停車費糾紛、電梯費糾紛、物業(yè)費糾紛……近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，新型商住小區(qū)越來越多，但隨之而來的小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛也屢見不鮮，有些甚至雙方對簿公堂。近期，城陽法院就審理了兩起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。

案例A

家住一樓 電梯費該不該交

糾紛：

業(yè)主被物業(yè)公司告了

市民黃女士在城陽一商住小區(qū)高層住宅樓購買了一套一樓住房，2009年入住。近期，小區(qū)物業(yè)公司卻將她告上法庭，要求其支付物業(yè)服務(wù)費、電梯運行費以及滯納金共計5萬余元。物業(yè)公司稱，2012年11月至2018年12月期間，公司履行了物業(yè)合同約定的義務(wù)，但黃女士卻一直拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費和電梯運行費。

物業(yè)公司認為，根據(jù)《公共契約》，住戶應(yīng)按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項費用，拖欠費用者加收日3‰的滯納金。而且《物業(yè)服務(wù)合同》中也提到，首層也應(yīng)繳納電梯費，逾期15日未繳納視為違約。不僅如此，證據(jù)資料顯示，2012年7月至2012年10月期間，黃女士曾交納過物業(yè)費和電梯費，為何后來不交了？

為此，物業(yè)公司還向法庭提交了一份 《地下停車位使用權(quán)銷售合同》及地下車位照片資料，以此證明黃女士使用電梯。

業(yè)主：

不用電梯不該交費

業(yè)主黃女士稱，之所以不交電梯費，是因為當(dāng)初購買房屋時，小區(qū)銷售處曾承諾一樓不用交電梯費，所以才購買了一樓。對于不交物業(yè)費，她解釋說，當(dāng)初自己去交物業(yè)費時，是對方不收，所以不存在承擔(dān)滯納金的問題。黃女士還表示，物業(yè)公司并沒有和她協(xié)商收取電梯運行費一事，而且物業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)度不好。

黃女士說，業(yè)主委員會成立后，物業(yè)公司從未組織委員會成員與小區(qū)業(yè)主見面，因此，她不認可業(yè)主委員會與物業(yè)簽訂的 《物業(yè)服務(wù)合同》。同時，她前期繳費后才發(fā)現(xiàn)費用中含有電梯費，所以后來就不交了。黃女士也表示，物業(yè)公司提供的照片確實是自己的地下停車位，但考慮使用電梯去地下停車位并不方便，所以平時自己都是走樓梯。

法官說法

費用應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)

主審此案的法官稱，本案屬物業(yè)服務(wù)合同糾紛。雙方簽訂的《公共契約》，物業(yè)與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，均不違反法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)定，業(yè)主享受了物業(yè)提供的服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)按約定履行按時交納物業(yè)費及其他相關(guān)費用的義務(wù)。對于業(yè)主辯稱的繳納物業(yè)費被拒收，以及購房時銷售人員一樓不交電梯費的承諾，因其未提交證據(jù)證明，法院不予采納。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)條例，本案爭議的電梯運行費屬于建筑物附屬設(shè)施的維護費用，在無約定或者約定不明的情況下，該費用應(yīng)由全體業(yè)主共同分擔(dān)。中華人民共和國物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。所以，業(yè)主以不使用電梯為由，拒繳電梯費的抗辯意見，法院不予支持。

最終，法院判決業(yè)主黃女士向物業(yè)支付拖欠的物業(yè)費9536元，電梯費3546元，逾期付款違約金3000元，共計16082元。

案例B

物業(yè)公司易主 物業(yè)費怎么交

糾紛：

小區(qū)換了物業(yè)公司

在城陽人民法院庭審現(xiàn)場，物業(yè)公司與業(yè)主李先生爭得面紅耳赤。物業(yè)公司稱，自從接管小區(qū)前物業(yè)公司工作后，業(yè)主拖欠的物業(yè)費至今未付清，要求業(yè)主支付物業(yè)費及30%的違約金，并承擔(dān)訴訟費用。而李先生認為，小區(qū)換了新物業(yè)公司未公示，以不存在服務(wù)法律關(guān)系為由，拒交物業(yè)費。

原來，2014年，小區(qū)新物業(yè)公司和原物業(yè)公司簽訂 “轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，將小區(qū)物業(yè)面積以及屬于小區(qū)物業(yè)范圍內(nèi)的全部物業(yè)面積交由新物業(yè)公司管理，擁有收取各種費用的權(quán)利，收取物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。庭審過程中，物業(yè)公司出示《公函》和證明，說明自己在2014年12月24日至2017年8月31日期間，為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)�，F(xiàn)場，物業(yè)公司還向法官提交了電視新聞欄目錄像資料，進一步證明在小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)的事實。

業(yè)主：

換物業(yè)沒經(jīng)過業(yè)主同意

業(yè)主李先生認為，物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是前物業(yè)公司，現(xiàn)物業(yè)公司無權(quán)起訴要求物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，上述轉(zhuǎn)讓協(xié)議既未通知業(yè)主，也未經(jīng)過業(yè)主同意，因此不應(yīng)對業(yè)主產(chǎn)生法律效力。且證明的出具方非物業(yè)行政管理部門，不具有法律效力。

對于物業(yè)提交的其余單據(jù)和合同，李先生則表示，有的單據(jù)無單位公章，有的內(nèi)容中的“小區(qū)名稱”不具有唯一性和法定性，有的系物業(yè)與案外人簽訂，與業(yè)主無關(guān)，對數(shù)項證據(jù)的真實性提出懷疑。

對于物業(yè)提交的錄像資料，李先生稱，該證據(jù)是通過手機轉(zhuǎn)錄的視頻，不是直接證據(jù)，不具有完整性，視頻中出現(xiàn)的人物身份無法確認，視頻中的字幕是電視制作者的主觀臆斷，不具有客觀性，真實性不予認可。

法官說法

享受服務(wù)就應(yīng)付費

法官認為，這起案件也屬物業(yè)服務(wù)合同糾紛。根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，本案中，新物業(yè)公司和前物業(yè)公司未經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會許可，就將小區(qū)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以合同的形式一并委托給原告物業(yè)，該行為對業(yè)主們沒有約束力；且物業(yè)庭審時未提交證據(jù)，證明其接受委托后通知過小區(qū)的業(yè)主，或以其他方式向小區(qū)的業(yè)主進行過公示。綜上，法院確認“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”無效。

但根據(jù)庭審時物業(yè)提交的城區(qū)街道管理委員會出具的證明，以及小區(qū)業(yè)主委員會出具的 《公函》，法院可以認定自2014年12月24日至2017年8月31日期間，業(yè)主享受了物業(yè)提供的服務(wù)；同時，業(yè)主沒有提交證據(jù)證明，物業(yè)接管服務(wù)后導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理水平下降，故應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司支付管理費。法院認為，物業(yè)管理費應(yīng)參照業(yè)主與前物業(yè)公司約定的合同標(biāo)準(zhǔn)計算。

而對于物業(yè)公司提出的違約金損失，法院認為，新物業(yè)公司與前物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，物業(yè)公司本身存在過錯，故對該項主張不予支持。最終法院做出判決，業(yè)主李先生向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費3825.77元。

來源:青島早報

編輯:徐順和

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