隨著青島限購政策8月松綁、9月全面放開的步步推進(jìn)，10月青島將松綁限貸政策的消息開始甚囂塵上。正如“9月限購全面放開”的消息在8月份就已流傳一樣，10月限貸松綁的消息肯定不會是空穴來風(fēng)。尤其是之前已經(jīng)開始對部分首套房貸打九折優(yōu)惠的青島銀行在9月再次調(diào)整房貸利率，首套房貸最低可享8.8折優(yōu)惠。

目前青島已經(jīng)有青島銀行、青島農(nóng)商銀行和匯豐銀行三家銀行給出了首套房貸優(yōu)惠，而大部分銀行首套房貸仍然以基準(zhǔn)利率為主，二套房貸利率則普遍上漲10%。

房貸優(yōu)惠重現(xiàn)江湖，被很多人解讀為限貸松綁的信號，相比于放松限購，市場的共識是，放松限貸才是拯救樓市的關(guān)鍵。根據(jù)“融360”的分析，限貸政策要放松，足夠的貸款額度是基礎(chǔ)，需要看政府政策是否支持，也需要看房地產(chǎn)市場是否能吸引銀行將更多的資金投入房貸業(yè)務(wù)。那青島是否已經(jīng)具備了限貸松綁的條件了呢？

信貸放松說到就能做到？

2013年的銀行“錢荒”是導(dǎo)致2014上半年房貸收緊的主要原因，限貸要放松，寬松的貸款額度是基礎(chǔ)。

央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年M2余額為120.96萬億元，同比增長14.7%，而二季度以來M2數(shù)據(jù)也日益改善。另外，央行多次“微刺激”和“定向?qū)捤伞币呀?jīng)使得整體資金面明顯寬松。雖然2014年上半年銀行普遍收緊個人住房按揭貸款授信額度，但在央行“喊話”保房貸刺激下，多數(shù)上市銀行個人按揭貸款余額都呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，僅民生、平安等個別銀行出現(xiàn)負(fù)增長。根據(jù)各銀行年中報顯示，上半年工、建、農(nóng)、中、交五大國有行按揭貸總額超7萬億元，其他上市股份行按揭貸總額超1.4萬億元。

相比于去年年度額度緊張的局面，今年形勢要好很多。央行在5月份的金融會議上表示，下半年可能逐步放松信貸額度，并通過窗口指導(dǎo)加大對實體經(jīng)濟(jì)尤其是住房按揭貸款的支持，而且多家銀行在年中報中表示將重點支持居民首套住房按揭貸款。

但有分析師表示，按照以往的慣例，上半年貨幣供應(yīng)量和貸款增長偏快，一般下半年會適當(dāng)收緊，在年底額度緊張的情況下，就算有地方政府的施壓，銀行大規(guī)模放松房貸能否說到做到仍存在未知數(shù)。

地方政府救市一廂情愿？

相比與銀行對于房地產(chǎn)貸款模棱兩可的態(tài)度，地方政府的救市意愿更為迫切，不斷有城市加入放松和取消限購政策的行列。截至目前，全國46個實行限購政策的大中城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京等不到10個城市尚未放開限購政策，青島也在8月放松限購，9月全面取消限購。

而在此前各地政府松綁限購和出臺的救市政策中，已有多地要求或鼓勵銀行等對購房信貸予以支持——廣西宣布將適當(dāng)放寬二套房貸款政策，大力促進(jìn)住房消費；浙江省紹興市對二套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首付比例降至四成，成為首個對差別化信貸進(jìn)行調(diào)整的城市；包頭市對購買二套以上住房給予所繳納契稅50%補(bǔ)貼，購買新建商品住房給2000元/套的財政補(bǔ)貼……地方政府救市政策尺度之大令人咋舌。

雖然目前有部分地方政府企圖利用政策突破這個“禁區(qū)”，但效果并不明顯，各地對待二套房貸款政策依然從嚴(yán)�！按笮豌y行信貸政策的決定權(quán)在總行，地方政府影響有限，很難改變銀行整體的信貸政策�！鼻鄭u某銀行信貸部工作人員表示。

不過對于各地的本土銀行來說，政府的意見必須要慎重考慮。目前青島本地的青島銀行和青島農(nóng)商銀行率先放出首套房貸利率優(yōu)惠，有分析認(rèn)為是銀行在政府壓力下做出的妥協(xié)。但這種妥協(xié)能否影響到其他的大型銀行或者延伸到二套房貸？“青島銀行屬于本土銀行，政策調(diào)整具備一定靈活度，且本次貸款利率的調(diào)整主要是針對首套房的剛需置業(yè)者，具有一定的導(dǎo)向性。但我認(rèn)為是個案，不會引發(fā)青島松綁潮。”青島銳理數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理馬光明表示�！岸�且從過去幾年房貸政策變動的歷史來看，青島從來都是一個“跟風(fēng)者”的角色，在其他城市沒有出現(xiàn)大規(guī)模的房貸政策松動前，青島限貸松動的可能性微乎其微�！�

房貸業(yè)務(wù)能否吸引銀行投入？

相比于其他貸款，房貸的利息受益更低，在額度緊張之時，銀行自然是不愿意將有限的資金投到不賺錢的房貸業(yè)務(wù)上。在上半年，房地產(chǎn)市場整體遇冷，部分地方開始出現(xiàn)“棄房斷供”的現(xiàn)象，這讓銀行不得不慎重考慮房貸業(yè)務(wù)中的風(fēng)險。到下半年，銀行控制信貸資產(chǎn)質(zhì)量下滑的壓力較大，而房地產(chǎn)必然成為銀行業(yè)緊密盯防的領(lǐng)域之一。

不過從另一方面來看，小微企業(yè)壞賬率不斷攀升，上半年16家上市銀行中就有15家銀行的不良貸款率上升，銀行也開始重新拾起房貸這一優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。而且隨著各地限購政策的放松和取消，開發(fā)商為沖刺全年業(yè)績也必然會在下半年發(fā)力促銷，房地產(chǎn)行業(yè)下半年整體市場預(yù)期有所上升，加大了限貸放松的可能性。

青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明分析：從目前青島的房地產(chǎn)市場來看，在限購放松和放開后，市場成交量出現(xiàn)了較大幅度的增長，不斷有開發(fā)商采用低價促銷的方式入市，尤其是在青島市場占據(jù)主力的市內(nèi)四區(qū)中小戶型產(chǎn)品不再限購，有望帶動下半年青島房地產(chǎn)市場的整體復(fù)蘇，這為放松限貸提供了可能。不過限貸放松力度和范圍如何，首先要看央行整體貨幣政策導(dǎo)向，各商業(yè)銀行要先要有信貸額度；其次還要看各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)期和評估，不同的城市、不同的商業(yè)銀行預(yù)期和評估結(jié)果可能不盡相同。

從現(xiàn)在的種種跡象來看，青島限貸放松的可能性雖然存在，但并不大，即使房貸政策有所放松，松綁的很可能只是首套房貸，二套房以上貸款仍然堅冰難破。

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