想避免買到被抵押房源，應(yīng)在房屋交易的各個付款環(huán)節(jié)，前往房屋交易中心親自拉取產(chǎn)權(quán)調(diào)查信息，切勿貪圖省事，委托給中介人員，以免產(chǎn)生風(fēng)險。

產(chǎn)權(quán)調(diào)查過程并不復(fù)雜，市民只需憑借身份證，提供所查房源的地址，即可查詢，產(chǎn)調(diào)表上涉及房屋狀況、土地狀況、抵押狀況等10類登記信息，無需產(chǎn)權(quán)方和房產(chǎn)中介的任何證明。

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