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在房地產(chǎn)交易市場里面有不同類型的物業(yè)，不同的人群對物業(yè)的要求也不太一樣。有人喜歡買新房，有人喜歡買次新房，有人喜歡買老破樓，有人喜歡買公寓等等。

但是，面對市區(qū)房齡25年的“老破小”，這樣的房子買了你會后悔嗎？

今天我們就一起來聊一聊，關(guān)于市區(qū)房齡較老的“老破小”，看看這樣的房子有哪些亮點或者缺點，到底值不值得購買？

一，一個城市的市區(qū)，有哪些的特點？

我們都知道房子除了居住功能，還有一個價值就是投資屬性。它能夠讓，普通人通過小小的首付撬動金融杠桿，實現(xiàn)財富的遞增。

因此，老破小也好，其它類型的房子也好，它一定是具備居住功能的，我們這里主要來談一談他是否具備投資功能，是不是值得我們?nèi)ベI來投資。

首先，一個城市的老破小，尤其是那種樓齡特別老的，一般都會出現(xiàn)在老城區(qū)，也就是我們常說的市中心。

因為任何一個城市最先發(fā)展的就是市中心，而隨著城市的不斷擴大，這里也變成了我們所謂的老城區(qū)，這里的“老婆樓”往往是最多的。

那么，我們就必須知道老城區(qū)具備以下幾個特點：

第1個特點，停車難。

老城區(qū)在特別漲的年代就開始在發(fā)展，而那個時候，小區(qū)的規(guī)劃，城市的規(guī)劃，以及建筑方面的技術(shù)相對現(xiàn)在比較落后。

因此這樣的區(qū)域最大的問題就是停車非常難，道路也非常的狹窄，甚至很多小區(qū)都沒有修建停車庫。

畢竟一個城市的老城區(qū)，一個城市的市中心，往往是人口最密集，人口最多的地方。大部分的老破樓，樓下就是街道，非常的吵鬧且不說，根本不可能讓你把車子停到交通道路上。

即便是可以讓你亂停亂放，你也擔(dān)心，人多的地方，交通要道的地方，自己沒有辦法時時刻刻看著，車子容易被擦傷刮花之類的。

第2個特點，住戶特別復(fù)雜。

大家可以結(jié)合自己的城市看一下，尤其是那種老城區(qū)，在樓林特別老的小區(qū)里面，大部分住的都是老人或者一些流動的租客。

小區(qū)里面的人員居住特別的復(fù)雜，因為租客很多，導(dǎo)致了流動性也比較大，在衛(wèi)生環(huán)境管理上也是難以達到一個較好的狀態(tài)。

當(dāng)時人口居住復(fù)雜的老小區(qū)，由于安保問題缺失，往往在安全問題上，也會存在更多的隱患。

第3個特點，早，中，晚，以及半夜高峰期開車出行都比較困難。

老城區(qū)本來道路相對都比較狹窄，人口居住又特別的密集，現(xiàn)在家家戶戶都有車。再加上又有公共交通，又有其他的出租車，其他的三輪車貨車等等。

在早上，中午，晚上。甚至半夜大家過夜生活的時候。很容易出現(xiàn)交通大擁堵，行動如蝸牛，甚至沒有自己走路快。

如果遇到上班或者有急事需要辦理，就特別的浪費時間，容易耽擱自己處理重要的事情。

第4個特點，公共交通配套成熟，非常的方便。

當(dāng)然老城區(qū)市中心也有著它的優(yōu)勢，它是最先發(fā)展的地方，在公共交通配套上，一定是一個城市最發(fā)達最成熟的板塊，最成熟的區(qū)域。

在軌道交通方面也是一個城市軌道交通最多，軌道交通相互交接點換成最多的板塊區(qū)域。在早上，中午，晚上這樣高峰期的時候乘坐軌道交通相對來說會更明智。

第5個特點，周邊的配套齊全，在生活上相對來說更方便。

老城區(qū)市中心有一個特點，就是周邊的生活配套特別的齊全，除了有大型的醫(yī)院，大型的商業(yè)配套中心，成熟的學(xué)校寫字樓餐飲等等。還有我們常見的生活用品交易中心，比如菜市場，農(nóng)貿(mào)市場等等。

