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編者按：在統(tǒng)計口徑中國城市化率達(dá)60%之際，“房住不炒”引領(lǐng)樓市進入新時代，限價限貸下，自2015年起這一波中國樓市前所未有之大行情，至2019年底在中國各主流城市如何終結(jié)、演變和轉(zhuǎn)折？

成交見行情，政策獲空間，土地定供應(yīng)，家庭收入是購買力，最后多方預(yù)測2020，以此為調(diào)查基礎(chǔ)，樂居總編室聯(lián)合樂居財經(jīng)研究院推出2019中國40城樓市備忘錄。以城市靠譜數(shù)據(jù)真實還原2019年中國樓市。

城市綜述?青島：2019年青島創(chuàng)下4年新房成交新低。盡管土地市場還保持交易平穩(wěn)，但整體下行趨勢已經(jīng)經(jīng)歷數(shù)月，買漲不買跌，導(dǎo)致購房者多觀望。但大量購房需求依然還在，2020年市場下半年可能有突破。

2020置業(yè)青島指數(shù)：★★★☆

盡管目前市場還在觀望，但一旦價格到位，作為獨一無二的北方海濱城市，購房需求可能被迅速激發(fā)。考慮到青島房價收入比低于10，我們認(rèn)為置業(yè)青島現(xiàn)在即可考慮。

①成交：新房成交創(chuàng)下近四年來新低

2019年青島市共網(wǎng)簽新建商品房141420套，銷售面積1638.49萬㎡，銷售總金額2096.17億元。其中共網(wǎng)簽新建住宅103205套，銷售面積1246.39萬㎡，銷售總金額2366.37億元。

通過青島近五年新房、二手房成交套數(shù)走勢圖可以看出：2019年青島的新房成交創(chuàng)下近四年來新低，與2015年的13.9萬套相差無幾。而整個新房市場，在2016年成交達(dá)到頂峰，隨之開始緩慢下降。2019年，跌至低點。

二手房市場方面，2019年青島成交量同比年基本持平，表現(xiàn)仍算可以。這也說明在“房住不炒”主基調(diào)的影響下，樓市持續(xù)趨于理性。

從2019年全年來看，青島房價基本保持在13000-15000元/㎡左右。其中，房價均價最高點出現(xiàn)在8月份，商品房成交均價為14953元/㎡；商品住宅成交均價為15181元/㎡。到12月份，房價又出現(xiàn)小翹尾，與本年制高點價格基本持平。高價（青鐵華潤城、銀豐玖璽城等）、低價（融創(chuàng)維多利亞灣、金地自在城等）產(chǎn)品集中網(wǎng)簽價格影響月度價格波動較大。

②政策：住房補貼擴大到本科生

a.青島公積金新政。自2019年6月1日起，青島市住房公積金取消了二次申貸須首次公積金貸款結(jié)清滿兩年的期限限制，職工結(jié)清首次公積金貸款后，即可申請二次公積金貸款，二次貸款申貸條件、額度計算等其他事項仍按原規(guī)定執(zhí)行。

自12月1日起，新修訂的《青島市住房公積金提取管理辦法》開始實施。新修訂的管理辦法在保留單位經(jīng)辦人統(tǒng)一為職工辦理提取手續(xù)的基礎(chǔ)上，放開個人提取，允許職工本人或委托他人辦理提取手續(xù)，業(yè)務(wù)辦理自由度更大。新修訂的管理辦法還簡化了部分提取業(yè)務(wù)的辦理要件，主要包括：簡化非首次償還商業(yè)性住房貸款提取業(yè)務(wù)提交的辦理要件。這些新政對于一部分公積金貸款買房的人群來講，無疑是一個利好消息。

b.青島住房補貼首次擴大到本科生。3月5日，青島市出臺《關(guān)于印發(fā)〈青島市青年人才在青創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)一次性安家費審核發(fā)放實施細(xì)則（試行〉的通知》和《關(guān)于印發(fā)〈青島市高校畢業(yè)生在青就業(yè)住房補貼審核發(fā)放實施細(xì)則（試行）〉的通知》，給予碩士、博士研究生發(fā)放一次性安家費，博士研究生每人15萬元，碩士研究生每人10萬元；住房補貼對象首次擴大到本科生，其中本科畢業(yè)生補貼500元/月，碩士研究生800元/月，博士研究生1200元/元。以上兩項政策均自4月1日起試行，實行網(wǎng)上自行申報。這對于吸引更多高校畢業(yè)生來青工作，優(yōu)化人才就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境具有極為重要的意義。

c.青島各銀行房貸利率上浮。2019年5月開始青島絕大多數(shù)銀行首套房貸款利率，由之前的上浮10%、12%回升至15%，二套房貸款利率則統(tǒng)一執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%。在首套房方面，青島各大銀行首套房利率統(tǒng)一上浮15%，首套房首付比例為三成；在二套房方面，青島多數(shù)銀行房貸利率上浮20%，中國郵政儲蓄銀行及青島銀行房貸利率上浮25%，首付比例為四成。銀行放貸利率的上浮，使購房者購房成本加大，一定程度上抑制了置業(yè)需求。

