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伴隨著全國絕大多數(shù)企業(yè)的陸續(xù)復(fù)工，各大房地產(chǎn)企業(yè)也陸續(xù)成為人們關(guān)注的焦點，新的一年，這些龍頭房企在青島前景如何？熱銷大盤又路向何方？

2019年各大房企的銷售業(yè)績排行榜，無疑是一個好的切入點。

撰文/?張百忍

編輯/?張慧

審校/?奧拜爾

龍頭房企決定青島樓市

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，2019年，全國房企的業(yè)績十強早已塵埃落定。

第一是碧桂園的7700億，第二是萬科的6300億，第三是沒有任何懸念的恒大的6000億，第四是孫老板的融創(chuàng)的5500億，第五是保利的4600億。這五家算是當之無愧的第一集團軍。

他們在青島自然也不錯，除了恒大外，其他四家都進了前十。但是，就是這四強，也是有喜有憂或者喜憂參半。至于其他家三十強，大部分都已進入青島市場，誰都想多分一杯羹，而本地的企業(yè)借助拿地優(yōu)勢，也想有些作為。

前十幾家龍頭房企的動作決定了青島樓市的基本局面，所以必須研究總結(jié)一下。

2019年的市場很是熱鬧，2020年的未來也頗具看點，關(guān)于主角這十幾家，不妨一一點將，細細道來。

融創(chuàng)240億，保持規(guī)模是考驗

融創(chuàng)當然很猛，才來了青島三年多，就第二年坐上了老大的寶座，而且200多億的規(guī)模，整個市場占有率超過百分之十，可謂如日中天。盡管跟它自己的目標比，差距還是不小，但在整個融創(chuàng)體系里，很牛了。

這其中，6大盤貢獻了近90%的業(yè)績，都會中心54億、維多利亞灣46億、融創(chuàng)中心37億、雙創(chuàng)小鎮(zhèn)27億、東方影都25億，紅島灣21億。單盤產(chǎn)出率也是青島第一，這個指標很重要，說明狼性營銷團隊的能打能沖。

但是隱憂也來了，200億的規(guī)模能否維持住了，需要優(yōu)質(zhì)項目填充。都會、雙創(chuàng)、紅島灣住宅已經(jīng)售完，剩下的商業(yè)也難。

從2019年融創(chuàng)的拿地情況來看，不容樂觀，2020年全靠西海岸三盤了，這個壓力不小，畢竟西海岸是血戰(zhàn)之地，星光島周邊一圈子對手，風河邊也是眾家云集，維灣還算最輕松，大不了便宜。

藏馬山怕是依然難有產(chǎn)出，城陽可謂艱難，日前，融創(chuàng)雖然拿下海爾嶗山的豪宅東方悅府，但據(jù)說對賭價格不低，這可是對豪宅操盤的重要考驗�？傊�，要繼續(xù)200億以上規(guī)模，還得持續(xù)拿地。

保利85億，市區(qū)不愁郊區(qū)難

保利在青島樓盤眾多，分布廣泛，按說業(yè)績還應(yīng)該更高，主要是少了融創(chuàng)那股子狠勁。春天的時候，筆者曾建議膠州項目動手，結(jié)果拖到冬天，錯過大半年時機。所以除了保利天匯30億之外，各個項目很是平均，沒有太冒尖的項目。

好在大國璟來了，戶型做了改進，價格依然不變。據(jù)說要10個月賣完，其實這取決于競爭對手的招數(shù)，目前和達較貴，七色堇未開就已凋謝，所以難以威脅，就看2020年青特和海爾新項目的操盤手了。

保利無論是膠南還是黃島，還是即墨，壓力都不小，但最難的還是膠州，尤其是西部，要繼續(xù)血戰(zhàn)才行。

華潤83億，在西海岸拿地超萬畝

華潤在青島的業(yè)績，主要是一個冠軍盤，就是青鐵華潤城賣了60億，當然，這個盤也是買的差不多了，兩年一百多億，后續(xù)肯定不是主力依仗。

當然，華潤近期拿了不少大地塊，尤其是西海岸，三盤合計超萬畝，可謂大舞臺。

小珠山里要造出康養(yǎng)模式，這是個巨大挑戰(zhàn)。靈山灣一號，要面對融創(chuàng)、鑫源、海信、還有個價格不低的康大，高端市場要纏斗下去，軍民融合區(qū)更不輕松，中鐵博覽城又補充了40多萬平，還有個一往無前的融創(chuàng)。膠州西部拿地不便宜，賣的不貴，但是還是走不起量，現(xiàn)在保利、天一等等又來了，有限的客戶，幾家爭搶。

