我也是做工程的。做的申基集團業(yè)務(wù)。目前抵給我一間悅榕莊別墅和一層寫字樓，還有40個五星級酒店的車位。我的操作是這樣你可以參考下。

車位

酒店一般零時停車比較多。年租酒店是800每月。我租的600。但是租不出去廣告也貼了廣告也發(fā)了，沒有用。然后我做了一個決定我去給保安說我車位組700。你們租出去我給你們一個月提成。這是最重要的。效果是第1個月給我組了23個。目前出租32個。

寫字樓

還是和上面一樣的。他跟了2個月然后和我簽的合同。所以不要小看保安們。他們比中介能力還要強。

別墅

這個我是確實沒法。高評1200萬。行長來找我叫我低價賣。我說1000萬你幫我賣。他說我報的800萬給別人。別人都不要。我說那你給我想想辦法。我還不起錢了�，F(xiàn)在他還在幫我找。所以你知道該怎么做了。

結(jié)論

找中介的可行性不高。一定要去找他們手上資源多的。他們比你的辦法還要多。還有如果現(xiàn)金不是太緊的盡量不要賣了。你可以叫員工買你的股權(quán)讓企業(yè)生存下去。過了可以把分紅和錢換給他們。最重要的是要活下去。

欠你800萬，拿1600萬商鋪抵債。如果你急缺資金周轉(zhuǎn)，完全可以貸出來。

而如果假設(shè)你說的商鋪真值1600萬，應(yīng)該是強二線城市或者一線城市的非中心商鋪。假設(shè)是強二線和一線城市，商鋪雖然很難說會持續(xù)上漲，但是下跌風險也比較小。

還要假設(shè)，這個1600萬是否含有水分，比如市價是否真值1600萬還是比如只值1000萬或者1200萬？按照掛牌脫手的價格去判斷其真實價值是多少。是否容易脫手。

再假如，真的值1600萬，那么說明這個商鋪至少可以值得持有或者以租養(yǎng)貸。那么，你可以拿商鋪去抵押，貸款800萬。應(yīng)該按照商鋪的租金收益率，在3%左右還是基本做得到的，如果是強二線城市或者一線城市應(yīng)該能做到3%左右租金房價比。

按照1600萬，每年3-4%租金回報，則為48到64萬租金收入。

如果你拿去抵押貸款，按照1600萬市值，應(yīng)該抵押價值能到1000萬，貸800萬出來，年貸款利率在6%算，800萬的6%也就是48萬左右。

因此，商鋪如果市價值1600萬，說明具備持有價值，你抵押貸款出來以租養(yǎng)貸完全合算。白得一個商鋪。對于別人來說，以租養(yǎng)貸，是1600萬的商鋪租金養(yǎng)除了自己首付以外的貸款。而你是無首付的貸款，你比該商鋪其他持有者占有巨大的資金成本優(yōu)勢。

而如果不值1600萬，或者你急需資金周轉(zhuǎn)，并且沒有貸款的渠道和條件。那么問題就很簡單，你直接賣掉。1600萬你要賣個800-1000萬應(yīng)該說難度不大。

前提，都是該商鋪本身的市值是多少，以及該商鋪的出租率和人流周轉(zhuǎn)率這些因素，需要你自己綜合評估后根據(jù)是否具備商鋪持有價值是否具備“以租養(yǎng)貸”的條件，在不增加現(xiàn)金成本支出的同時還能抵押貸款套出你急需的800萬。

開發(fā)商欠我工程款800萬，給我抵頂一套1600萬的商鋪，怎樣運作出流動資金來？

如果真的有這等好事，今后，欠債的人越多越好。要知道，價值1600萬的商鋪，抵沖800萬的工程款，再怎么說，都是劃算的。只要運作得好，是有錢可賺的。

首先，要評估一下，這套商鋪是否真的有值1600萬。因為，1600萬是開發(fā)商說的，到底值多少錢，有多少面積，每平方米面積是多少，基本上是可以把賬算出來的。

其二，這套商鋪的具體位置在什么地方，有沒有升值空間。這是衡量商鋪處置方式的重要條件。如果升值空間大，就不要急于變現(xiàn)，等待升值。如果沒有多大升值空間，可以加快變現(xiàn)。

