最近關于二手房價格下降的討論甚多，一是因為2019年12月16日國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》和《2019年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，其中2019年11月33個城市二手房價格環(huán)比下跌，這也是連續(xù)兩個月超過30城二手房價格出現(xiàn)下跌，2019年10月是35城。二是最近網(wǎng)絡上流傳的一張圖片，圖表顯示，2019年11月，25個重點城市的二手房掛牌均價中，有20個下跌，下跌最厲害的青島，降幅高達20.31%！根據(jù)這個降幅，這意味著，如果一個青島人2018年11月買了房，即便能夠按照掛牌價賣出去（不考慮不滿2年要繳納增值稅的因素），也要虧掉四分之一。而現(xiàn)實中，在這么慘淡的市場下，真正的成交價大概率要比掛牌價低一些，虧損的幅度還要繼續(xù)擴大。

無論是國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，還是關于青島降幅高達20.31%的數(shù)字，這些可能未必是當前完全準確的二手房市場數(shù)據(jù)，畢竟在現(xiàn)實生活中交易過戶時還會存在為了少交稅費而按最低交易額過戶的現(xiàn)象，而這些都會影響官方和民間關于二手房價格統(tǒng)計的指數(shù)。

但不管怎樣，無論降幅大小如何，青島二手房價格持續(xù)下降已經(jīng)成為一個不爭的事實。據(jù)業(yè)內(nèi)人士表述，從青島二手房整體市場來看，其價格降幅即使沒有20%，也不會低于10%。而且，二手房價格的下跌也并不是一個突然的市場變化，而是溫水煮青蛙的結果。早在2018年，不少城市的二手房價格已經(jīng)開始下跌。對青島而言，2018年上半年受上合峰會的影響，房價變化不大，但之后價格下降明顯。2019年2月，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)就顯示，二手房住宅掛牌價連續(xù)三個月下跌，其中三四線城市下跌最多，其次是一二線城市。

也就是說，從那時起，整個二手房市場就已經(jīng)呈現(xiàn)出“有價無市”的狀態(tài)了。那么，為何二手房價格會持續(xù)下跌呢？

市場供過于求

截至2019年12月30日，貝殼研究二手房掛牌數(shù)量63242套，相比較年初增加不少，這雖然有去年加入該平臺門店數(shù)增多導致房源數(shù)增加因素，但市場上的二手房也不全在貝殼一個平臺上，再加上其他渠道的二手房數(shù)量，青島二手房數(shù)量可想而知。

另外，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年10月、11月和12月，青島二手房客源和房源的比例分別為4.26、4.70和3.67，雖然客源數(shù)量還比較多，但據(jù)門店負責人表示，當前很多人委托了中介看房，但是出手的人很少，觀望氛圍非常濃厚。如果按照二手房成交計算，目前市場處于嚴重的供過于求狀態(tài)。

新房價格持續(xù)下降

2019年以來，青島新房價格不斷下降已經(jīng)成為購房者共識，尤其是近郊如城陽、黃島等區(qū)域，這些地方的樓盤價格每平方米下降幾千元都已經(jīng)司空見慣，城陽區(qū)原來每平方米兩萬元的房子現(xiàn)在已經(jīng)降到一萬五六甚至更低，黃島原來每平方米一萬七八的房子現(xiàn)在已經(jīng)跌到了一萬二三，降幅都很大。雖然很多時候開發(fā)商都會拿著“同一小區(qū)不同位置所以樓盤價格不一樣”來說事，但是某種意義上這也成為很多開發(fā)商降價的借口和突破口。

新房的降價，勢必影響到二手房的價格，這個過程雖然不像新房影響新房那么快，有一定的滯后性，但是當二手房跟上新房節(jié)奏的時候，二手房勢必會迎來新一輪的價格下降。

