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前言

紅島，因為其眾多的市級公共配套、青島幾何中心的區(qū)位、高端的規(guī)劃的和定位等，一直是購房者們關(guān)注的焦點。

不過比起西海岸，無論是國家級新區(qū)的頭銜，還是各項在青島遙遙領(lǐng)先的指標(biāo)數(shù)據(jù)，似乎讓紅島又顯的微不足道了。

紅島OR西海岸，成為了困擾無數(shù)購房者的一個難題。

其實，在紅島和西海岸的對比中，絕大多數(shù)的購房者存在一個誤區(qū)，以至于得出錯誤的結(jié)論。

那就是在對比中忽略了紅島和西海岸的體量

西海岸新區(qū)是由原來山東名列前茅的縣級市膠南和GDP總量和人均都逆天的開發(fā)區(qū)合并而成，而紅島經(jīng)濟區(qū)是由僅僅從原城陽區(qū)分出來的兩個街道和鹽場組成。

面積：西海岸2127平方公里VS紅島167平方公里，約為12.7倍

人口：西海岸157.73萬VS紅島10.37萬，約為15.2倍

從體量上看，的確相差巨大。

但房價的內(nèi)在邏輯是：人口與資金在一個區(qū)域的聚集程度。重要的是密度而非總量。

只有聚集程度高的核心區(qū)域，才能擁有對周邊區(qū)域的輻射能力。

現(xiàn)狀與趨勢

要客觀的了解一個區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀，最合理的方式就是通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而非感性的認(rèn)識。

青島各區(qū)市人口排名

雖然人口總數(shù)上，西海岸以157.73萬在青島遙遙領(lǐng)先，紅島則以10.37萬墊底，但是看人口密度，西海岸排在膠州之后，位列第7，與位列第9的紅島，還有膠州、即墨、萊西、平度基本處于同一水平。

市南和市北則處于第一梯度，遙遙領(lǐng)先各區(qū)市，李滄、城陽、嶗山緊隨其后。

從人口增速來看，李滄、紅島、西海岸則處于第一梯度，增長較快。

青島各區(qū)市財政及可支配收入排名

相對于GDP，財政收入更能真是的反應(yīng)一個區(qū)域的經(jīng)濟實力。今年1-4月份的數(shù)據(jù)，西海岸同樣位列第一，紅島仍舊墊底。但是人均財政收入，紅島則超越了嶗山，位于第一。西海岸表現(xiàn)同樣不錯，排在城陽之后，位列第四。

特別的，紅島的增速堪稱炸裂。

另外一個反應(yīng)區(qū)域發(fā)展水平的重要指標(biāo)人均可支配收入，17年的數(shù)據(jù)缺少紅島，但是考慮其人均財政收入水平，基本也不會低于城陽區(qū)，市南、市北、李滄、城陽、嶗山處于第一檔，西海岸單獨一檔，即墨、膠州一檔，平度、萊西墊底。

這也基本和大家對各區(qū)發(fā)展水平的直觀感受相吻合。

綜合對比可以發(fā)現(xiàn)，西海岸在各項總量數(shù)據(jù)上基本都處于領(lǐng)先位置，但是以具體到平均水平卻表現(xiàn)一般，似乎與國家級新區(qū)的地位不相匹配。

其實原因很簡單，組成西海岸新區(qū)的開發(fā)區(qū)和膠南在發(fā)展水平上存在明顯的差異，其中開發(fā)區(qū)和嶗山、市南、市北、李滄、城陽基本接近，膠南則和即墨、膠州差不多。所以一平均，基本就處于了中游了。

發(fā)展趨勢上，紅島在人口和重要經(jīng)濟指標(biāo)上增速較快，呈現(xiàn)出人財兩旺的趨勢。西海岸各項增速基本處于中等偏上水平，表現(xiàn)也不錯。

定位與區(qū)位

一個區(qū)域的發(fā)展?jié)摿κ侵冈搮^(qū)域現(xiàn)在的發(fā)展水平與未來能達(dá)到的發(fā)展高度。

而發(fā)展高度往往與區(qū)域的規(guī)劃和定位有關(guān)。

青島城市總體規(guī)劃

在國務(wù)院批復(fù)的《青島城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》中，紅島屬于三大主城區(qū)的北岸城區(qū)，開發(fā)區(qū)同樣屬于主城區(qū)，膠南屬于次一級的發(fā)展組團。

當(dāng)然在最新的西海岸的發(fā)展規(guī)劃中，膠南被定位于西海岸的新中心。

從區(qū)位上看，紅島優(yōu)勢明顯，紅島的崛起不僅可以實現(xiàn)自身的發(fā)展，而且可以帶動輻射整個膠州灣以北的重點城市板塊的發(fā)展。紅島的發(fā)展水平越高，輻射能力就越強，帶動范圍就越廣，對青島整體的發(fā)展就越有利。

不管是諸多市級公共配套的布局，還是膠東機場、紅島高鐵站等重大交通設(shè)施的分布，都表明了紅島是作為整個青島新中心來打造的。

C位出道，只是時間問題。

膠南處于青島相對邊緣的位置，北面是小珠山，東面是黃海，南面是大珠山，西面是鐵镢山和藏馬山。膠南發(fā)展的最大意義就是實現(xiàn)自身的崛起，由于地理條件的限制，無法對其他區(qū)域形成有效的輻射，對青島整體發(fā)展帶動作用相對較小。

作為西海岸發(fā)展的重點區(qū)域，眾多大項目落地膠南，未來的發(fā)展也值得期待。

如何正確對比紅島和西海岸

由于體量的差異巨大，從整體上對比西海岸和紅島，是沒有太大意義的。

例如有的購房者認(rèn)為西海岸的環(huán)境好，有金沙灘。但那也只是一小片區(qū)域有金沙灘，又不是哪都有。而且紅島距離金沙灘的直線距離甚至比西海岸不少區(qū)域還要近。

其實西海岸絕大多數(shù)區(qū)域和和紅島一樣，與金沙灘并沒有太大關(guān)系，切莫以偏概全。

那是不是就沒法比了呢，也不是，只是需要將西海岸分區(qū)域和紅島進(jìn)行比較，例如膠南的海洋活力區(qū)、開發(fā)區(qū)的唐島灣片區(qū)就可以和紅島經(jīng)濟區(qū)的紅島南、高新西這些核心區(qū)域作對比。

未來西海岸新區(qū)整體發(fā)展水平肯定不如紅島經(jīng)濟區(qū)，但是少部分區(qū)域會和紅島相當(dāng)，極少部分區(qū)域甚至?xí)�強于紅島。但是對普通購房者來說，如何選到這些區(qū)域，難度就相當(dāng)大了。

購房建議

紅島距離現(xiàn)在的主城區(qū)較近，隨著未來8號線、新機場高速、雙元路雙積路立交橋等重大交通項目的投入使用，基本會被納入主城區(qū)半小時通勤圈。因此是主城區(qū)外溢剛需購房的最佳選擇。

此外紅島及其周邊的剛需、改善、投資客戶自然必選紅島。

西海岸本地剛需、改善、投資客戶自然必選西海岸。

對外地購房者來說，西海岸的知名度顯然更高，如果是自住養(yǎng)老性質(zhì)的話建議選擇西海岸，偏投資的建議結(jié)合需求精選西海岸部分區(qū)域和紅島。

至于那些不屬于西海岸或紅島的純投資客戶，原來普遍的觀點是短期選擇西海岸，長期選擇紅島。而現(xiàn)在，房產(chǎn)都五年限售了，房產(chǎn)投資哪有什么短期，都是長期。所以建議考慮紅島。

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