過去幾年中

市場讓不少開發(fā)商自我感覺太良好

認為不管推出什么樣的戶型

購房者都會買買買

現(xiàn)在

到了傲嬌的開發(fā)商為傲慢買單的時刻

——觀察員老王

（特別提醒：根據(jù)讀者們的建議，老王已經(jīng)開通與微信公眾號名稱相同的知識星球，習慣那個平臺的讀者可以搜索添加。）

看完上一篇文章之后，許多還沒有買房的人都感到很興奮，因為終于等到房價下跌的這一天了。同樣，也有不少人感到困惑：

老王，為什么我看的房子感覺依然很火，置業(yè)顧問說得提高首付比例才有可能買上？

營銷中心熙熙攘攘的人群中，有多少是領(lǐng)了大米就走的，有多少是真心實意買房的，我相信只要是個正常人都能看出來。我希望大家正視的是：有些樓盤，在現(xiàn)在這個時間段，確實很火。原因我們需要從下面幾個方面來分析。

“三無”購房者基數(shù)并不小

毫無疑問，現(xiàn)在青島的樓市就是剛需的樓市。不論是買自住房的年輕人，養(yǎng)老型購房者，還是資產(chǎn)保值型購房者，大多都是“三無”剛需：無買房的特別門路，無厚實的家底，無可觀的收入可以支撐高額房貸。

在過去幾年中，這部分購房者都是被世茂們拒之門外，或者只能當開盤群眾演員的，所以到目前為止基數(shù)確實不少。雖然大家有強烈的買房愿望，但是買房的能力在這三兩年沒有明顯提升。這就決定了，他們即使有改善的需求，許多也買不起套四的大戶型住宅。

比方說，我一個小弟兄，手里只有60萬左右首付，夫妻倆月收入壹萬元剛出頭，還有老人孩子要養(yǎng)，我給他推薦一些大戶型的特價房，他就會很痛苦�！案�，不是房子不好，是真負擔不起，不能說為了一套房子，把全家都搭上吧？”

除了預算外，還有一點就是現(xiàn)在購房者都理性了很多。比方說一個讀者只等中歐國際城115戶型，而且他和孩子都要買。因為他認可老王的觀點：這是高新區(qū)距離主城區(qū)最近的樓盤，在目前沒有地鐵的情況下，即使乘坐大站公交通過環(huán)灣路到主城區(qū)都非常便利。

不管未來高新區(qū)利好是不是都能落地，不管未來高新區(qū)內(nèi)會不會有交通擁堵情況，不管未來高新區(qū)腹地房價是漲是跌，這種便利都是時下剛需族的“安全帶”。

還有近期開盤的保利·觀堂，價格也比較堅挺。為什么？相比其它地鐵線，1號線有兩大優(yōu)勢：一時開通時間可以確定，而且這個時間就在“眼前”；二是這是一條貫穿城市的大動脈，對于許多剛需族來說可以零換乘通勤。在加上觀堂品質(zhì)不錯，在目前這個市場上性價比也很高，所以稱為城陽為數(shù)不多的熱盤也不意外。

開發(fā)商瘋狂擴張陣痛

個別項目的緊湊型套三火爆，還有一個原因就是目前市場上這樣的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品不多。正常情況下，開發(fā)商拿地后，應該根據(jù)容積率、區(qū)位、周邊項目去化率、購房者的需求來確定戶型面積。

但是過去幾年房子太火了，許多開發(fā)商上規(guī)模，縮短開發(fā)周期都是規(guī)�；�作業(yè)。比方說某前top3一個月在全國拿了十幾塊地，他就可能會把福州、杭州、蘭州等和青島差不多的地塊擺在一起，搞一個規(guī)劃設計。

如果是賣老干媽，這么做沒什么問題，但是住宅能行嗎？所以，我們現(xiàn)在看到很多高價拿地的項目，做出了許多大戶型產(chǎn)品。這些產(chǎn)品非常尷尬，買得起的人往往都會去買洋房別墅等容積率更低的產(chǎn)品，而買不起的人就是買不起。

耗不起的開發(fā)商開始降價，但是小幅度的降價還是杯水車薪……所以，剛需正在撕裂青島的樓市。有的樓盤依然會很火，買房要排隊；有的樓盤則陷入降價也無人要的窘境，這種情況在下半年會更為明顯。對于沒有人氣的盤，我勸你還是敬而遠之，因為除了可能繼續(xù)降價外，爛尾是一種更糟心的隱患。

當然，有的開發(fā)商有想出了首付分期的法子。這其實跟0首付買車一個套路。我曾經(jīng)問一個做這一類生意的朋友，怎么賺錢？他說：我們主要賺那些頭腦發(fā)熱年輕人的錢，他們買車后，抗幾個月還不起車貸，我們再把他們車拿來賣掉賺差價。

買房是一個道理。

我勸剛需族千萬不要腦子一熱，去干做一些超出自己能力的事兒，那樣不單單是你身上的肉，可能骨髓都會被開發(fā)商吸出來。

現(xiàn)在買房的三點注意

經(jīng)常有人問我，老王你說房價還在降，什么時候出手比較合適？按照我的估計，當然是今年下半年特別是臨近年底時實惠更多。但什么事兒都沒有絕對性，對于剛需來說，任何時候都可能有機會。六月也是一個時機，因為很多開發(fā)商想要半年業(yè)績。你如果現(xiàn)在想買房，讓懸著的心安頓下來，我認為應該注意三點：

第一，買緊湊型套三一定要看區(qū)位、品質(zhì)。膠州有樓盤首付5萬就能買房，剩下的兩三年內(nèi)給就行，這房子也有緊湊型套三，能買嗎？當然不能。不但你去自住很不方便，而且除了置業(yè)顧問口中的炒房客，恐怕也不會有什么人接盤。再就是維多利亞灣這樣的小區(qū)，最近問題已經(jīng)陸續(xù)爆出來。在我看來，綠地變車位都是小事兒。這房子交付入住之后，如此高的人口密度，所有的公共配套資源“爆表”是大概率事件，到時候住租賣都會很難。

第二，不能一味追求小�，F(xiàn)在市面上還有一些90平方米左右的迷你套三，這個你看樣板間時一定要問是不是1:1，再就是要問好公攤，不要最后收到一套鴿子籠再找媒體維權(quán)。

第三，大戶型不好賣，降價是必然，有些人等著買特價房思路沒問題。但是現(xiàn)在代理太多，許多開發(fā)商價格體系比較混亂。所以，即使你想買，也不要一味守在營銷中心，多走走多看看或許能找到更實惠的途徑，前提是這家代理足夠誠信靠譜

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