在生活這塊是非常方便的，出門走路就可以購買自己日常生活的用品。而這樣的一些生活配套在城市的新區(qū)是往往不能短時間實現(xiàn)和達到的。

……

是的，可以說這幾個重要的特點是市中心老破小老破類房子所具備的一些重要屬性。當(dāng)然這些重要屬性當(dāng)中有缺點也有優(yōu)點。

其次，我們再來看看市區(qū)房齡較老的“老破小”，它自身存在的一些特點。

二，市區(qū)房齡在25年的“老破小”具備哪些特點？

在第一大點，我們已經(jīng)非常明確一個城市大部分的老破類樓房都在一個城市的市區(qū)，或者說在它的市中心。

而市中心這樣的城市區(qū)域的一些主要特點，我們也簡單的歸類了一下，大家可以結(jié)合起來參考一下。

接下來我們再來看看這類市區(qū)房齡在25年的“老破小”，它自身存在哪些特點。

第1個特點，房齡較老，問題較多。

房子的類型有很多，按照房齡來分有新房，有次新房，老破樓，待拆遷房等等。而房齡在25年的老破曉，本身樓齡都非常的大了。

在二手房的交易市場里面往往把房子的類型，每5年作為一個劃分等級。0~5年之間稱為是新房，5~10年之間稱為老房子，20年以上的房子，我們都已經(jīng)把它稱為老破樓了。

樓齡老意味著它修建的年代比較早遠，大部分修建在之前的八九十年代，即便是修建在2000年代，它在居住體驗上也是有非常多的瑕疵的。

這樣的老房子容易出現(xiàn)漏水，返潮，隔音較差，建筑材料腐蝕等等一系列的糟心情況。

而且我們都知道，大部分的城市銀行在房子貸款審批這塊都是有嚴格控制樓齡的。對絕大部分城市來說，樓齡超過20年的老房子銀行是不予以批貸的。

一線城市還是當(dāng)寬松點，其它二線，三四線，小城市完全拒絕批貸。

換句話說，樓齡在25年的老破小，在銀行審批貸款這塊已經(jīng)是屬于無緣了。那么想要購買這樣的房子，大部分情況就需要全款購買。全款購買相對來說資金要求就高，較高接受的群體就會減半。流動性自然也就隨著打折了。

第2個特點，面積小，得房率較高，但是沒有電梯。

房齡在25年的老破小，在得房率這塊其實是蠻高的，因為那個年代的房子戶型都不會太大，50平的，60平的，70平的，80平的這些是當(dāng)時的主流產(chǎn)品，主流面積。

但是有一點我們必須清楚，電梯房的施行其實還是相對較晚的，樓齡在25年的老破小，大部分都是樓梯房。在出行上始終是不方便的，特別是家里有老人和小孩的，出行就成了一大難題。

最主要的問題還是，這樣落后的房子，如果沒有拆遷的可能，在未來銀行也嫌棄它，買房的客戶在居住問題升級的趨勢下，也會嫌棄它，購房的客戶會越來越少，流動性基本上是打折打折再打折。

第3個特點，舊城改造全面實行，拆遷機會被減少。

在2019年的時候，我們就看到了國家出了相關(guān)舊城改造方面的政策。而這樣政策的出現(xiàn)，就讓很多城市市中心的老房子沒有了，拆遷的可能只會在一定程度上刷新，修家電梯進行城市面貌的提升，居住環(huán)境的提升。

換句話說，市區(qū)房齡在25年的老破小，現(xiàn)在拆遷的概率越來越小了。政策一旦普及，各個城市只會在這些老破小上進行刷新。

……

的確如此，老破小自身也存在各式各樣的優(yōu)點或者說缺點。

當(dāng)我們了解到了這樣樓齡的房子，它區(qū)域的特點，以及它自身的特點之后，就很容易結(jié)合實際的情況來判斷，買了它是不是會后悔。

三，買了市區(qū)房齡25年的“老破小”，會后悔嗎？為什么？

從第一大點和第二大點結(jié)合起來，我們就把市區(qū)的一些特點，以及“老破小”自身存在的一些特點了解清楚了。

但是，買了這樣的房子會不會后悔，還是要分不同的人群來看。

第一，剛需購買者。

剛需購房者去購買市區(qū)房齡在25年的老破小，我覺得不應(yīng)該存在后悔。剛需購房者大部分是還沒有房的，剛出社會不久的青年，無論是自己的購房經(jīng)驗還是資金方面都非常的欠缺。

能夠讓自己及時的上車買房解決居住需求，我覺得這才是最重要的日子，是一天一天好起來的，并不是一口氣吃成一個胖子，一步到位。

他們買房也是如此，買在市中心的老破小，先解決自己的居住問題，而且周邊配套成熟的優(yōu)勢可以節(jié)省很多的時間。用這些時間來提升自己的價值，當(dāng)收入好了之后，可以賣出老破小去換取更好居住環(huán)境的房子。

