2019年，中國(guó)樓市將出現(xiàn)三大趨勢(shì)：

1、 一線止跌回暖！

2、 二線做強(qiáng)做大！

3、 三四線不死不活！

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一線樓市止跌回暖

在過(guò)去的30天，我們會(huì)看到全國(guó)樓市兩種截然不同表現(xiàn)：

1、北、上、深樓市的購(gòu)房意愿和成交量?jī)r(jià)開(kāi)始回升；2、三、四線城市“返鄉(xiāng)置業(yè)潮”遇冷。

我們先看上海：

1月上海共有13個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，其中有三個(gè)盤傳出日光的消息。這三個(gè)盤中有一個(gè)去年9月第一次開(kāi)盤去化并不理想，而1月25日二期 172套房源僅半天就宣告售罄；

——數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市東方公證處

政策方面：1月31日，上海官方宣布了房產(chǎn)稅減稅的消息。這是自2016年11月上海執(zhí)行最嚴(yán)房產(chǎn)調(diào)控的“滬九條”以來(lái)，樓市政策的首次松動(dòng)！

信貸方面：對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，2019年的春天比往年早一些。經(jīng)過(guò)2018年監(jiān)管政策把消費(fèi)貸一刀切之后，2019年銀行終于摸索出一套“對(duì)上有交代，對(duì)下又能妥協(xié)”的路徑。有一些比較難辦的貸款，現(xiàn)在就會(huì)好辦一些。

圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

另外，我們?cè)?018年10月份的直播中，提到要注意2019年3月。這是因?yàn)榻刂沟?019年3月25日，“325新政”滿三年，當(dāng)年那一批社保滿2年或即將滿2年卻因改為5年社保限購(gòu)而喪失買房資格的購(gòu)房者，將迎來(lái)限購(gòu)解封。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將有近30萬(wàn)人的購(gòu)買力被釋放出來(lái)。

綜上四點(diǎn)，我們可以看到上海樓市止跌回暖的趨勢(shì)已定，且春季會(huì)有一波小行情，漲幅10%左右。

我們?cè)倏幢本�，在�?jīng)過(guò)兩年的房產(chǎn)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)平穩(wěn)了近一年后， 大多購(gòu)房者心里面有一個(gè)預(yù)期：北京房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間探底，不會(huì)再有較大跌幅。因此，春節(jié)后樓市購(gòu)房意愿和成交量?jī)r(jià)開(kāi)始回升。

深圳和北、上市場(chǎng)反應(yīng)是一致的。

接下來(lái)可以確定的是2019年3、4、5月，北、上、深均會(huì)迎來(lái)一波小行情。一線樓市進(jìn)入止跌回暖的階段。

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二線城市做強(qiáng)做大

進(jìn)入2019年，樓市最大的新聞，不是廣州、杭州放松了調(diào)控，而是濟(jì)南吞并萊蕪。

1月9日，新華社報(bào)道：國(guó)務(wù)院批復(fù)同意山東省調(diào)整濟(jì)南市萊蕪市行政區(qū)劃，撤銷萊蕪市，設(shè)立濟(jì)南市萊蕪區(qū)。

我們?cè)谥�前的文章里提到過(guò)，這一次吞并，直接改變山東的格局。山東雙核驅(qū)動(dòng)的時(shí)代在政策層面即將終結(jié)，做大省會(huì)、做強(qiáng)省會(huì)將成為今后山東發(fā)展的一個(gè)大方向和主旋律。

當(dāng)然，這對(duì)于濟(jì)南，對(duì)于山東只是剛剛開(kāi)始，后面還有很長(zhǎng)的路要走。

但，這件事意義深遠(yuǎn)。因?yàn)闈?jì)南吞并萊蕪并不是山東一個(gè)省的事。在山東做大濟(jì)南之前，安徽、四川、浙江，其實(shí)都有類似的調(diào)整。

比如合肥，2011年安徽省原地級(jí)市巢湖的居巢區(qū)和廬江區(qū)被省會(huì)合肥合并；成都，2016年成都代管簡(jiǎn)陽(yáng)市；杭州，2017年浙江將臨安市整體劃入杭州，杭州的面積一下猛增到8000平方公里；還有西安代管西咸新區(qū)。

無(wú)論是合肥、成都、杭州還是西安，這背后都在釋放著一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，那就是做大做強(qiáng)省會(huì)，舉全省之力成全省會(huì)。

