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年底的靈山島尖樓市，注定硝煙四起。

上周末，有著南沙版“珠江新城”美譽(yù)的靈山島尖兩大全新盤同時(shí)亮相，各自放大搶客蓄籌，徹底改變以往淡靜的樓市格局。

首次“大考”之后，靈山島金茂灣、越秀明珠天悅江灣這兩大價(jià)格、定位相近的樓盤同臺(tái)競技，誰的表現(xiàn)更為出色呢？我們這就來看：

NO.1 | 壹

靈山島·金茂灣，是靈山島尖新盤中體量最小的項(xiàng)目。

項(xiàng)目由中國金茂與越秀集團(tuán)聯(lián)合打造，此前，這兩家房企在南沙具有項(xiàng)目落子，市場口碑較佳。

坐落橫瀝鎮(zhèn)靈山島尖沙嘴中路以南，距15號(hào)線靈山島站（規(guī)劃）約800米，距鳳凰大橋約600米。

其包含五棟高層，其中東側(cè)的1、2號(hào)樓為36層119.7㎡高，西側(cè)的3、4號(hào)樓為32層100㎡高，南側(cè)的5號(hào)樓為31層96.8㎡高，5號(hào)樓為建筑面積14850㎡的人才公寓。

項(xiàng)目沙盤圖

不過，項(xiàng)目體量雖小，戶型選擇卻最為豐富。

該盤戶型選擇較多豐富，稀缺68㎡二房，置業(yè)門檻低；而252㎡六房專利戶型，同板塊中較為稀缺。

據(jù)現(xiàn)場銷售透露，68㎡的兩房總價(jià)約200多萬；98㎡三房低樓層總價(jià)290萬左右，單價(jià)約2.9萬/㎡；120㎡四房中間樓層單價(jià)約3.3萬/㎡。

其中，68㎡的兩房產(chǎn)品因上車門檻低，較為受年輕買家歡迎，也是開盤去化最高的戶型。

98㎡三房戶型動(dòng)靜分區(qū)，餐客廳相連，空間比例恰當(dāng)，戶型實(shí)用性強(qiáng)。

120㎡四房為橫廳設(shè)計(jì)，大廳開闊寬敞，主臥居住舒適度高，帶衣帽間及衛(wèi)生間，還能南北對流。

而252㎡的六房四廳三衛(wèi)為專利戶型，一證雙戶的獨(dú)立空間，三代同堂，在減少家庭摩擦的同時(shí)，還能節(jié)省一個(gè)購房名額。

值得一提的是，項(xiàng)目采用定制交付模式，業(yè)主可根據(jù)自身需求選擇不同的裝修方案，且為周邊產(chǎn)品中交付標(biāo)準(zhǔn)最高。

NO.2 | 貳

越秀操刀的明珠天悅江灣，亦在上周六開盤。

該盤為島上體量最大的住宅項(xiàng)目，將分兩期開發(fā)，共規(guī)劃29棟，其中1-12棟為一期，13-29棟為二期。

上周六（7日），項(xiàng)目首推90㎡平層三房、95-120㎡復(fù)式三至四房單位，售價(jià)2.9-3.3萬/㎡。

經(jīng)實(shí)地走訪，項(xiàng)目位于南沙廟南路，須搭乘4號(hào)線到蕉門地鐵站后，再轉(zhuǎn)接南5路公交車前往。

據(jù)現(xiàn)場銷售介紹，項(xiàng)目平層產(chǎn)品售價(jià)約為3-3.1萬元/㎡，復(fù)式產(chǎn)品由于其造價(jià)及實(shí)際使用面積可達(dá)127㎡，售價(jià)約在3.3-3.4萬元/㎡左右。

從樣板間來看，88㎡平層3房相對常規(guī)，戶型方正緊湊，整體空間利用率高。

而95㎡復(fù)式一樓為活動(dòng)區(qū)，不設(shè)主臥，客廳相對寬綽；二樓為生活區(qū)，設(shè)置兩個(gè)衛(wèi)生間，整體使用率可達(dá)80%。

NO.3 | 叁

經(jīng)實(shí)地走訪，靈山島·金茂灣、明珠天悅江灣距離較近，相隔不到800米。

不過，兩盤所在的靈山島尖雖有藍(lán)圖遠(yuǎn)大，但現(xiàn)今配套尚未成熟，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套尚處建設(shè)階段，且島內(nèi)亦無地鐵穿過，前來看房的客戶多以自駕為主。

雖規(guī)劃有15號(hào)環(huán)島線，但據(jù)廣州市發(fā)改委的回應(yīng)，15號(hào)線需要在2024年以后的后續(xù)規(guī)劃中再上報(bào)，從上班到完工建設(shè)周期最短也要5年，即項(xiàng)目交樓之后業(yè)主仍要看自駕或公交出行。

此外，根據(jù)規(guī)劃，靈山島尖規(guī)劃入住5萬人，與商務(wù)區(qū)通勤人群共用道路，而土地面積和形狀受限，道路設(shè)計(jì)難以滿足交通需求，出行會(huì)非常擁堵?。

再回歸項(xiàng)目本身，兩盤的產(chǎn)品定位接近，整體走高端路線，剛需產(chǎn)品有所重合，高端改善產(chǎn)品則以不同產(chǎn)品錯(cuò)開目標(biāo)客群。

從產(chǎn)品上看，靈山島·金茂灣戶型涵蓋剛需到改善，可選擇空間較大，也是目前所知的靈山島眾多項(xiàng)目產(chǎn)品中，唯一能買到的小兩房單位，更能滿足剛需的需求。

相較之下，作為靈山島尖最高地價(jià)的保持者，明珠天悅江灣住宅售價(jià)要比靈山島·金茂灣高上一線，不過相同戶型的平層3房，明珠天悅江灣面積更小總價(jià)上則更具優(yōu)勢。

整體上看，剛需上車可考慮靈山島·金茂灣的小兩房；追求復(fù)式、疊墅的朋友，可以考慮越秀天悅明珠江灣。

文章來源：克而瑞廣州區(qū)域

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