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01、讓高新區(qū)回歸功能區(qū)

2019年10月25日上午，青島高新區(qū)召開(kāi)干部大會(huì)宣布，嶗山區(qū)副區(qū)長(zhǎng)李鴻雁接替尚立群任高新區(qū)主任，城陽(yáng)區(qū)委書記王波兼任高新區(qū)工委書記。自九月以來(lái)傳出的人事和管理區(qū)域變動(dòng)的消息，終于塵埃落定。

自此，從2012年起存在了七年的紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)悄悄退出歷史舞臺(tái)，以后的紅島就是專指城陽(yáng)區(qū)紅島街道了，也就是說(shuō)，高新區(qū)就是高新區(qū)，紅島就是紅島街道，當(dāng)然還有個(gè)河套街道，都接受城陽(yáng)書記領(lǐng)導(dǎo)了。

對(duì)于高新區(qū)和紅島的此次調(diào)整，官方的說(shuō)法非常明確：

為了摸索經(jīng)驗(yàn)，拿出青島高新區(qū)、上合示范區(qū)、青島藍(lán)谷管理局、青島軌道交通產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、青島金家?guī)X金融聚集區(qū)、即墨經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)這六個(gè)功能區(qū)先行先試。管委會(huì)不明確機(jī)構(gòu)規(guī)格，也不明確行政級(jí)別，現(xiàn)有班子“全體起立”，面向全市公開(kāi)選聘。功能區(qū)改革的目的是要搞活機(jī)制，賦予更大的自主權(quán)、更靈活的激勵(lì)機(jī)制，形成優(yōu)秀干部爭(zhēng)相往功能區(qū)去的生動(dòng)局面。最終目標(biāo)是要把功能區(qū)打造成為青島改革發(fā)展的先行區(qū)、創(chuàng)新的示范區(qū)、轉(zhuǎn)型的引領(lǐng)區(qū)。

高新區(qū)以后會(huì)精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，采用“管委會(huì)＋公司”模式運(yùn)行，推行全員崗位聘任制、末位淘汰制，建立“以實(shí)績(jī)論英雄”“憑能力定崗位”的管理機(jī)制，集中精力助攻經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。新班子更多的只承擔(dān)功能區(qū)的定位，確實(shí)可以輕裝上陣了，專門做好自己這68平方公里的事，不必再管河套和紅島兩個(gè)街道了。

高新區(qū)會(huì)剝離社會(huì)事務(wù)管理職能和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)職能，加強(qiáng)落實(shí)發(fā)展規(guī)劃、推動(dòng)政策落地、協(xié)調(diào)服務(wù)企業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)管理職能，其他的行政職能交給城陽(yáng)區(qū)吧。

以前說(shuō)過(guò)很多次，高新區(qū)的住宅土地(上圖中的黃色部分)也不多了。但產(chǎn)業(yè)用地還是不少的，集中精力做產(chǎn)業(yè)，更能發(fā)揮作用。尤其是對(duì)高新區(qū)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，供應(yīng)小，本身就是樓市最大的優(yōu)勢(shì)。

但是對(duì)城陽(yáng)來(lái)說(shuō)，就不同了，畢竟分離七年之后，回歸的兩街道已經(jīng)不是當(dāng)年的模樣。兩個(gè)街道這些年來(lái)幾乎沒(méi)有什么新項(xiàng)目。僅有的紅島灣項(xiàng)目還是很多年前就把地賣了的，但唯一的大動(dòng)作卻是史無(wú)前例的，就是始于2016年10月的大拆遷，至今整整3年，完工依然無(wú)期，這個(gè)后續(xù)巨大工程只怕要城陽(yáng)來(lái)?yè)?dān)負(fù)了，這個(gè)資金也是巨大的數(shù)字。

而且這次改造的問(wèn)題也不少，需要調(diào)整。最大的問(wèn)題在于，回遷戶以本地基地為主，太分散，不集中，沒(méi)有城市化，更像農(nóng)村原地起樓。只有人口集中和建筑集中，商業(yè)才好布局，產(chǎn)業(yè)也能展開(kāi)，剩余的連片土地也好搞大農(nóng)業(yè)等等。

拆遷要推進(jìn)，還是縮小規(guī)模吧，一些沒(méi)開(kāi)工的和沒(méi)拆的，集中一下建設(shè)，才是上策。以高新區(qū)中東部為核心，向這個(gè)區(qū)域集中，把人口聚集起來(lái)，形成真正的城市化，而不是非要在原址上搞個(gè)樓房，那樣有啥意義？

所以，整合后的城陽(yáng)區(qū)，可謂任重道遠(yuǎn)。

02、高新區(qū)存量別墅有多少？

高新區(qū)還是那個(gè)高新區(qū)，回歸功能區(qū)也不錯(cuò)。既然地少了，后期的住宅供應(yīng)自然就不多了。慢慢消化完現(xiàn)有樓盤，后期盤就很少了，今年拿地的畢竟只有中歐了，這無(wú)論對(duì)于老業(yè)主還是新業(yè)主，都基本可以安心。