第三，有沒有出租的可能。如果區(qū)位好，就有出租的希望。如果區(qū)位發(fā)展趨勢好，出租的空間更大，且租金收入會比較豐富。搞不好，這些商鋪會成為一個重要的收入來源。

不管怎么說，這些商鋪還是比較好的，比拿到800萬現(xiàn)金好。運作好，可以賺很多錢，也可以成為一次發(fā)財?shù)臋C會。

你好

我是做商業(yè)地產(chǎn)營銷方面

針對你這個問題想要得到的結(jié)果是如何變現(xiàn)做如下解讀！

從商鋪價值的角度來看

1. 首先用商鋪抵工程款是今年開發(fā)商不得已的抵扣方式，從你描述中來看價值欠你800萬工程款卻給你價格1600萬的商鋪，開發(fā)商對于房產(chǎn)的預(yù)期還是太高了，希望利潤能夠最大化，但是給到你后卻不一定能夠變現(xiàn)出來1600萬，筆者認為能變現(xiàn)出來1000萬就是很了不起的事情了，然后花掉200萬用來做拆分包裝出售！所以給你的1600萬商鋪實際價值就是800-1000萬左右！
   
   

從銷售的角度來講

1. 如果是臨街商鋪可以去房產(chǎn)局那邊問問能否拆分成為小商鋪，如果可以分割出來獨立產(chǎn)權(quán)價格可以提高售賣，開發(fā)商在賣商鋪的時候往往都是采用這種模式，針對位置較好的拆分出來成為獨立產(chǎn)權(quán)的門面，價格一半會高出實際價值的1倍還多，這種方式有機會將800萬的商鋪提高到1600萬銷售，但是不一定能找到這樣的賣主，畢竟現(xiàn)在投資商鋪的人算得越來越精準，投資回報率達不到銀行利息最低標準是不會選擇投資商鋪的
2. 如果不拆分整體售賣的話單價就會較低，成交價格極有可能就是800萬左右，我們在做商鋪劃分的時候就會將面積越大的商鋪調(diào)到單價最低，面積越大的就會單價越高，比如一個商鋪面積在200平方左右單價在1.5萬左右，面積在24個平方就是在2.6萬左右，50平方在2萬左右！
3. 如果是二樓或者高層門面不建議拆分，更適合打包出售，買主都會考慮到未來運營的便捷性，投資者會追求便利、高曝光的臨街門面！
   
   

最后建議在商鋪鋪天蓋地都是的情況下能轉(zhuǎn)手收回800萬就已經(jīng)不錯了，但如果你們是總承包方在不缺錢的情況下可以自己用來辦公或者繼續(xù)投資開店！

你的問題簡化以下就是一套估值1600萬的商鋪如何變成現(xiàn)金流給你使用的問題。

方法有三種，賣出，租賃，抵押

賣出

這是最省力的方式了，但是估值有1600萬，能買多少是個問題，就目前的經(jīng)濟大環(huán)境下，雖然房價很高，但是由于消費市場的低迷，商鋪反而變成了一個不容易出手的資產(chǎn)，再看你的商鋪，估值1600萬，開發(fā)商抵給你800萬，為什么開發(fā)商不直接賣出呢？可能有兩個原因，第一是沒有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，第二是地段不好，根本賣不出去。不論是哪一種，你要想把這套商鋪出手，很可能要打骨折了。能不能抵回你的800萬都是個問題。

租賃

目前我國的房地產(chǎn)市場的租售比來看，一線城市的都不到2%，二三線城市勉強3%-4%，那么你這套商鋪要是租出去，每年的租金也就是30-50萬左右，相比于你的800萬的工程款，杯水車薪。而且如果是新開發(fā)的地區(qū)，人流量，商業(yè)規(guī)模都不可保證，租金可能會更低。