而華潤在市區(qū)營銷的每個盤接下來都要硬拼。

龍湖82億，邊邊角角唱大戲

有人專門問起，龍湖怎么總是在邊邊角角拿地？

筆者回想一下，可不是么，進了膠南，去了張家樓；進了黃島，重兵紅石崖；去了即墨，只有一小塊；進了李滄，四邊都是路；還有浮山后，只是一個公寓。

也就是膠州的昱城還不錯，人家愣是賣了21億，真是不容易。舜山府在城陽北的混戰(zhàn)中也是不落下風，其余的這些邊邊角角，就是擠出了一大堆業(yè)績，殺入第二集團軍，所以，不服龍湖的營銷能力不行，還真是一支能打善戰(zhàn)的隊伍。

在全靠外銷的膠州上合示范區(qū)，龍湖拿下來一大片地，這個挑戰(zhàn)無疑是巨大的，且看2020年如何破局，畢竟臨沂的韭菜們會日漸稀缺。

海爾78億，速度不快轉(zhuǎn)股份

海爾地產(chǎn)在青島地位比較特殊，就是憑借企業(yè)的超強拿地能力，確實拿了不少好地，也都不貴。但是在后續(xù)的定位、操盤、產(chǎn)品、銷售等一系列過程中速度就慢了，或者對于市場，就不那么準確了，比如戶型就大了，那么速度就起不來。

2019年最大的變化就是幾個重要項目的股份轉(zhuǎn)讓，這是明智之舉，請專業(yè)的合作者操盤，共贏豈非更好？當然，除了上邊說的融創(chuàng)的東方悅府之外，最值得期待的當屬浮山后的河西大地塊了。

萬科74億，在青島規(guī)模明顯變小

萬科在前兩年拿地速度明顯放緩，使得在青島的規(guī)模明顯變小，沒有太多的貨量可售，所以導致一年之內(nèi)滑落五個名次，也是無奈之舉。

但是，從財務(wù)角度，未嘗不是好事，也沒拿什么高價地，所以財務(wù)指標還是不錯的。比較之下，前期搶了大量高價地的濟南萬科的200億銷售額利潤也不理想。

重心依然在黃島，兩個盤，限價的新都會22億，調(diào)價的城市之光18億，占了大半江山。新領(lǐng)導面對第六的名次，壓力不小，據(jù)說拿地很勤奮。還是要把石牛山路的地下五層破掉，畢竟這里的30萬平住宅才是重頭戲。另外平度市場很不錯，做好了業(yè)績也不會小，當珍惜之。

海信71億，齊頭并進沖業(yè)績

海信也是 面對沒有一個主力盤的局面，多生孩子好打架，大家齊頭并進，靠著項目眾多，把業(yè)績給頂了起來。一個很重要的原因是豪宅在2019年產(chǎn)出很小，比例不大。

其他的無論是西海岸，還是即墨、城陽、紅島，都是一貫的穩(wěn)健風格，盡管也有幾次誓師沖鋒大會，但是企業(yè)的氣質(zhì)決定了操盤的步驟，價格也很篤定，所以，佛系一點兒，也不錯，坐看云起，天心月圓。

碧桂園62億，藍谷竟然扛大旗

碧桂園終于擺脫了在青島比較尷尬的局面，經(jīng)過在拿地的一頓操作猛如虎，比如市區(qū)的地王，黃島的收購，在付出了不菲的代價之后，第一次名正言順的進入了前十名，結(jié)果說明一切都是值得的。

但是竟然是藍谷之光的26億扛起了業(yè)績的主流，逼得港中旅和天泰把價格降到了萬元出頭，還是說明宇宙老大的強勢郊區(qū)銷售能力，當然，這不足以解救十里金灘，據(jù)說該盤去年的業(yè)績可以忽略了。

