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下半年青島樓市的最重頭戲，嶗山區(qū)山東頭改造的豪宅大盤銀豐玖璽城這個十月拿到預(yù)售，并進(jìn)行認(rèn)購，前期800多戶驗(yàn)資看房的客戶，大約有三分之一順利轉(zhuǎn)化為業(yè)主，總計(jì)276戶，銷售總額超過30億元。

這次玖璽城房源的均價(jià)在62000左右，但起價(jià)比較低，只有51000元，最貴的當(dāng)然也超過了70000元。只是結(jié)果比較出人意料，均價(jià)以上的高價(jià)房反而認(rèn)購更多，這也是一個很有意思的信號。

一次開盤銷售超過30億，尤其是豪宅市場，這個數(shù)字確實(shí)創(chuàng)造了青島的新紀(jì)錄，畢竟目前的市場不比去年和前年。很多年前，市南的魯商首府開盤14億就已經(jīng)很是震動，那時的均價(jià)是26000，如今62000，總銷售額再翻一番，顯示了山東頭這塊最后的黃金寶地的吸引力和銀豐的操盤能力。

今年嶗山前海的豪宅市場競爭比較激烈，除了玖璽城，還有海信君瀾和佳源華府，三家基本上三足鼎立。雖然在產(chǎn)品和價(jià)格上，三家是比較典型的差異化競爭，但是畢竟過去幾年，嶗山的高端市場都比較小，去年600萬以上新房房源才成交了230套，而這其中800萬以上的新房豪宅總計(jì)成交才100多套。三大盤同時上市搶市場，市場到底能擴(kuò)展到多大的規(guī)模？

如今來看，玖璽城可謂奪得銷冠，這一次的開盤的276套，已經(jīng)差不多是去年嶗山區(qū)全部800萬以上級別豪宅總業(yè)績的兩倍。

總結(jié)下來，百忍老師認(rèn)為，玖璽城能拿下如此業(yè)績，最關(guān)鍵的是原因就是地段和價(jià)格的平衡做得最到位。比起佳源華府，香港路和海爾路交叉的地段確實(shí)更具優(yōu)勢；而比起海信君瀾的1300萬的起價(jià)，1000萬上下的價(jià)格能輻射更多的人群。

戶型，單價(jià)，總價(jià)，地段，配套， 看房子的人肯定幾個盤都看了，平衡下來，大部分人還是回到山東頭下單，其實(shí)就是一種綜合平衡的結(jié)果。

這些年來，百忍老師外出考察多次，上億的房子看了不在少數(shù)，說實(shí)話對豪宅本身相對興趣不是那么大。最讓人值得探究的，是這30多億的認(rèn)購里，包含了青島這個城市很多的財(cái)富密碼，這才是最關(guān)鍵的信息。通過這些，更能認(rèn)清青島這個城市財(cái)富階層的真實(shí)一面和未來趨勢，不妨讓我們細(xì)細(xì)解讀一下。

買玖璽城的主體正是企業(yè)家或者是私營老板群體，正是清憲書記力求讓全社會尊重的一個群體，因?yàn)檫@是社會創(chuàng)富的一個主要人群，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量。也因此，獲得了最豐厚的物質(zhì)財(cái)富，當(dāng)然也就有了改善生活的愿望，只不過這之前的幾年，嶗山區(qū)比較好的豪宅大盤并不多，難以吸引他們而已。如今玖璽城房源開閘，于是正好拿下。因?yàn)椴徊铄X，所以出現(xiàn)了大戶型比小戶型好賣，樓層高能看海，是為更佳，千萬左右及以上總價(jià)的房源更受到歡迎。

從行業(yè)來看，沒有那個行業(yè)能占到非常大的比例，原來估計(jì)的金融和地產(chǎn)，最多也就是一成多點(diǎn)的比例，各個行業(yè)總體比較均衡，沒有異軍突起的行業(yè)，更多是沉淀多年的老行業(yè)的老板們，這也反映了青島新興行業(yè)支撐度依然沒有做到一定程度的現(xiàn)實(shí)。

從區(qū)域分市南和嶗山的比例在下降，玖璽城這兩個區(qū)域只占了不到一半的比例，這和以前的豪宅客戶分布還是差別比較大的。市南和嶗山更多是換房需求，而不是真正的老板群體，他們手里資金不多，要買就得把老房子賣掉，而如今二手房市場冷清，海邊豪宅普遍報(bào)價(jià)過高，真正要成交，得打八折才有可能，而這個折扣數(shù)字可是上百萬之多，很多人又不舍得，所以成交就少。

還有一個大問題：嶗山豪宅最大的影響因素不是地段也不是景觀，而是建筑年代，因?yàn)檫@決定了產(chǎn)品的好壞。老房子即便地段再好，也基本歸于老破小之類，因?yàn)樵敢獬龃髢r(jià)錢的人，都看不上產(chǎn)品，再一打聽物業(yè)和口碑，基本就放棄了，所以，同一個區(qū)域，因?yàn)榉孔幽甏鷮?dǎo)致的產(chǎn)品差異，價(jià)格會差一半。