抵押

抵押給銀行貸款，一半來講，商鋪的抵押貸款放款成數(shù)在5-6成，如果估值真的有1600萬，那么能貸出來的錢剛好能抵上你的工程款，但是貸款是要償還的，拿什么來償還呢？如果未來沒有足夠的現(xiàn)金流支撐，那么商鋪遲早被收走，并且會被拍賣，拍賣的價格可能會比你自己買都要低了。

綜上所述，這套房產(chǎn)最好是直接賣掉，如果不能直接變現(xiàn)，那么要堅持向開發(fā)商索要工程款，拿房抵賬是最后一步棋，千萬別先妥協(xié)了。

工程抵款房變現(xiàn)問題，還是有很多辦法的！小菜把變現(xiàn)的常見方法分享給你，希望可以提供些參考：

第一種、按揭

讓開發(fā)商幫你收款，收到銀行貸款后返給你。

操作方式是這樣的，實際上你跟開發(fā)商之間是工程施工合同關(guān)系，他欠你的工程款，把房子抵給你，你們簽了抵款協(xié)議，約定商鋪折抵工程款多少錢，這個協(xié)議只是在你和開發(fā)商之間有效。但銀行是不知情的，在這種情況下，你可以找個人去按揭買這個商鋪，比如你或者你的親友，做成按揭貸款，付800萬，貸800萬，銀行把貸款放到開發(fā)商的賬戶，但首付款800萬是不用實際支付的，貸款打給開發(fā)商后，你讓開發(fā)商把錢轉(zhuǎn)給你就行。

這種操作模式下，商鋪保留下來了，工程款也拿到了，還享受很長的貸款期限，很劃算。風險點在于開發(fā)商拿到800萬貸款后能不能按時打給你？如果開發(fā)商沒錢，或者被其他施工方起訴，銀行賬戶被查封，那你就走得更遠了。

第二種、銷售

專業(yè)的事情還是要交給專業(yè)的人去辦。

商鋪銷售不僅是一門技術(shù)活，還需要長期的客戶積累和于無聲處聽驚雷的忽悠！找?guī)讉�保安就可以搞定的？一般就是苦點小錢這種事情比較厲害。

玩上千萬的物業(yè)銷售，保安肯定是不行的。小菜建議你將商鋪交給專門做商業(yè)租售的中介或大中介的豪宅部！這類中介是銷售精英里的精英，絕對不是蓋的！

你不用告訴中介工程抵款金額是多少？只消說是工程抵款商鋪，抵的比較便宜，現(xiàn)在想套現(xiàn)回款，7折出售，估計很快就可以賣掉，按小菜跟中介合作的經(jīng)驗看，打6-7折賣的商鋪，1個月就可以處理掉。

第三種、抵押

找人把房產(chǎn)證加快辦理下來。

拿到房產(chǎn)證后，將商鋪抵押給銀行或小貸公司。一般來說，國有銀行商鋪只能貸評估價的一半，省一級分行的商鋪貸款審批權(quán)限是500萬以內(nèi)，所以，大銀行最好就不要去繞了。

小銀行商鋪貸款的話，很多都是可以貸到評估價的7折，而且還可以貸成授信類貸款，隨借隨還，既保住了商鋪，還獲得了現(xiàn)金流！不排除各個地方有政策差異。

最后，小菜提示

小菜幫**省商會一個地產(chǎn)商融資，前期需要啟動資金3億，但他目前已經(jīng)負債近5億，每天睜開眼，光利息就是數(shù)十萬！

資金已經(jīng)到位了，資金方也同意墊資施工到封頂了，但他最后沒有答應(yīng)。原因是按照正常的融資條件和流程，即便這個項目完全、正常開發(fā)完成，他也無法償還債務(wù)本息。他只能融資，然后完全自主開發(fā)，將大部分商業(yè)高額、溢價抵款給各類債主。也就是本身值100萬的商鋪，抵債的金額可能已經(jīng)到300萬了。但債主也不是傻瓜，肯定能看出這個溢價情況。怎么辦呢？

抬高商鋪銷售定價，增加花式忽悠，一切的數(shù)據(jù)看上去都是合理的，債主會覺得自己賺了很多，但實際上就是一個局。

因此，小菜覺得，如果抵款的商鋪區(qū)位不是很好，未來前景也夠好的話，銷售將是很好的回籠資金方案。當然，如果商鋪確實好的話，按揭和抵押都是很好的獲得現(xiàn)金流方案。