但是由于時(shí)間的積累，高新區(qū)有一類產(chǎn)品目前的存量可是不少，這就是別墅產(chǎn)品。這兩年，大多數(shù)樓盤中包含的別墅部分因?yàn)橄迌r(jià)嚴(yán)厲的原因，沒(méi)有上市。

高新區(qū)調(diào)整之后，好消息傳來(lái)，別墅的口子終于要放開(kāi)了，眾多開(kāi)發(fā)商和高端客戶都是翹首以盼很長(zhǎng)時(shí)間了。

其實(shí)房地產(chǎn)也要按照市場(chǎng)規(guī)則行事，否則就會(huì)出問(wèn)題。膠州產(chǎn)業(yè)新區(qū)為啥沒(méi)別墅，因?yàn)槎际侨藶樵O(shè)定的2.0容積率，導(dǎo)致產(chǎn)品單一，競(jìng)爭(zhēng)慘烈。最近的龍湖拿地總算有點(diǎn)放松。

對(duì)于郊區(qū)市場(chǎng)，今年以來(lái)日益艱難，尤其是一般的高層產(chǎn)品，對(duì)沒(méi)有錢的人的吸引力不小，但他們難以買上。而有錢人又看不上。別墅產(chǎn)品正好可以差異化，補(bǔ)充這個(gè)需求，既然有市場(chǎng)需求，為啥不供應(yīng)？

那么高新區(qū)的存量別墅市場(chǎng)目前是個(gè)什么規(guī)模呢？百忍老師對(duì)做了大量調(diào)查。以產(chǎn)品分類來(lái)看，高新區(qū)的別墅產(chǎn)品目前是：疊拼扎堆，聯(lián)排很少。

東部的海信紅島府和新城云樾曉院目前主要是商業(yè)別墅產(chǎn)品，和住宅不同，不屬于同類，不能對(duì)比，就不提了。

金茂的中歐國(guó)際城去年很早以17800賣了一批疊拼，今年再也沒(méi)有供應(yīng)。剩余了不到200套持續(xù)建設(shè)，明年就是現(xiàn)房了，以疊拼為主，還有少部分比較大的類獨(dú)棟產(chǎn)品，一直在等待。

融創(chuàng)紅島一號(hào)院的高層產(chǎn)品已經(jīng)交房，但前面的別墅部分的合院不賣。畢竟是地王，成本太高，據(jù)說(shuō)要賣到3萬(wàn)，但是價(jià)格通不過(guò)，所以放在那里等。

世茂公園美地和雨潤(rùn)星雨華府兩個(gè)大盤最后剩余的不大的地塊，都是別墅用地，但目前的氣候下，并不著急，尚未安排后續(xù)開(kāi)發(fā)事宜。

中部的綠地海月灣更不急，別墅以疊拼為主，少部分聯(lián)排，放在那里等，也不著急。

保利收購(gòu)的紫荊閣也是以160套疊拼為主，加58套小聯(lián)排產(chǎn)品，以三房和四房為主，已經(jīng)是現(xiàn)房，目前準(zhǔn)備上市。

招商的雍華府，正在建設(shè)中，主要是少部分疊拼，算是招商在高新區(qū)最后的住宅了，并不急。

海爾的珺璽只有疊拼產(chǎn)品， 出來(lái)的比較早，報(bào)價(jià)17000到18000 ，先靠定金拉住一部分客戶，什么時(shí)候放開(kāi)就簽約。

世茂璀璨天越140套全部是聯(lián)排產(chǎn)品，這在高新區(qū)別墅盤中，獨(dú)樹(shù)一幟。

總計(jì)下來(lái) ，高新區(qū)未來(lái)的疊拼產(chǎn)品達(dá)到了一千多套，可謂是個(gè)不小的量，競(jìng)爭(zhēng)甚為激烈；其實(shí)當(dāng)初很多就應(yīng)該做成洋房，這樣早就銷售回款了。

真正算別墅，真正稀缺的，有天有地甚至有側(cè)院的聯(lián)排產(chǎn)品，整個(gè)高新區(qū)世茂、保利、綠地三盤加起來(lái)只有200多套，后兩者都是收購(gòu)而成，自己做的產(chǎn)品只有世茂。

這就是高新區(qū)近期大概的別墅產(chǎn)品的供應(yīng)情況。高端購(gòu)房者必須做到心里有數(shù)，都要熟悉，詳細(xì)對(duì)比，才能買到性價(jià)比最高的產(chǎn)品。

03、世茂的標(biāo)桿與差異化競(jìng)爭(zhēng)

回顧高新區(qū)樓市的歷史，做別墅產(chǎn)品最多的盤就是世茂公園美地了。紅墅灣、意墅灣等別墅算是高新區(qū)高端低密度產(chǎn)品的開(kāi)拓者，而且這些產(chǎn)品早已交付，讓很多人第一次圓了別墅夢(mèng)，贏得了良好的客戶口碑。