二手房戶型不理想

沒有競爭就沒有壓力。這些年，房地產(chǎn)新房市場其實一直競爭非常激烈，特別是近郊區(qū)域，為了確保房屋銷售，很多開發(fā)商鉚足了勁提升小區(qū)的規(guī)劃、房屋戶型設計、裝修標準等。

宏觀現(xiàn)在的新房，不管開發(fā)商大小，不管房屋質(zhì)量如何，戶型基本上沒有大的瑕疵，一般來說90平方米以上的套三戶型都能做到全明，再大一點的房子戶型做得更好。

沒有對比就沒有傷害，與越來越完善的新房戶型相比，雖然不是所有的二手房戶型都不好，但是大部分二手房的戶型很難讓購房者滿意。很多二手房要么衛(wèi)生間是暗的，要么整個戶型南北不通透，讓購房者不能完全滿意。去年買了嶗山區(qū)某新房的李女士說，自己一開始想買二手房，但是看了很多二手房后發(fā)現(xiàn)這些房子戶型都存在這樣或那樣的缺陷，所以最后她還是選擇了新房。

除了戶型存在一些問題外，許多二手房還存在物業(yè)管理差、小區(qū)環(huán)境老化、小區(qū)道路不平等問題，而且二手房要么沒有電梯，要么電梯老化嚴重，這些因素也在一定程度上影響了二手房的市場消化能力。

各種稅費開支不小

近年來，很多區(qū)域呈現(xiàn)二手房房價倒掛的情況，即二手房房價比新房還高。對于購房者來說，房價高是一方面，另外包括中介費在內(nèi)的各種稅費也是不小的開支。

一般來說，現(xiàn)在中介會要2個點的中介費，一套300萬的房子，就要6萬的中介費，再加上契稅、個人所得稅（如果不是唯一住房），這些加起來就是十三四萬。假如是100平米的房子，這樣算起來就是每平米又增加1000多元錢。如果要買的二手房不滿兩年（合同網(wǎng)簽備案時間在2018年4月18日之前（含4月18日）的或者不滿五年（合同網(wǎng)簽備案時間在2018年4月18日之后的），還有總房款5.6%的營業(yè)稅。這樣算下來，買二手房要比買新房多支出不少稅費。

中介公司轉戰(zhàn)新房市場

渠道營銷成為近年來新房市場最主要的銷售途徑，其中通過中介公司售房也是房地產(chǎn)公司的渠道營銷手法之一。好幾年前，青島的品牌中介公司都同一些新盤合作，特別是新房不好賣的年頭，通過中介賣新房更是許多開發(fā)商的主要打法。

對中介公司而言，一方面二手房不好賣，另一方面，新房價格相對便宜，銷售難度減小，中介拿傭金的機會更大，因此，他們更會不遺余力地推介新房。而對購房者而言，免費看房車、沒有中介費，甚至有些房價比售樓處給的價格還低……當購房者對二手房的購買意愿不是很強烈的時候，再加上中介力薦新樓盤，就這樣，一些原本屬于二手房市場的購房者就被新房分流了。

其實，不管新房還是二手房，市場受政策的影響都很大。在“房住不炒”的定位下，目前市場上炒房團已經(jīng)銷聲匿跡，僅靠購房者自住，市場缺乏以往快速上漲的動力；而在市場平穩(wěn)或略有下行的趨勢下，之前炒房者或者投資者又會把手中的二手房拋向市場，從而導致二手房投放量會越來越多。

供不應求，價格自然上漲；供過于求，價格自然會回落，這是商品價值規(guī)律的表現(xiàn)，作為一種大宗商品，二手房也不例外。

"

Tags：熱點聚焦,二手房,跌跌不休,原因,何在,最近,關于,二手房,

轉載：文章來自用戶投稿不代表本站觀點，如有侵權請聯(lián)系我們。

上一篇：李滄公辦小學轉學平臺今開放 想轉學的抓緊了

下一篇：好消息！青島這個區(qū)要建1500多個停車位，還有首個塔式立體停車庫