這樣的局面下，這部分人群在產(chǎn)業(yè)上面臨新興經(jīng)濟(jì)的沖擊，賺錢難，而房子又難賣，導(dǎo)致他們成為本次購房人群中最為計(jì)較的群體，所謂風(fēng)流總被雨打風(fēng)吹去。

有意思的是，在青島的郊區(qū)里，即墨依然在占有重要版圖。但是和不同的是，這個人群以前就是即墨本地的私企老板，以前不曾在青島市區(qū)置業(yè)，這次是一步到位，直接進(jìn)軍核心地段。有朋友住浮山前老豪宅，說是鄰居很多都是城陽和即墨的村長之類，確實(shí)土豪，顯然這些人已經(jīng)讓位于真正的老板群體了。

從年齡段上看，比較典型的就是中老年人居多，這個你只要多去幾次玖璽城的售樓處就可以有明顯的體會。老人們正好以長大的子女名字買房，也好規(guī)避限購。

當(dāng)然了，你可以說，這么貴的豪宅，青年們買不起很正常呀。其實(shí)杭州的豪宅今年百忍老師也去看過好幾個盤了，感覺那里的年輕人的比例明顯要比青島的高很多，這就是新興互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)活躍的結(jié)果。

玖璽城的年輕業(yè)主也有，比如有位朋友就是淘寶創(chuàng)業(yè)發(fā)家，買了個比較小的戶型，也算是阿里的收益者。但是，總體來看，年輕人自己創(chuàng)業(yè)賺錢買下此房，鳳毛麟角，說明青島經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型任重道遠(yuǎn)。

還有一個比較大的興奮點(diǎn)，就是大山東概念。關(guān)注新聞的人都知道，最近省里高層力推山東半島一體化，青島的多位領(lǐng)導(dǎo)都去了威海、濰坊、煙臺、日照、淄博等地任職，可謂全方面覆蓋。

從現(xiàn)在的客戶來看，玖璽城在一定程度上代表了青島，也在輻射山東，尤其是半島區(qū)域，大濰坊最有驚喜。熟悉濰坊的人都知道，市區(qū)弱縣市強(qiáng)，很多強(qiáng)勢企業(yè)和知名老板都在縣市里，如今他們在玖璽城也是投下重資，基本都是縣城里，越過濰坊市區(qū)，直接到青島，畢竟高鐵已經(jīng)通了，再加地體，到達(dá)很是方便。

銀豐是濟(jì)南起家的企業(yè)，在濟(jì)南也是唯一的十強(qiáng)本土企業(yè)，擁有大量省會的高端客戶資源，濟(jì)南的炎熱天氣，和污染較重的環(huán)境，大家都知道，有錢人自然想在高鐵的另一端有房子，所以，濟(jì)南的群體自不必說。

其實(shí)玖璽城這樣的豪宅大盤要持續(xù)熱銷，必須走出去，輻射全山東有錢人才行。當(dāng)然有個近水樓臺先得月的優(yōu)勢，也得看嶗山金家?guī)X的產(chǎn)業(yè)吸引能力。

比如山東僅有的幾個研發(fā)型企業(yè)歌爾已經(jīng)投入資金在青島建設(shè)研究院，號稱將來要把研發(fā)隊(duì)伍擴(kuò)大到幾千人，從而產(chǎn)生大量高薪人才，這個才是有源之水，可以源源不斷提供高端客戶。

比如著名的晨鳴紙業(yè)要設(shè)立青島總部，把總部壽光搬過來，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)升級換代�；蛘弑镜啬芊趸�出更多的獨(dú)角獸企業(yè)，形成財(cái)富新貴。金家?guī)X只有成功引進(jìn)更多這樣的項(xiàng)目，才能把財(cái)富人群導(dǎo)入進(jìn)來，而山東頭的玖璽城自然會成為第一承接地和收益者。

除了產(chǎn)業(yè)之外，配套資源更加重要。山東半島一體化的實(shí)施，青島扮演一個中心角色，高鐵、地鐵、機(jī)場、 教育、醫(yī)療、度假、生態(tài)等等資源，都是吸引其他區(qū)域尤其是縣市精英人群的重要因素，他們來不僅僅是花費(fèi)重金買個房子，而是要借此舞臺，讓子女接受更好的教育，改變整個家族階層和命運(yùn)，完成鯉魚跳龍門的過程。

城市需要他們來提升，他們也需要城市的資源。能不能為他們提供這種升級的資源，是一個極為關(guān)鍵的問題。

秋風(fēng)已起，百忍老師穿過這600畝的龐大工地，從山東頭到玖璽城，可謂翻天覆地，這兩年的變化如同百年滄桑，一圈走下來，很是感慨，當(dāng)然還有幾個釘子戶，秋風(fēng)中佇立，破敗不堪。而玖璽城一期的大樓已經(jīng)開始拔地而起，迅速改變著這個村子的面貌。

村中剩余唯一的大樹和遠(yuǎn)處的巍峨浮山，見證了這些年的變化，不僅是村民實(shí)現(xiàn)了市民的轉(zhuǎn)化，未來幾年，更多的財(cái)富人群將進(jìn)入這里，成為青島發(fā)展的重要動力。而銀豐也會將更多的城市升級資源，尤其是更好的教育引入這里，成為一個名副其實(shí)的學(xué)區(qū)房。

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