開發(fā)商肯用1600萬元的商鋪抵掉你800萬元的債務(wù)，先不用著急考慮怎么運作出流運資金，我們先來分析開發(fā)商這么抵的動機。

1、開發(fā)商肯這么干主要還是房產(chǎn)證或預(yù)售證肯定沒辦下來。有些人提出先到銀行貸款，然后用租金償還銀行貸款，這個是不現(xiàn)實的，所以能從銀行直接拿到錢的機率機乎為零；

2、開發(fā)商肯這么干極有可能已把整個項目抵押給銀行貸過款了，抵給你的只是簽訂了合同佐證，開發(fā)商如一直沒能還銀行的貸款，你也永遠貸不了款，房產(chǎn)證也會遲遲下不來，交付了之后也許運氣好你會得到使用權(quán)[呲牙]；

3、就算商鋪產(chǎn)權(quán)干凈，你遇到的問題肯定還是沒房產(chǎn)證沒預(yù)售證，要不然開發(fā)商也不會抵給你；

4、1600萬元的商鋪是市場價還是開發(fā)商自己的定價？這個水份就多了，能不能真貸回800萬還真不好說，或能不能直接轉(zhuǎn)賣800萬也還真不好說，必竟開發(fā)商不是傻子。

如果真想運作出流動資金，直接轉(zhuǎn)賣的方式最為快捷（什么證都沒有的很難找得到接盤俠????），如果有房產(chǎn)證或預(yù)售證那就直接銀行貸款得到流動資金；如果什么證都沒有，那就要看看有沒有擔保公司肯為你在銀行擔保貸款，雖然這樣的方式會增加資金成本，但也是個比較好的方法。值得一提的是，只要最終是在銀行申請的流運資金貸款，關(guān)鍵還要看你工程公司的實力了。

我認識一個包工頭，開發(fā)商欠了了包工頭不知道多少錢，最后抵給包工頭兩成樓，7000平方米，據(jù)說每平方米價值2萬，就這樣1.4億……

遇到這種情況將資產(chǎn)變現(xiàn)的處理方法有幾種：

第一種方法，你只想拿到工程款，那很簡單，開發(fā)商欠工程款800萬，給抵頂一套1600萬的商鋪，你可以便宜點賣掉，一次性拿回你的工程款，便宜賣肯是有人買。這種方法適合于你非常急著需要現(xiàn)金。

第二種方法，你希望多賣點錢，不光是拿回800萬工程款，可以拿到1000萬或者更多點，你就等一等再賣，并進行分拆賣出，底商一般是入住后商戶才會來租，這種情況下再進行分拆賣出，價格肯定會賣得高一些，如果分拆賣給幾家商戶，肯定能賣個好價錢，你的回款就會超過1000萬元。

第三種方法是，這個房子位置比較好，社區(qū)也比較成熟，在這種情況下，你如果不缺資金，你公司的現(xiàn)金流又沒有問題，這個地方的房子商鋪又比較好出租，你就先租后賣，分拆出租，等過兩年這個商圈成熟后再賣出，到時候會賣更好的價格，商鋪如果是在商圈形成后賣出，價格會賣的比較高，到時候你賣出的價格可能是1600萬或者多一點，這樣你收回來的就不止800萬元了。

也就是說，商鋪的底商怎樣運作出流動資金來，一方面取決于房子的位置，一方面取決于商圈的形成，另一方面取決于你自己的現(xiàn)金流，你是不是必須馬上變現(xiàn)，如果不是必須馬上變現(xiàn)，處理起來就很輕松，如果是必須馬上變現(xiàn)，處理起來就有點難。

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2005年時候我們家在寧波鎮(zhèn)海做鋼材生意，駱駝駱興花園工地欠我們100萬，一定要我們買她們的房子，不然就沒錢給，我們又多套了20萬，買了3套120平方的房子，沒辦法，不拿房子就徹底完了，沒想到如今房價漲到2萬了，當初抵債的時候是按2900來的