擔(dān)保公司的贖樓費(fèi)用只有5.39%？你是小看擔(dān)保公司了。

首先，你著3.2貸款出來的錢，怎么用是個大問題�，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不景氣，目前看你只能說給一些銀行的大額存單比較保險一點(diǎn)，借給個人的都不是太靠譜。

其次擔(dān)保公司給你提供擔(dān)保是要有其他費(fèi)用，各種費(fèi)用加起來，這個利息你要好好了解一下，有時候甚至達(dá)到月息百分之一點(diǎn)幾。擔(dān)保公司可不是那么容易提供擔(dān)保的，有時候說給你擔(dān)保300萬，實際上要你合同簽400萬，有100萬就放在他們那，相當(dāng)于你要付400萬的利息，所以這中間的一些套路啊，你最好都要了解清楚。

最后這些經(jīng)營的一般都是一年一貸吧，也就是說一年之后，你這個貸款必須還上，這個時候你的房屋貸款就很難轉(zhuǎn)為20年貸款這樣的了。在操作程序上你要想清楚，你現(xiàn)在的房屋貸款是20年付吧？你轉(zhuǎn)回經(jīng)營貸以后，你的房屋貸款一年一付，也就是一年后你要把300萬都付清，所以我個人建議你不能這樣操作。

雖然看上去利息差有一點(diǎn)多，但實際操作起來太過復(fù)雜，而且各種費(fèi)用加起來可能這個1點(diǎn)多的利息差也沒有什么賺的。

這件事的確要仔細(xì)算算帳了，金融小姐姐兒我認(rèn)為不光是算利息，還要考慮改變之后的月還款是否能承擔(dān)，貼息政策的穩(wěn)定性，以及各辦理程序是否能銜接順暢等因素再做定擇。

一，首先房子是按揭的，貸款余額300萬，但房產(chǎn)按揭貸款一般是長期的，25-30年，分?jǐn)偟矫總�月，月還款壓力小。如果您選擇辦理個人企業(yè)經(jīng)營貸款，一般來說最好高是10年為限，月還款壓力會增大2-3倍，一定要算計好5年左右是否有穩(wěn)定的月還款流水，也就是說您在五年左右的時間內(nèi)不能做風(fēng)險高的職業(yè)變動，一切求穩(wěn)。

二、其次，深圳目前支持中小企業(yè)發(fā)展，給予企業(yè)經(jīng)營貸款貼息，這個政策持久性可以判定嗎？政府明確公布時限了嗎？個人辦理企業(yè)經(jīng)營型貸款雖然利息低，如您所說年息3.2%，比房貸一般基本5.39%，大概有2%左右的中間差，如果縮短為十年還款，的確可以省去很多利息，這一點(diǎn)不容置疑，但是如果政策沒有公布貸款貼息何時截止，或者政策留有可隨時終止的余地，那可真是夠折騰的。

三、再次，您提到用擔(dān)保公司的過渡性資金還銀行貸款，然后辦理解抵押后再去另一個銀行辦理抵押性質(zhì)的個人企業(yè)經(jīng)營貸款。您要注意擔(dān)保公司的過路錢成本可是很高的，類似于高利貸，同時擔(dān)保公司一般會有額外收費(fèi)，您要綜合算一下這個成本抵消了多少上述的2%中間差，值不值？另外，建議先申請另一個銀行的個人經(jīng)營貸款，并取得批貸函，證明您手續(xù)全符合要求，只要辦妥抵押就可以放款，這時您再讓擔(dān)保公司放款對接上一個房產(chǎn)解抵押手續(xù)，不要讓過渡期資金占用時間過長，增加資金成本。還有提醒您一下，每年都有的一定的時間段，銀行的放貸額度很緊張，致使有了批貸函，也要排隊等待放款，這環(huán)環(huán)相扣如何做好，您得和各個機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)好。

四、最后，給您支個招：咨詢一下原房產(chǎn)抵押銀行是否可將房產(chǎn)抵押貸款轉(zhuǎn)換為個人經(jīng)營貸款，如果可以在同一銀行辦理，就不用擔(dān)保公司從中過渡了，雖然不是同一個借款主合同，抵押物登記肯定要重新辦理，但是銀行和個人把解抵押，再次抵押的手續(xù)全準(zhǔn)備好，操作風(fēng)險可控，是最方便簡單的。

能享受貼息貸款，何樂而不為呢？以上建議供您和遇上類似情況的朋友參考，祝你們成功！

我對這類業(yè)務(wù)有豐富的經(jīng)驗，比較有發(fā)言權(quán)。您實際是有兩個問題，一是這樣辦理是否劃算，能省多少？一是辦理過程中有什么風(fēng)險和需注意的事項？按照深圳地區(qū)目前的銀行政策：

一、這樣辦理是否劃算、能省多少？

1、利息差：如果您名下有注冊和持股滿1年（或注冊滿2年，持股半年）的公司，正�？梢赞k理到最低的利率是月息3.2厘，年化3.85%（不是3.2%），把欠款300萬由5.39%置換成3.85%，每年省6.1萬，一般可以做3-5年先息后本，即協(xié)議期內(nèi)，可省利息18.3-30.5萬。