對于他們來說，老破小單價低總價低更容易上車，如果遇到某一個老破曉在個別銀行還能夠申請房貸，那是相當(dāng)不錯的。

第二，改善購買者。

改善購買者，買了市中心房齡在25年的老破小，我想你一定是會后悔的。

改善購房者改善的是居住環(huán)境，改善的是房屋類型，改善的是鄰里之間的素質(zhì)，改善的是小區(qū)里面的容積率，改善的是周邊的交通，改善的是周邊的空氣。

市中心房齡在25年的老破小，不具備任何一個改善的因素，改善購買者買這樣的房子肯定是不合適的。

第三，投資購房者。

投資購房者買房主要目的是為了賺錢，無論是持有期間的租金收益，還是漲價之后賣出賺錢或者迎來拆遷賠款賺錢，目的都是非常明確的，“我要賺錢我不自住”。

那么只要規(guī)劃好了自己的現(xiàn)金流，有足夠的持有能力，不影響自己家庭的生活開支等等，購買老破小，也是不會后悔的。

因為，結(jié)合第一大點和第二大點，我們可以看出市區(qū)房齡在25年的老破小，是具備投資價值的。

01.區(qū)域抗跌。

房齡在25年的老破小，它的區(qū)域就決定了它的價值。

單從房子自身來看，無論是居住環(huán)境，銀行貸款審批，房子的質(zhì)量等等都已經(jīng)折舊。

但是，房子真正值錢的是它下面的那塊土地，那個地段，那個地段，周邊的配套，周邊的資源。

看懂這個邏輯之后，你就會發(fā)現(xiàn)，即便是這樣的老破小已經(jīng)看著毫無價值，但仍然具備，地段很值價，地段在不斷升級的能力。

這也是我們經(jīng)�？吹酵�一個城市一套遠郊區(qū)的大面積新房，總價還抵不上市中心的一套老破小。

02.容易出租，租金收益也高。

老破小所處的市中心，就決定了周邊配套的成熟，以及企業(yè)的成熟。就決定了這里有著高收入的人群，也有著一個城市最集中的人群。

有著這樣的天然優(yōu)勢，就意味著它可以隨時出租，而且租金也相對較高。這也是我們看到在同一個城市里面，遠郊區(qū)很多空房子，而市中心卻沒有空房的一個市場表現(xiàn)。

而大部分城市的年輕勞動力，都喜歡在市中心找工作，他們也會就近的租房。就重慶來說，遠郊區(qū)一套，面積在100平的新房，租金收益還抵不上市中心面積，只有50平方的老婆小。

對于租房的人群來說，時間就是效率，周邊配套的齊全就是價值。

03.有更好的增值空間，也有更好的市場流動性。

2019年雖然提出了各個城市大力的舊城改造，很多老城區(qū)小區(qū)由原來的拆遷改為了翻新。

看似錯過了拆遷賠償?shù)暮脵C會，但是老小區(qū)被重新的升級，加裝電梯，改造刷新之后，它同樣能夠帶來一定的增值。

畢竟舊城改造不僅僅是在改造一個小區(qū)，還是在改造一個區(qū)域。小區(qū)的外立面更新了，小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境維護的更好了，道路也翻新了，綠化帶也變得更好了。這樣的房子一旦發(fā)生了升級，它的價值也會隨著水漲船高。

而地段的價值早已深入人心，在一個城市同樣的一個區(qū)域里面，好地段的商鋪和差地段的商鋪租金收益都是不一樣的。好地段的商鋪永遠不愁有租客，壞地段的商鋪打折也很難找到租戶。

同樣商品房在城市的價值體系里面，地段也占了絕對最大的比例。

別看市中心的老破小自身各方面的條件不行，但是地段好，這一個條件優(yōu)勢就能夠比一個城市新區(qū)，大面積新房更具備市場流動性，也更能賣出好的總價和單價。

……

是的，購買市區(qū)房齡在25年的老破小，是否會后悔還得分人群來看。

但無論是哪一種人群，我覺得只要去選擇市中心這樣優(yōu)質(zhì)的地段購房，大的方向是不會錯的。

只是我們在選擇老破小的時候，還是應(yīng)該去盡量選擇建筑質(zhì)量比較好的小區(qū)。選擇大品牌開發(fā)商修建的老小區(qū)，它的市場價值會更好。

因為大品牌對自己修建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平是有重點要求的，對小區(qū)建筑質(zhì)量和環(huán)境整體的維護也是有很大要求的。大品牌修建的老小區(qū)，其實看上去和市區(qū)的次新房差不多，外立面維護的很好，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境也維護的特別好。