世茂根據(jù)前期大量的經(jīng)驗(yàn)積累，在拿到高新區(qū)西部奧體板塊花重金拿到了璀璨天樾地塊之后，引入集團(tuán)的成熟的高端產(chǎn)品體系國(guó)風(fēng)系，打造海上國(guó)風(fēng)墅這個(gè)產(chǎn)品。

在產(chǎn)品上，注意到了地段升級(jí)和客戶的定位，將其全部做成聯(lián)排產(chǎn)品，與大量的疊拼區(qū)隔開(kāi)來(lái)。在戶型上保持200出頭的面積，以210平為主，不大不小，既能滿足客戶的升級(jí)舒適度，又能保持總價(jià)不會(huì)太高。由于設(shè)計(jì)到位，首層面寬達(dá)到了7.2米的寬廳，實(shí)現(xiàn)主人會(huì)客的寬綽社交門面，堪比大別墅的尺度。

在園林上更是進(jìn)行實(shí)實(shí)在在的升級(jí)，現(xiàn)在去樣板區(qū)仔細(xì)觀察，就會(huì)發(fā)現(xiàn)海上國(guó)風(fēng)墅的園林保持了精細(xì)的層次感，給人一種精心打理的雕琢質(zhì)感，明顯下了功夫。

產(chǎn)品布置也頗到位，和周邊幾個(gè)項(xiàng)目形成差異化。北邊的璀璨天樾的高層已經(jīng)基本銷售完畢，而且均價(jià)15000多。把南邊的水邊土地全部讓出來(lái)給了別墅，沿著水邊布局，充分利用好周邊資源。

中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)水理論認(rèn)為：山之南、水之北為陽(yáng)。這塊地正好在水之北，而后邊的高層也算是靠山，所以國(guó)風(fēng)墅是把風(fēng)水做到家了。

都知道這個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)貴，所以多送面積就很劃算了，對(duì)于客戶，更是大大提升了性價(jià)比。國(guó)風(fēng)墅每戶層高約5.45米地下室，可做雙層使用，健身房、酒窖等等多重功能的未來(lái)安排，客戶可以隨心而變，滿足自己生活的多樣性。

地上三層，地下兩層。馬上會(huì)有客戶擔(dān)心，這么高的垂直交通如何處理？國(guó)風(fēng)墅預(yù)留了電梯井，客戶可以自行安裝自家小電梯，以方便家中老人和孩子的日常。

這次所有的產(chǎn)品就是這140套聯(lián)排，占了高新區(qū)此類產(chǎn)品的大頭， 針對(duì)的就是圓市區(qū)居民的一個(gè)別墅夢(mèng)和讓周邊有錢人們實(shí)現(xiàn)居住升級(jí)的任務(wù)。

不管高新區(qū)和紅島如何調(diào)整，已經(jīng)成型的配套不會(huì)變化。 奧體中心、會(huì)展中心、市民健康中心等9大市政配套已經(jīng)在旁邊高高聳立起來(lái)，這些都是市一級(jí)的配套，就在眼前，雙積路過(guò)橋便是。而且?jiàn)W體和會(huì)展已經(jīng)投入使用，未來(lái)眾多展會(huì)和運(yùn)動(dòng)會(huì)都會(huì)放在這里進(jìn)行，成為高新區(qū)西部板塊獨(dú)一無(wú)二的競(jìng)爭(zhēng)力。

山東中醫(yī)藥大學(xué)和中國(guó)康復(fù)大學(xué)也在此不遠(yuǎn)處布局建校，成為高新區(qū)西部新的亮點(diǎn)。更不必說(shuō)即將投入使用的紅島高鐵站和8號(hào)地鐵線了，這都是奧體板塊周邊潛力的未來(lái)支撐。

隨著政府對(duì)“限墅令”的數(shù)次重申和強(qiáng)力執(zhí)行，使限墅力度不斷升級(jí)，別墅用地的進(jìn)一步從嚴(yán)管控，預(yù)示著當(dāng)前各區(qū)域未來(lái)別墅的供應(yīng)格局已確立，尤其是真正的聯(lián)排別墅，更加會(huì)嚴(yán)控。

而且高新區(qū)的住宅用地很稀少了，后續(xù)也會(huì)提高容積率。所以高新區(qū)目前僅有的這200多套聯(lián)排別墅，確實(shí)成了稀缺品，而世茂國(guó)風(fēng)墅的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，又使其成為一個(gè)終極改善的不錯(cuò)選擇。

這次世茂國(guó)風(fēng)墅要拿出88套來(lái)作為高新區(qū)別墅的開(kāi)閘試水之產(chǎn)品，來(lái)打破高新區(qū)沉寂已久的高端市場(chǎng)。到底好不好，來(lái)看看就知道。至于大家最關(guān)注的價(jià)格，還是懸念，只等審批結(jié)果了。b

再次強(qiáng)調(diào)， 要想成為收徒合格人選，必須有地產(chǎn)類的文章，現(xiàn)寫也行，必須拿符合互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)格的作品說(shuō)話，這是前提條件，兼職和專職都可。

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