在這樣的背景下，這些二線城市得到了國(guó)家更高層面的戰(zhàn)略認(rèn)可，城市定位更高一層，城市價(jià)值就疾速的凸顯出來(lái)了。

這種國(guó)家戰(zhàn)略層面上的調(diào)整，往往意味著洗牌，短時(shí)間內(nèi)或許你看不出什么變化，但它影響的往往時(shí)接下來(lái)的二三十年。

而濟(jì)南吞并萊蕪，不僅順應(yīng)當(dāng)前中央在城市發(fā)展方向上的一個(gè)定調(diào)；另一方面這也順應(yīng)了黨和國(guó)家機(jī)構(gòu)改革，減稅減負(fù)趨勢(shì)。

我們知道城市無(wú)論大小，體系設(shè)置基本相同，在此情況下，城市越小，行政負(fù)擔(dān)沉重。在濟(jì)南兼并萊蕪之前，萊蕪兩千多平方公里，面積相當(dāng)于一個(gè)大縣，經(jīng)濟(jì)總量小，但卻是一個(gè)地級(jí)市行政配置。

濟(jì)南兼并萊蕪之后，山東地級(jí)市從17個(gè)市變?yōu)?6個(gè)市，人均行政負(fù)擔(dān)比降低。

除了山東， 湖北、河南均有空間進(jìn)行城市兼并，減輕行政負(fù)擔(dān)。

比如湖北鄂州面積1594平方公里，人口僅100多萬(wàn)，也只是一個(gè)縣的水平，設(shè)置地級(jí)市，行政資源浪費(fèi)，因此鄂州或可并入武漢。

2018年是二線城市搶人大戰(zhàn)最激烈的一年。2019年，將是二線省會(huì)城市爭(zhēng)奪存在感最強(qiáng)烈的一年。

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三四線不死不活

1月全國(guó)房企銷售三甲依舊是萬(wàn)科、碧桂園、恒大，但業(yè)績(jī)同比去年下滑近30%。

如果我們用三甲開(kāi)發(fā)商的銷售額/銷售面積，可以得出三甲房企所售房屋每平米平均售價(jià)。其中碧桂園是 0.95萬(wàn)/平米；恒大 0.89萬(wàn)/平米；萬(wàn)科是 1.45萬(wàn)/平米。

而18年100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)中，一線、二線、三四線城市分別為41659元/平方米、13197元/平方米和10350元/平方米。

這也基本契合2017年、2018年，在“去庫(kù)存”，“棚改貨幣化”等政策實(shí)施的背景下，碧桂園、恒大等企業(yè)布局三四線樓市事實(shí)。

顯然，在過(guò)去兩年，布局三四線樓市的房企都實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的飛躍。比如碧桂園。18年碧桂園以6000億的銷售額登頂，而15年其銷售收入不過(guò)1400億，三年增長(zhǎng)328%。

但，這一切在2019年會(huì)改變。在過(guò)去十五天的春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)中，三四線樓市并沒(méi)有迎來(lái)小高峰。

數(shù)據(jù)顯示，相比2018年的58.7%返鄉(xiāng)置業(yè)意向，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群占比已經(jīng)出現(xiàn)了下降。

其中，一線“漂一族”置業(yè)熱點(diǎn)城市主要集中在環(huán)一線周邊；更多的90后購(gòu)房主力受二線城市人才政策、置業(yè)門檻降低等吸引，選擇二線城市安家置業(yè)。

我們會(huì)看到在未來(lái)三到五年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成金字塔階梯制。伴隨著城市化和大城市群的推動(dòng)，房產(chǎn)向上置換的需求將持續(xù)旺盛。因此，只有處于上層的房產(chǎn)，資產(chǎn)才有流動(dòng)性和金融屬性。底層的房產(chǎn)僅有自住的居住屬性。

我們?cè)凇?019年，二線城市將迎來(lái)史上最大規(guī)模返鄉(xiāng)置業(yè)》說(shuō)，一、二線城市房產(chǎn)，具備增值保值性。而三、四線城市的房產(chǎn)將顯現(xiàn)出紙幣通脹的特性，在未來(lái)跑不贏通貨膨脹。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，提前占位，實(shí)現(xiàn)躺贏。

可以預(yù)見(jiàn)的是絕大多數(shù)的三四線樓市自2019年開(kāi)始將面臨不死不活，沒(méi)有二手房市場(chǎng)的處境。

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