比如重慶的龍湖，在市中心修建的2000年代的小區(qū)，外立面看上去和次新房是一模一樣的，而且銀行也不會嫌棄這樣房子的貸款審批。

我是@重慶地產(chǎn)視野 重慶樓市老司機，十余年房產(chǎn)投資經(jīng)驗，熟悉重慶各區(qū)房產(chǎn)價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態(tài)，我們一起交流，一起成長吧！

如后悔，就把“老破小”賣給我！

買了市中區(qū)“老破小房子”，好呵！恭喜你，你要大發(fā)啦！你問我為啥？豎起你的雙耳，聽我慢慢道來：

首先，從經(jīng)濟學(xué)角度分析：房子屬性有兩個：一是投資，二是居住。

從投資角度上講，任何一種商品的稀缺性，不可復(fù)制性……決定其商品的價值。例如：如果你家中有兩瓶48年的茅臺，到今天值多少錢？

你這個“老破小”，地處市區(qū)，一如一瓶老茅臺，瓶蓋不開舊貨一個，一文不值；瓶蓋一開香氣四溢，價值連城。

你這個“老破小”，地處市區(qū)，市區(qū)人口密，人氣旺，是生意人首選的生意檔口，其未來投資價值不可小覷。

你這個“老破小”，當(dāng)下不具備投資價值和居住價值，但未來前景可期。為什么？因為城市舊改，改的就是這種老破小。而舊改后的這些老破小，將極大地提升它們的投資價值和居住價值。

當(dāng)今，城市舊改，作為投資拉動經(jīng)濟手段，在今后幾年陸續(xù)展開。其舊改方式兩種：一，搬遷拆除，二，就地修繕。而這兩種方式于住戶都是利大于弊，且大多數(shù)都會受益匪淺。為什么這么說呢？舉例：

當(dāng)下，西昌市區(qū)居民房拆遷，視原住房面積，按1比1.3至1比1.5賠付，單價每平9000元。即如原住房按1比1.5賠付，40平米賠60平米X9000元=54萬……

住戶拿到這54萬，到市中區(qū)和東延線以外地區(qū)，買7千左右平米相同面積的房子，除改善了居住條件，還有賺。

舊改第二種方式是：就地修繕如：加裝電梯，水電改造，外墻裝飾……這些投資大多數(shù)采用住戶拿一點；國家補助一點進行，得好處最終是住戶。

綜所上述，市區(qū)的“老破小”，由于受舊改政策推進，不改也得改。于此，無論是拆遷、修繕，最終受益的都是原住戶。題主房齡25年的“老破小”也不例外：拆遷，發(fā)一筆拆遷財；就地修繕后出租，租個好價錢；自助住得開心……有什么值得煩腦，值得后悔？

如果你看了本文，仍還后悔，就把你的“老破小”轉(zhuǎn)賣給我吧！

如果你那里房價處于上升期，買了不后悔，如果你買的時候剛好在高位，后來又下跌了，你說后悔不后悔。

房地產(chǎn)如同大海的潮水，海浪漲的時候不管是魚還是蝦，也跟著漲，跌的時候，如果不能隨波逐流，極有可能被晾曬在海灘上。房齡較高的“老破小”房子，房價上漲的時候也會跟著上漲，缺陷是看不出來的，一旦房價下跌，其弊端就顯現(xiàn)出來了，下跌的更厲害。

我有一個老鄉(xiāng)，前年見青島的房價步步上升，著急了，想買一套房。但是手里又沒那么多錢，就看上了一套20多年房齡的舊房，狠狠心買了下來。結(jié)果現(xiàn)在青島房價下跌，賠了近30萬，腸子都悔青了。

如果題主想買房齡高的房，建議謹慎入手，不要認為老房總價便宜就去買，它的風(fēng)險比新房都大。

董青島供稿。

配圖來自網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原創(chuàng)所有。

冷眼看地產(chǎn)：資深房地產(chǎn)分析師，不賣房子，只分享專業(yè)的購房知識。

冷眼首先拋結(jié)論：市區(qū)“老破小”房子是非常適合居住房子，如果只是居住而言，是不會后悔的。

一、“老破小”位于城市核心地段，享受城市最優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施。

市區(qū)的老破小大部分是位于城市最優(yōu)質(zhì)的地段。這些地段擁有全市最好的公共設(shè)施、最優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施。