2、轉(zhuǎn)換成本：a.贖樓費(fèi)2.5萬（行情一般是萬6-萬8一天，實際10-14天，都按平均算）。b.提前還款罰息：如果按揭滿三年，所有銀行都是沒有罰息的，如果沒滿三年，每年銀行政策都不一樣，有些銀行是罰1-3個月月供，有些銀行是罰欠款金額的1-1.5%，不知道您的具體情況，無法詳細(xì)計算，這里就以1%罰息來計算，就是3萬。c.中介服務(wù)費(fèi)：一般最低是融資金額的1%（如果自己去辦理，這筆費(fèi)用就可以省了，一般如果自己資質(zhì)較差，又對銀行業(yè)產(chǎn)品流程不熟，比較怕麻煩，可以委托正規(guī)的、規(guī)模較大的融資機(jī)構(gòu)辦理，因為這不但可以有辦法幫申請到最低的利率，也可以提高成功率），假如你是選擇委托融資中介辦理，即產(chǎn)生3萬成本。綜合成本為2.5+3+3=8.5萬。

3、省下金額：如果按以上的假定條件計算，實際3-5年，可省9.8-22萬利息成本。

二、辦理過程中有什么風(fēng)險和需注意的事項

1、如果您目前及直系親屬名下沒有符合條件的公司（每家銀行對公司的要求都會有些區(qū)別），就沒法做到3.85%的利率。

2、需要保持正常還款和良好的信用記錄，不然合同到期后，存在無法續(xù)簽合同的風(fēng)險。

3、如果打算找融資中介幫助辦理，建議要找有一定規(guī)模，成立滿三年以上的正規(guī)機(jī)構(gòu)。

4、如果您征信太差，存在無法審批通過的風(fēng)險。

5、如果您在一年左右的時間有計劃把房子賣掉，置換意義不太大。

辦理這類業(yè)務(wù)，還有一個好處就是可以把房子的增值空間拿出來周轉(zhuǎn)，資金成本低，如果還有其它類型的欠款，可以將信用卡、微粒貸、 借唄、網(wǎng)貸等欠款還清。同時還可以降低還款壓力（等額本息變成先息后本），希望以上的分享對您有所幫助。

關(guān)注@深房融資顧問 關(guān)注世界變化，關(guān)心經(jīng)濟(jì)形勢，關(guān)注財富升值！持續(xù)更新房產(chǎn)融資知識，助您運(yùn)用房產(chǎn)金融實現(xiàn)財富升值，歡迎點(diǎn)擊“關(guān)注”，歡迎評論和轉(zhuǎn)發(fā)！您的支持就是我繼續(xù)創(chuàng)作的動力。

坐標(biāo)武漢，個人不太見議這樣操作。

一，房子是按揭的，尾款300萬，通過過橋贖樓成全款，中間會產(chǎn)生不小的費(fèi)用，另外房產(chǎn)按揭貸款一般是長期的，30年，單位月供壓力小，如果變成全款，還貸壓力會非常大。

二、經(jīng)營型貸款雖然利息低，以武漢為例，年息最低3.57%，房貸一般基本5.8%，再按LPR加點(diǎn)，過往房貸差不多也不5-6之間，中間只有2%左右的差額，再加上各種費(fèi)用，空間就更小，當(dāng)然額度大，另說。

三、以短期資金置換長線資金，資金壓力會非常大。比如大部分經(jīng)營性貸款都是先息后本，3年授信，一年歸本，到明年還本資金怎么籌措。另外就是10年期等額本息，如果是等額本息的資金，年成本在4.5%左右，分10年期，月供壓力會增加不少。

另外，貼息政策能持續(xù)多久，如果置換出來有沒有更好的投資回報，如果還，可以通過融資的方式把固定資產(chǎn)置換成現(xiàn)金投資，差額加投資收入，能抵消部分成本，還有贏利，如果沒有好的投資渠道，只是以2%左右的差額來置換，就不見議置換，另外金融政策會政府調(diào)控，時時變化，今年是因為疫情影響有貼息，未來不確定性因素大。

擔(dān)保抵押

這個不太懂，你可以咨詢下當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)部門，

手續(xù)費(fèi)不明確，擔(dān)保公司先收擔(dān)保費(fèi)質(zhì)押金。擔(dān)保不下來就有麻煩了，下來了還要先扣利息及手續(xù)費(fèi)。人很熟才可以。

首先目前市面上的確有3.2的經(jīng)營貸產(chǎn)品。

一、同時對客戶的要求有準(zhǔn)則：例 一年公司，持股六個月以上，對公流水，有繳稅記錄，個人信用良好，查詢不超，產(chǎn)品是有可自行匹配參考是否滿足這家銀行條件。

二、如果想單純做利息置換 無資金需求自己可以算算成本支出，欠款300萬，贖樓按照萬六-萬八一天計算，還有提前還款原銀行的違約金是否存在，是多少，都是考慮的范疇。

最重要還是看空間，空間不大，意義就不大，有空間的前提可以考慮，畢竟利息和還款現(xiàn)在的確也有優(yōu)勢，先息后本，隨借隨還。