近期似乎青島的房產(chǎn)問題特別多，這點也似乎給了我們某種提示。如果數(shù)據(jù)不假的話，4月青島二手房成交5893套，環(huán)比漲23.7%，看似數(shù)據(jù)不錯，但是實際是經(jīng)不起推敲的。借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。

環(huán)比上漲23.7%不假，但不要忽略同期下跌31.1%

第一、媒體報道往往注重利好消息，需要我們理性分析。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2019年4月青島二手房共計成交5893套，環(huán)比3月上漲23.7%，但同比2018年4月還是下降31.1%；可以這樣說，所謂的“小陽春”或者“傳統(tǒng)旺季”的詞匯，其實都是跟今年相比，但是跟2018年來說無疑都算是巨大的下跌。報喜不報憂是很多媒體的習(xí)慣，但是作為普通人來說要學(xué)會理性分析這些報道背后的真實數(shù)據(jù)，就顯得很有必要。

青島二手房形勢確實不容樂觀

第二、青島房地產(chǎn)市場今年主要基調(diào)還是“維穩(wěn)”。過區(qū)兩年青島房價暴漲的原因相信大家也已經(jīng)知道了，大量的集中的棚改已經(jīng)使得青島的房價暴漲了很多，如今房價均價已經(jīng)在20000左右。我用上漲乏力來形容青島房價應(yīng)該是最為形象了，近期有傳出了青島2019年要棚改20000多套的消息，我的解讀是：棚改或是青島維持房價穩(wěn)定的最后手段了。如上圖所示，青島二手房形勢確實不容樂觀，已經(jīng)連續(xù)下跌8個月青島二手房，如果繼續(xù)下跌無疑會引起新建商品房價格下調(diào)，這點我相信是很多人不想看到的。

房地產(chǎn)市場格局已經(jīng)逐漸明顯，東、南熱其余區(qū)域大概率是“熱”不起來了

青島

第一、長三角和珠三角地區(qū)主要城市2019年房價上漲概率很大。無論是從房地產(chǎn)商還是資本的流動來看，長三角和珠三角地區(qū)的主要城市進(jìn)入2019年后無疑房地產(chǎn)已經(jīng)開始火熱起來了。尤其在蘇州、南京、杭州等城市的部分區(qū)域房價已經(jīng)開始上漲，可以說這兩個區(qū)域本身就是經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)加上本身對于我國大多數(shù)人才的吸引力足夠大，自然房價上漲是情理之中。

青島

第二、青島這樣的城市房價上漲乏力在主要原因還是因為產(chǎn)業(yè)支撐不足、對人才吸引力不大。其實不僅僅是青島，包括中部和西部大多數(shù)主要城市都面臨這樣的問題，在經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)實力來說基本上跟長三角和珠三角地區(qū)主要城市基本無法比較。雖然說GDP總量差距不大，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)層次差距才是根本的。以2018年為例，青島三次產(chǎn)業(yè)比例為3.2：40.4：56.4，工業(yè)不弱，第三產(chǎn)業(yè)不強是青島目前最為尷尬的問題。而且大家要知道的是，僅僅依靠這樣的產(chǎn)業(yè)是很難吸引到更多的人才的，要知道青島可是全國最早的一批老齡化城市。2019年青島將棚改28598套，房地產(chǎn)市場或又起波瀾

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第三、維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，房價穩(wěn)定是青島2019年的主要任務(wù)。進(jìn)入2019年后，相信不僅僅是青島包括很多二三線城市都面臨這樣的問題。要么是因為過去兩年漲的太猛了，需要時間進(jìn)行消化；要么就是本身房價過高導(dǎo)致人才和產(chǎn)業(yè)的流出效應(yīng)，進(jìn)一步影響了房地產(chǎn)投資的熱度。要知道對于我國大多數(shù)城市來說土地財政可是占到了地方財政收入的50%左右，土地投資熱不再，那么這個城市基本也就玩完了。

綜上，相信看過我文章的朋友應(yīng)該知道，我不是希望房價下跌只是希望房價能夠維持合理的上漲，穩(wěn)定發(fā)展才是主題。青島的房地產(chǎn)距離2017年的火熱還差得遠(yuǎn)，甚至個人覺得幾乎不會再出現(xiàn)了。各位覺得呢？歡迎關(guān)心房產(chǎn)和經(jīng)濟的朋友積極留言、點贊、關(guān)注、轉(zhuǎn)評哦。

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