首先從公共基礎(chǔ)設(shè)施來說，每個城市的市區(qū)肯定是最成熟的區(qū)域，各種公共資源，例如醫(yī)療資源（三甲醫(yī)院）、教育資源（公辦名校）、交通資源（公交、地鐵）等都是配置最好的。其次從商業(yè)配套而言，市區(qū)中心人口密集，各種商場林立，吃喝玩樂都是非常方便的。

二、“老破小”與新房價差大，得房率高，性價比高。

1.“老破小”和新房享受同樣的資源和環(huán)境，價格遠低于新房。

“老破小”最讓大家詬病的就是房價漲幅慢，與新房價差較大。但從居住角度來看，這恰恰是老破小最大的優(yōu)點，房子最重要的附加值就是配套、環(huán)境、地段，老破小和新房享受同樣的居住環(huán)境，同樣的醫(yī)療資源，同樣的教育資源，但價格卻遠遠低于新房。

2.“老破小”戶型面積雖然小，但沒有電梯且是多層，因此實際使用面積高于新房。

老破小基本上都是九十年代的房子，因此基本上是多層無電梯的產(chǎn)品，因此得房率極高。老破小50平米房子實際使用面積能達到八九十平米的新房。

三、政府開始“舊改”工程，老破小小區(qū)環(huán)境差，設(shè)備老化，無物業(yè)的問題得到改善。

老破小和新房在同一地段、同樣配套、同樣資源，價格遠遠低于新房的原因，無非是因為小區(qū)環(huán)境臟亂差、設(shè)備管道老化嚴重，沒有物業(yè)管理。

但是這些問題在政府啟動舊改計劃之后，已經(jīng)得到妥善的解決了，根據(jù)已經(jīng)完成舊改的小區(qū)來看，這些問題已經(jīng)得到很好的改善，下面就是老小區(qū)改造成果，大家可以看看效果。

市區(qū)“老破小”不但擁有優(yōu)越地理位置，完善生活配套、還能享受城市優(yōu)質(zhì)的資源（醫(yī)療、教育），隨著政府舊改的啟動，小區(qū)環(huán)境差等缺陷也逐步改善，因此如果購房者僅僅是居住的話，買老破小絕對不會后悔。

我是資深房地產(chǎn)分析師，不為流量折腰，只發(fā)布專業(yè)、客觀、中立的房地產(chǎn)知識，希望得到專業(yè)購房知識，避免購房陷阱的請關(guān)注我。

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問題回顧;買了市區(qū)房齡25年的“老破小”，會后悔嗎？為什么？

我是{袁哥房產(chǎn)觀}，現(xiàn)在一些購房者因為上學(xué)需要，或者因為價格因素，或者還因為其它種種原因購買房齡很長“老破小”的二手房，甚至房齡達到25年，袁哥認為無論何種原因購買此類老房子，從多個方面分析，一定會后悔。

一：買了市區(qū)房齡25年的“老破小”，為什么后悔的原因

01：從居住的角度考慮，“老破小”居住體驗差，失去了居住的意義。

購買房屋最主要就是居住，而現(xiàn)在“老破小”的小區(qū)，由于居住環(huán)境差，沒有專業(yè)的物業(yè)管理，一些小區(qū)的自治，輪流收取水電費，只有幾個清潔工和看門老頭，勉強維持著小區(qū)最低標(biāo)準(zhǔn)的運轉(zhuǎn)，以成都市為例，一些“老破小”的小區(qū)由街道居委兼管。

而“老破小”居住群體一些由原居民，都是年紀偏大，收入低的老年人，沒有購買新房和置換房屋的能力，只有居住在此，而更多的都是業(yè)主把房屋出租給收入偏低的外地打工者。

這類小區(qū)的道路，室外公共管道，包括室內(nèi)的水電氣的管道都面臨著隨時，因老化不能使用的地步。甚至一些屬于危樓。

如果從居住的角度購買，一旦入住，會面臨著各種困難，一般人很難應(yīng)付，更何況長期居住，從居住的角度，這些老破小已經(jīng)失去居住的意義，購買后一定會后悔。

以上的感受，并不是主觀想象出來的，是因為我在成都二環(huán)路附近自己有一套房齡超20年的52平米的套二老房子，這是我購買的第一套房，后來由于我到山東工作，十幾年房屋由愛人的同學(xué)代管一直出租，但是租戶的頻繁更換，并且時常有各種設(shè)施的損壞，期間我曾幾次回去看過，社區(qū)的景象和房屋的老化，和周邊新小區(qū)相比，感覺小區(qū)被遺忘了。之所以一直沒賣，主要是我購買的第一套房，后來沒有賣，是一直說有拆遷，現(xiàn)在徹底希望破滅了。

