"

10月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2019年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧納入統(tǒng)計(jì)。

總體看，9月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅基本穩(wěn)定。但青島作為山東最好的城市，二手住宅9月份銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.7%，同比下跌2.5%。去年今年房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了20%。

于是很多人喊出，青島的房?jī)r(jià)將重回2016年底。我們回顧一下青島的房?jī)r(jià)，2011-2016年9月房?jī)r(jià)穩(wěn)定在1.25萬(wàn)左右。2016年9月-2018年8月直接暴漲至2.1萬(wàn)每平，上漲了約50%，這一年有人哭泣有人暗爽。2018年8月至今房?jī)r(jià)一路下跌，現(xiàn)在1.7萬(wàn)每平了。跌回2016年，也就是13500元左右，這意味著目前青島的房?jī)r(jià)至少要下降26%左右。去年櫻桃去考察青島的時(shí)候就已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，越偏遠(yuǎn)的地段，只要等房?jī)r(jià)翻倍之后，一旦沒(méi)有了套利空間，市場(chǎng)必然進(jìn)入下滑階段，特別在同一個(gè)城市內(nèi)，開(kāi)始出現(xiàn)內(nèi)部分化。所以青島部分郊區(qū)是有可能會(huì)降落到2016年的水平的。

2018年年底，房?jī)r(jià)在全國(guó)樓市調(diào)控寒冬中好不容易放緩腳步，這時(shí)候有一個(gè)城市卻悄悄放開(kāi)了限售，此徑一度引發(fā)媒體熱議，稱(chēng)其為打響樓市調(diào)控放松第一槍的叛逆者，它就是山東菏澤。此后山東三四線城市越來(lái)越被人們所熟知，這些城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)一點(diǎn)也不比一二線差，尤其是名不見(jiàn)經(jīng)傳的泰安、威海、日照成為了中國(guó)首批房?jī)r(jià)漲過(guò)萬(wàn)元的三四線城市。截至目前，山東16地市房?jī)r(jià)均價(jià)突破一萬(wàn)的城市共有5個(gè)，青島、濟(jì)南、泰安、威海、日照，另外煙臺(tái)均價(jià)9855元/㎡緊隨其后，像聊城、德州在8000-9000區(qū)間，淄博、臨沂則更高一些在90000-10000區(qū)間。

很多人會(huì)奇怪，為什么日照房?jī)r(jià)會(huì)怎么高？這里的日照可以換成泰安、臨沂、淄博，甚至是這些地市級(jí)下面的小縣城。就拿日照來(lái)說(shuō)。在2018年在山東省GDP排行榜上，日照以2202.17億的經(jīng)濟(jì)，排名倒數(shù)第二。2019年1月份，濟(jì)南又把經(jīng)濟(jì)倒數(shù)第一的萊蕪合并掉，以至于日照的經(jīng)濟(jì)淪為山東倒數(shù)第一，落得和棗莊比拼上下的尷尬局面。在很多山東人眼里，日照經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)（這里沒(méi)有地域攻擊的意思），除了經(jīng)濟(jì)和工資省內(nèi)倒數(shù)，讓人印象深刻的是收費(fèi)的海灘、鋼鐵廠，其他大型企業(yè)并不太多。然而就房?jī)r(jià)卻驚人的突破一萬(wàn)均價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，日照最新房?jī)r(jià)均價(jià)為10148元/平米，最重要的是在日照256個(gè)小區(qū)的掛牌均價(jià)中，最高的竟然已經(jīng)達(dá)到了21137元/㎡。整體房?jī)r(jià)排名可以算得上山東第五（青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、威海）了。

經(jīng)濟(jì)倒數(shù)第一，房?jī)r(jià)卻高居省內(nèi)第五。這是很多人都想不通的。所以最近很多日照的剛需購(gòu)房者都很憤慨。

那么是什么托起山東三四線城市的房?jī)r(jià)呢？有人說(shuō)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)。然而事實(shí)上，這兩年山東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不順暢，且因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏于低端工業(yè)化，人均收入沒(méi)有得到有效提升，不足為證。還有人說(shuō)是因?yàn)槿丝冢�山東人口接近一個(gè)億，住房需求量巨大。但數(shù)據(jù)顯示，2018年在全國(guó)人口凈流出量排行上，山東位列第二，山東這些年對(duì)外地人口的吸引力在逐年下降。不是經(jīng)濟(jì)也不是人口，那么山東三四線這波大牛市到底源于何處？答案很簡(jiǎn)單，就是耳熟能詳?shù)呢泿呕�棚改�?/p>

貨幣化棚改是催升三四線房?jī)r(jià)的一劑猛藥，山東表現(xiàn)得最為極致。從2015年到2018年，山東棚改規(guī)模一直都是高速猛增，而且一直穩(wěn)居全國(guó)第一，更有菏澤這樣的棚改大戶全國(guó)聞名。大規(guī)模的棚改，以及對(duì)貨幣化安置的鼓勵(lì)導(dǎo)向（如之前貨幣化安置還有獎(jiǎng)勵(lì)），催生了一大片拆遷戶。昨日還窮的叮當(dāng)響，今日便手握重金。手里拿著這么多錢(qián)干什么用？一看樓市這么紅火，自己還沒(méi)地方住，就只能填補(bǔ)積蓄再買(mǎi)住房，以此，一波接一波棚改促發(fā)的購(gòu)房需求帶動(dòng)山東房地產(chǎn)市場(chǎng)一路飄紅，銷(xiāo)售規(guī)模從2016年就突破1億平米，2018年更是高達(dá)13454.7萬(wàn)平米。山東三四線棚改規(guī)模之巨，時(shí)間之長(zhǎng)，在中國(guó)歷史上都是絕無(wú)僅有的存在。如果棚改貨幣化政策是山東三四線城市房?jī)r(jià)上漲的主動(dòng)力，那么，何時(shí)買(mǎi)房的判斷標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)很容易了，只需關(guān)注棚改政策的方向即可。

2018年高達(dá)84.3萬(wàn)套，而今年竟然是21萬(wàn)套！下調(diào)力度不僅是腰斬，簡(jiǎn)直是冰剎。山東三四線城市棚改已經(jīng)接近尾聲，所以山東三四線城市的購(gòu)房者不必著急上車(chē)，等房?jī)r(jià)回落，房貸利率下調(diào)后再做打算。如今山東的標(biāo)桿城市青島已經(jīng)帶頭下跌了，未來(lái)兩年后，山東三四線城市會(huì)重復(fù)青島的故事，下跌不可避免。

文章綜合自櫻桃大房子/子木聊房/濟(jì)南樓市參考

"

Tags：青島,房?jī)r(jià),重回,2016年,10月,21日,國(guó)家,統(tǒng)計(jì)局,

轉(zhuǎn)載：文章來(lái)自用戶投稿不代表本站觀點(diǎn)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們。