碧桂園還是要加強拿地能力，只要能解決這個問題，天空飄來五個字：其他不是事。

金茂60億，單靠大盤拼業(yè)績

其實2019年的金茂還是依靠了中歐國際城50億業(yè)績，因為其他的即墨和膠南兩個大盤還沒有完全展開，如果都能把地順利拿下，肯定會分擔不少，而這個局面會在2020年形成。

當然，最輕松的還是中歐國際城，畢竟沒有對手了。即墨智慧國際城要看城陽北局面的演化，隨著庫存的快速去化，壓力會減輕很多。至于膠南的火車西站，那是一場長期戰(zhàn)爭，只能邊打邊看了。

除了三個郊區(qū)大盤，如果能在市區(qū)做個精品大盤，品牌的高度就完全不同了。

中建60億，兩個錦繡分秋色

盡管有了不少風波，但是筆者依然堅定的認為，中建錦繡城確實在過幾年中扮演了膠南樓市的價格穩(wěn)定器的作用，壓制了很多價格泡沫。一個樓盤對一個區(qū)域的貢獻之大，絕對值得大書特書一番。去年算是尾盤了，還是賣了40億，僅次于維灣，西海岸第二。

當然進軍膠州李哥莊之后，也把當?shù)貎r格給降到了7000多，但是挑戰(zhàn)要比膠南大的多，百忍老師在此征戰(zhàn)多年，太過于熟悉，畢竟這是個典型的行銷之地，所以，銷售模式得轉(zhuǎn)變一下了。

第三集團軍，遍地開花

40到60億這個區(qū)間里，還有青島2019年的第三集團軍：

青特：抓住了四月小陽春的機會，搶先一步，可謂明智；花了幾千萬元維護老小區(qū)，老帶新不斷，確實值得很多本地開發(fā)商學習。即墨青特城范圍須擴大，悅海府定位需調(diào)整，市北項目產(chǎn)品樹口碑，青特這一年的挑戰(zhàn)還不少。

綠城：全靠理想之城最后一個大的海棠組團了，剩下的基本沒有太多住宅了。想想綠城竟然已經(jīng)近十年沒拿地了，青島市場至為罕見，就是吃這三個盤的老本，拿地的標準和方式還是應(yīng)該更靈活，2020年再拿不到新地，估計只能裁減人員了。

世茂：主要靠了公園美地的32億，主力產(chǎn)品基本銷售完畢，后續(xù)高新區(qū)就是賣別墅了。膠州的項目也是一場苦戰(zhàn)，如今進了創(chuàng)智新區(qū)，也不容易，還是需要繼續(xù)拿地，繼續(xù)拼下去。

中南：中南世紀城就那么不急不慢的賣著，畢竟地價可以忽略了。黃島還可以，膠南的壓力還是比較大的，如果殺入即墨西，挑戰(zhàn)也不會小，中南的整體作戰(zhàn)能力需要一次檢驗，無論是即墨還是膠南，得和大鱷的面對面硬杠了。

金地：大局進軍西海岸，自在城的操盤可謂穩(wěn)準狠，別墅賣得也不錯。當然，后期各個盤陸續(xù)展開，壓力會持續(xù)增大，西海岸是個血拼的地方，沒別的法子。

中海：地依然不多了，全靠膠州少海了。即墨的地王雖然錯過了最好的時機，但后續(xù)之戰(zhàn)可圈可點。膠州只能慢慢來了，業(yè)績還是不錯的。也必須再拿地了，否則也得裁員了。

風水輪流轉(zhuǎn)，明年到我家。市場經(jīng)濟的好處是，誰的本事大，誰就可以沖到前面。

2020年，市場怕是還會繼續(xù)整體萎縮，而2019年賣地又這么多，如此局面下，競爭必然加劇，殘酷持續(xù)上演。

綜上所述，2020年，青島樓市或?qū)⒌豆鈩τ�，未來估計大�?zhàn)不可避免，尤其以眾多大開發(fā)商押注的膠南和膠州最為激烈。

（注：原文系疫情爆發(fā)前發(fā)布）

本文授權(quán)轉(zhuǎn)載自百忍說（ID：teacher-bairen）

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