02：如果用于學(xué)區(qū)，現(xiàn)在學(xué)區(qū)規(guī)則正在發(fā)生改變，風(fēng)險很大且弊端多。

很多人購買老破小的原因，是因為老破小是學(xué)區(qū)房，可以上名校，相對名校旁邊的其它房源，價格相對較低，總價也相對較低。但是現(xiàn)在一些地區(qū)開始修改學(xué)區(qū)房的規(guī)則，購買老破小變得有風(fēng)險，同時老破小自身的弊端其實也不利于孩子學(xué)業(yè)，主要有以下幾方面：

（1）學(xué)區(qū)房規(guī)則改變，一對一改變一對多。

北京西城區(qū)開始，對于轄區(qū)的學(xué)區(qū)房，從以往的一對一，改為一對多的選擇，隨后多地開始實施，這對于老破小是致命的打擊，本來有的一點絕對優(yōu)勢發(fā)生了改變，老破小的價格也就會大打折扣，一旦購買，無法入學(xué)，對于重金購買者不僅后悔，而且損失慘重。

（2）即使能夠上學(xué)，不能居住，還需要增加租房和交通成本。

很多購買老破小的，即使能夠入學(xué)，由于購買的房屋過于簡陋，很多家長之所以購買，也只是希望購買一個學(xué)位，實際上并不會去居住，仍然居住在原來的居所，還有一些家長會在學(xué)校旁邊租房陪讀，但是無論哪種方式，無形中都增加了購房者的租房成本和交通成本，其實對于購買者長時間的這樣是得不償失的。

（3）居住環(huán)境差，反而影響孩子學(xué)業(yè)。

如果勉強為了孩子入學(xué)方便，居住在老破小，由于居住人群的復(fù)雜，居住環(huán)境差，對于孩子學(xué)習(xí)很難有幫助。失去了為孩子買學(xué)區(qū)房的意義，后悔是必然的。

03：從投資角度，投資收益差

從投資角度，老破小失去了棚改的機會，也就失去最大的投資機會和投資價值，新舊改的來臨，意味著房齡25年的老房子失去最后棚改的機會，這是大勢所趨。

（1）棚改結(jié)束，沒有可能拆遷補償。

（2）用于出租，租金收益低。

以我成都的老房子為例，同等面積周邊新房月租能達到3000元每月，而我的房子月租金只有1000元，這就是鮮明的對比。

（3）即使舊改后，價格上漲有限，投資價值不高。

從以上分析從投資的角度購買老房子，投入和產(chǎn)出是不成比例的，而且以后的房價上漲極其有限，因此不值得買入，買入后只有后悔。

04：轉(zhuǎn)讓難度很大，按揭貸款受限。

（1）二手房掛牌量大，需求減少，出售難度大。

現(xiàn)在各地普遍二手房掛牌量大，而購房者又是大多以新房為主，二手房由于買房觀念，還有手續(xù)繁瑣，同時很多人擔(dān)心中介套路等原因，不愿意購買二手房，二手房的銷售難度越來越大。

（2）“老破小”出售難度更大

老破小的房屋，由于特定的購買人群，本來購買群體就少，又加上25年房齡的老房子需要一此性付款，出售的難度更大，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓難度更大。

05：會處于雞肋，在賣和留進退兩難。

老破小房子一旦買入，會處于兩難境地，非常不適合長期居住，但是賣出，價格不高，如果買入時間過短，還面臨著購入成本收不會，還有較大的損失，有點類似雞肋的感覺，進退兩難。

比如我現(xiàn)在的處境就是如此，雖然我買的時候價格很低，52平米，75000元購買，經(jīng)過近20年房價漲了不少，但是不甘心，等了很多年等拆遷，也買過幾次，但是總感覺價格太低。現(xiàn)在只是后悔沒有早賣出，沒有好的辦法，另外賣出，我沒有成都戶口，也不能再買，只有繼續(xù)出租了。

二：如何正確購買二手房的幾點建議

由于實際需要和資金限制，只有選擇二手房時，也不要因為價格和配套的原因選擇老破小，當(dāng)然也包括老破小的學(xué)區(qū)房，其實在老破小表面的配套優(yōu)勢，學(xué)區(qū)優(yōu)勢；價格優(yōu)勢下，實質(zhì)是低質(zhì)低價，甚至是低質(zhì)高價，在選擇二手房時需要注意以下問題。