③土地：成交與2018年持平

截止到2019年12月31日，青島招拍掛商住地塊426宗，土地供應(yīng)總面積1542.2萬㎡，最終成交398宗，總成交土地面積1428萬㎡，成交總額約968.49億元，成交均價6782元/㎡，平均樓面地價為3324元/㎡。供應(yīng)、成交宗數(shù)及面積環(huán)比均出現(xiàn)小幅上漲，成交土地平均樓面地價上漲幅度較大，達(dá)25%。

2019年青島土地市場相較前兩年供需增多，因供地計劃隨著市場進行調(diào)整，價格高、庫存少區(qū)域明顯增加供地。從月度成交看，土地的月度供需市場表現(xiàn)穩(wěn)定，為完成供地計劃年底大批量供地，11、12月，出現(xiàn)了一波土地出讓潮，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。

預(yù)計未來，青島還會有充足的土地上市，出讓土地位置也大多位于郊區(qū)。這將在一定程度上緩解市場上緊俏片區(qū)的購房緊張情況，如即墨區(qū)等。但是，膠州、膠南等區(qū)域目前有大量存量房等待消化，大量土地的上市也會增加該區(qū)域的去化壓力。未來，預(yù)計這些區(qū)域的去化難度會加大。

④房價收入比：9.85

來算算青島的房價收入比。我們的單套總房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5）。以青島2018年城鎮(zhèn)人均可支配收入50817計算，乘以4為家庭年收入20.3萬元。青島剛需100平米，目前總價大約200萬左右。則房價收入比為9.85。

⑤2019：買漲不買跌，觀望情緒濃重

2019年青島整個市場上的觀望情緒較濃，市場需求是大量存在的，但是大都買漲不買跌。尤其是二手房方面，大量二手房出現(xiàn)降價現(xiàn)象，但是仍然不能刺激購房者入市。預(yù)計2020年上半年，會延續(xù)這種市場狀態(tài)。

筆者有一位同學(xué)，在郊區(qū)有一套房子，目前在市區(qū)上班。如果買房，需要賣掉郊區(qū)的房子才能湊夠首付款。這一年來，該同學(xué)看遍了主城區(qū)的房子，從市北到李滄，都覺得房價可能還會降，遲遲不肯入手。一方面，是懷著主城區(qū)房價或許會下跌的心理；另一方面，該同學(xué)需要賣掉自己的房子再買房子，但是現(xiàn)在二手房市場冷淡，即便是要買低，他們的房子也會出現(xiàn)賣低的情況。因此，該同學(xué)陷入了兩難的局面。

⑥2019年熱銷區(qū)域：膠州第一

2019年，原膠南市中建錦繡城項目銷售套數(shù)位居首位，融創(chuàng)維多利亞灣低價跑量，位居面積榜第一，青鐵華潤城憑借區(qū)位、配套等優(yōu)勢，客戶認(rèn)可度較高，網(wǎng)簽獲金額榜冠軍。

從成交分布看，膠州市、原膠南市成交量領(lǐng)先其他區(qū)市位居一二位，分別成交255.05萬㎡和212.16萬㎡，合計市場占有率超過3成。其他區(qū)域成交量均在180萬㎡以下，市南區(qū)、原市北區(qū)受在售項目少的影響，成交量偏低。

價格方面，市南區(qū)簽約均價52206元/㎡，高居榜首；嶗山區(qū)整體均價35610元/㎡緊隨其后；主城區(qū)其他區(qū)域價格在22000-31000元/㎡之間；北城區(qū)和西城區(qū)價格在13000-17000元/㎡之間，郊區(qū)價格在6500-14000元/㎡之間。

2019青島綠城·海棠印月開盤現(xiàn)場

⑦2020預(yù)測：上半年仍會較慘淡

對于2020年市場將如何，有開發(fā)商告訴筆者，項目留下四棟樓準(zhǔn)備在2020年漲價出售。有樂居同事認(rèn)為，2020年上半年樓市仍然會比較慘淡，預(yù)計下半年會有所緩解。有普通網(wǎng)友認(rèn)為，樓市未來下行可能性較大，現(xiàn)在保持觀望。

目前青島樓市下降趨勢明顯，預(yù)期政策不放松情況下，將持續(xù)下行。主城區(qū)項目日益減少，膠州、膠南庫存壓力較大，優(yōu)質(zhì)的輔城區(qū)、近郊區(qū)值得長期關(guān)注。即墨區(qū)在2019年出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，預(yù)計未來在有新地入市的情況下，會持續(xù)受到購房者的關(guān)注。

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