（1）購買二手房盡量購買房齡在15年以內(nèi)房屋。

（2）購買二手房要從居住和投資的角度綜合考慮

（3）購買二手房小區(qū)的開發(fā)商和物業(yè)管理也要考慮。

（4）購買二手房一定需要考慮自己的主要需求。

總結(jié)：從以上的分析可以看出，如果是因為居住，價格低，配套好，或者是為了孩子入學(xué)購買“老破小”房屋都會后悔，原因是無論從居住，投資；還是入學(xué)，老破小都有著很多的弊端。即使購買后悔，都會面臨進退兩難的境地，因此無論何種原因，需要購買二手房時，都不建議購買25年房齡的老房子。

在購買二手房時，需要結(jié)合自己的實際情況和需要，從居住和投資的角度分析后慎重購買，尤其對于剛需購房者。

希望我的回答，對于大家有一定的幫助，尤其是準(zhǔn)備購買老房子的。如果有幫助不要忘了點贊或者分享跟多需要的人。

我是{袁哥房產(chǎn)觀}，專注專業(yè)房產(chǎn)23年，為你分享實用的買房賣房實用技巧，和房產(chǎn)投資經(jīng)驗，歡迎關(guān)注

這個問題不能一概而論，因為要說買了“老破小”的房子到底會不會后悔，這里面牽扯到的原因可能會有很多。這就好比是，誰能保證買了新樓盤新小區(qū)的新房子就不會后悔呢？

就拿我和我的一個朋友來說，我倆都買了一個舊房子。我買了就不后悔，感覺還很滿意�？墒俏业呐笥岩苍谄渌�地方買了一個“老破小”的房子，他買完之后不到一年就開始一直跟我反應(yīng)，買完房子后到現(xiàn)在有多后悔。那么為什么會這樣呢？

首先來說，我買的房子雖然已經(jīng)是20多年的老房子了，只有90多平使用面積，可是我買的房子格局卻非常合理。不是筒子樓，所以南北通透，無論是采光還是通風(fēng)，都不受干擾。尤其是夏天的時候，到了夜里打開窗戶，開個電風(fēng)扇房間里就不會太熱。

第二、我舊房子的位置非常好，無論是大醫(yī)院還是商場都在我的周邊。無論是做公交還是打車也都特別方便。對了，還有小學(xué)學(xué)校和高中學(xué)校也特別近。

第三、因為是老舊小區(qū)的原因，我們這里的物業(yè)費還特別便宜。畢竟，對于一個能買老舊小區(qū)的人來說，我想除了是等待拆遷或者等待日后漲價的商人外，一般都是經(jīng)濟能力不是很強的人才買的。所以對于這樣的我來說，物業(yè)費特別便宜每年也能節(jié)省不少開支不是嘛。所以我對于我買的這個老舊的二手房還是很滿意的。

可是，我朋友就不一樣了，他買了之后就非常后悔。

首先，他買的房子格局不好。小區(qū)老舊不說，一個單元里房子還特別的多，房子設(shè)計本身也不是十分合理，好像純粹就是為了節(jié)省空間和面積而不考慮舒適一樣。在加上小區(qū)老舊，設(shè)施跟不上，老出現(xiàn)各種小問題，所以他就特別難受。

二、因為他的小區(qū)是老小區(qū)，小區(qū)內(nèi)住的很多也都是租戶。一但設(shè)計到水電啊、天然氣啊什么需要大家共同掏錢的改造工程時，很多人都會不同意出錢改造而面臨不能建設(shè)改造的結(jié)果。所以小區(qū)環(huán)境越來越惡化。

三、他買的老舊小區(qū)房子地理位置也不好，交通不方便不說，道路情況非常糟糕。所以說他買完之后居住一段時間就開始后悔。

所以說，買“老破小”小區(qū)的房子到底會不會后悔不能一概而論，這個跟買房人的需求有關(guān)，跟房間本身的格局也有關(guān)，跟房子的位置也有關(guān)系，同時跟房子周邊的環(huán)境也有關(guān)系。

總之，我覺得無論是買老舊小區(qū)的二手房還是買新樓盤的新房子，作為一個買房者來說，最好還是親自提前來所要購買的房子周邊和房間多看看和多了解一下，只有自己充分了解了才知道是不是自己需求的房子，才能減少買房后后悔的幾率。畢竟對于賣房子的來說，無論是新房還是舊房子，對于賣家來說，肯定都會突出自己房子的優(yōu)點，而故意忽略了存在的缺點問題，只有這樣才能賣上好價錢。

最后說一句，自己穿的鞋舒不舒服只有自己知道，自己要買的房只有自己親自看了，全面了解了才知道是不是自己需要的，只有這樣的房子，自己買了才不會后悔。

我剛買了一套已經(jīng)18年的學(xué)區(qū)房，覺得挺好的！公辦幼兒園，小學(xué)，初中一起的就在家門口，以后實現(xiàn)高中義務(wù)教育了，高中也距離不遠，三個孩子自己上下學(xué)！我覺得挺值的！45萬，96平，我覺得比高層130平還寬敞，三室2廳一衛(wèi)，三個孩子上下初中來，要是接送的的話就是15年，15年時間很長，我可以做很多事情！

我也在考慮這個問題，我現(xiàn)在在女兒的學(xué)校旁邊租房住，我租的就是20多年的老樓，但是離我女兒的學(xué)校近，出門口100米就是孩子的學(xué)校，我就圖這點想在這里買，但是我老公不怎么愿意，他說樓太舊了，不劃算，還在糾結(jié)中。不知道怎么辦??????。

我來回答你這個問題。

大多數(shù)人都說市區(qū)房齡25年的老破小不應(yīng)該買，因為普遍人對這種小區(qū)的印象就是臟亂差�，F(xiàn)在房價這么高，誰都想買一個人車分流封閉小區(qū)，而且還是采光戶型。裝修服務(wù)特別好的小區(qū)。所以感覺現(xiàn)在花這么多錢去買這個老破小的。房子非常的不好，沒有性價比，其實這個想法只能說很片面。

首先我們說，在市區(qū)房連25年前的房子肯定也是新法，由于25年前我們這個國家，開發(fā)的樓盤是非常少的，可能會存在一些缺陷，比方說戶型不合理，樓間距不合理，但是經(jīng)過這么多年25年以后，市區(qū)里邊兒的老破小房子占據(jù)的地理位置是無法復(fù)制的，李嘉誠曾經(jīng)說過買房子主要是看地段，看地段還是看地段。房子只不過是破墻爛瓦。而是去中心老婆小的房子，它的學(xué)區(qū)配套，金融配套，交通配套，醫(yī)療配套，生活配套，這些是很多新樓盤都比不了的，一方面由于現(xiàn)在土地資源非常有限，第二是由于開發(fā)商如果想開發(fā)市區(qū)的話，他付出的代價也是最大的，所以也拆不起。隨著我們國家經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)在市區(qū)里邊兒的老破小，雖然說從戶型上不太合理，但是國家現(xiàn)在對于這種老破小的小區(qū)進行的全方位的改造。比如說更換管道。加裝電梯。外面兒再加上保溫層，包括在小區(qū)里邊兒增加停車位，實行一車一桿給他封閉起來，這些都是進步的表現(xiàn)。

有現(xiàn)在還住在市區(qū)里邊兒老破小的房子里邊兒的朋友可能知道，雖然以前的房子不怎么起眼，但是它的公攤是非常小的，現(xiàn)在的商品房公攤一般都在20%到25%。但是以前的房子公攤特別特別小，可能你買一個80平的房子，公攤面積也就是兩三平方，剩下的全是實用面積。這些也是新房無法比例的。

最后還有一個大家都知道現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)年限是70年。市區(qū)里的房子已經(jīng)過去了25年。只剩下45年的時間，誰也說不準(zhǔn)以后國家會發(fā)展成什么樣，有可能再經(jīng)過十年，20年市區(qū)里邊兒會進行大改造，這樣的老破小的房子會進行拆遷。將來也是一筆不菲的收入。

再有一個市區(qū)里邊兒從來不缺人，不管他是幾線城市，市中心就是最繁華的地方，如果這樣的房子我們不自住的情況下，我們也可以出租兒在市中心。你的租客也是從來不缺的，因為地理位置決定了一切。

所以我倒是覺得市區(qū)中間25年房齡的老舊小區(qū)，如果看好樓層，是可以選擇入手的。

二手房的核心價值是頂級學(xué)區(qū)，最好是雙學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在要有戶籍才能入讀對口的小學(xué)，雖然是20-30年的老破小，房價比郊區(qū)新房貴多了。買到至少你享受到了學(xué)區(qū)，孩子的教育最重要，現(xiàn)在中考錄取率50%，差一點的初中只有30%，小孩不是很會讀書就只能去讀職高，咬牙也要上學(xué)區(qū)房，尤其是我們底層老百姓，讀書高考上好大學(xué)才是出路。

中國的高房價大部分是學(xué)區(qū)房鬧起來的，好的學(xué)區(qū)要提前2-4年入戶，中考錄取率又這么低，本來可以買郊區(qū)大四房130平230萬新房，現(xiàn)在只能買2-30年的60-70平老破小，還不是為了讀個好學(xué)校。