該項(xiàng)目2008年便開(kāi)始從事流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地、改善生態(tài)環(huán)境、增加農(nóng)民收益等多諸多方面進(jìn)行實(shí)踐與探索。從建設(shè)之初，便定位為以旅游為導(dǎo)向的土地綜合開(kāi)發(fā)TOLD模式。

目前該項(xiàng)目的實(shí)施與實(shí)踐，為探索未來(lái)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提供了實(shí)踐例子，得到青島西海岸新區(qū)政府的大力支持，定位為“東有靈山灣，西有藏馬山”。

一、項(xiàng)目背景

隨著市區(qū)城鎮(zhèn)化水平的提高，機(jī)動(dòng)車的普及，“大城市病” 逐步呈現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控逐步嚴(yán)厲的情況下，2008年初始青島隆海集團(tuán)認(rèn)準(zhǔn)膠南(現(xiàn)西海岸新區(qū))將面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇，逐步將集團(tuán)重心由原來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)、文化、旅游及地產(chǎn)同步發(fā)展，提前布局青島藏馬山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，也正是通過(guò)多年辛勤耕耘，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)型，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐月糜螌?dǎo)向的投資型企業(yè)，通過(guò)旅游帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展，通過(guò)地產(chǎn)反哺旅游，極大填補(bǔ)了西海岸新區(qū)旅游、度假市場(chǎng)的空白，提升了西海岸新區(qū)的國(guó)際影響力。

二、TOLD模式在青島藏馬山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目中的實(shí)踐

2008年全球面臨經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，青島隆海集團(tuán)憑借多年耕耘地產(chǎn)的敏銳嗅覺(jué)，感受到了潛在的危機(jī)，同時(shí)也發(fā)覺(jué)到了旅游地產(chǎn)這一較為穩(wěn)妥的投資渠道，并且將農(nóng)業(yè)加入旅游地產(chǎn)模式中，形成農(nóng)業(yè)、旅游、地產(chǎn)三方融合的模式，通過(guò)旅游發(fā)展農(nóng)業(yè)和地產(chǎn)，通過(guò)農(nóng)業(yè)增加旅游和地產(chǎn)的內(nèi)容，通過(guò)地產(chǎn)反哺旅游，形成一個(gè)良性閉合的環(huán)路。

2008年11月19日，通過(guò)藏南鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府招商，引進(jìn)青島藏馬山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，青島隆海集團(tuán)成為開(kāi)發(fā)投資主體。

1、青島藏馬山名稱的由來(lái)

相傳，秦始皇七巡天下 ，三登瑯琊臺(tái)，以建功勛。有出海尋仙者為討始皇帝歡心，奉出海所獲不死靈藥，始皇帝龍顏大悅，齋戒三日，欲擇吉時(shí)而服。吉時(shí)至，秦始皇手托靈藥，卻有白馬突至，掠靈藥而逃，向西南方向狂奔而去。在膠東區(qū)域，忽見(jiàn)大山印入眼簾，遂隱入深山，始皇帝派重兵近前搜捕數(shù)日，卻始終沒(méi)有發(fā)現(xiàn)白馬的影子，只好掃興而歸。白馬隱居于此山之中，兩千年來(lái)時(shí)有傳聞，為百姓奉為靈獸，人們便把這座山稱之為“藏馬山”，順?biāo)�而下的那條小河也稱為“白馬河”。

2、青島藏馬山項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，度假區(qū)位于青島、濰坊、日照一小時(shí)旅游休閑圈，緊鄰建設(shè)中的青島國(guó)家級(jí)海洋公園。由濱海大道、204國(guó)道、海底隧道、跨海大橋、同三高速、城市輕軌、開(kāi)城路、青連鐵路、流亭機(jī)場(chǎng)以及建設(shè)中的膠州新機(jī)場(chǎng)共同形成的復(fù)合型交通網(wǎng)絡(luò)，使其擁有了獨(dú)特的區(qū)位和地緣優(yōu)勢(shì)。

圖1－1 藏馬山項(xiàng)目區(qū)位圖

3、青島藏馬山項(xiàng)目簡(jiǎn)介

藏馬山國(guó)際旅游度假區(qū)位于青島西海岸新區(qū)（國(guó)家第九個(gè)批復(fù)的國(guó)家級(jí)新區(qū)）藏馬山南麓、開(kāi)城路兩側(cè)，總規(guī)劃面積約31.5平方公里，享有“東有靈山灣，西有藏馬山”之美譽(yù)，并以“活力西海岸，養(yǎng)生藏馬山”為功能定位，項(xiàng)目主打養(yǎng)生文化、休閑度假產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目計(jì)劃投資136億元，用5至8年時(shí)間，打造成為建筑規(guī)模300萬(wàn)平方米，年接待游客300萬(wàn)人次，能同時(shí)容納2000人住宿、3000人會(huì)議的大型國(guó)際旅游度假區(qū)，常住人口約10萬(wàn)人的居住規(guī)模。將打造而成北中國(guó)旗艦級(jí)休閑度假旅游區(qū)、省級(jí)鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)、國(guó)家5A級(jí)景區(qū)。

在旅游度假版塊，規(guī)劃的絕大多數(shù)項(xiàng)目均已運(yùn)營(yíng)，目前投入營(yíng)業(yè)的有千禧谷、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園、綠色生態(tài)餐廳、詩(shī)經(jīng)動(dòng)物植物園、森林公園、藍(lán)莓小鎮(zhèn)、藏馬莊民俗村、汽車營(yíng)地、跑馬場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、滑翔翼基地、溫泉度假村等項(xiàng)目。大部分項(xiàng)目已于2015年5月正式開(kāi)業(yè)�，F(xiàn)狀照片如圖1－2，1－3，1－4，1－5，1－6，1－7,1-8,1-9所示。

圖1－2 農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園現(xiàn)狀圖

圖1－3 千禧谷和藍(lán)莓小鎮(zhèn)航拍圖

圖1－4 卡丁車現(xiàn)狀照片

圖1－5 藍(lán)莓小鎮(zhèn)現(xiàn)狀鳥(niǎo)瞰圖

圖1－6 滑雪場(chǎng)現(xiàn)狀照片

圖1－7 藏馬莊民俗村現(xiàn)狀照片

圖1－8 藏馬山森林公園現(xiàn)狀照片

圖1－9 藏馬山丹溪溫泉鳥(niǎo)瞰效果圖

在旅游地產(chǎn)板塊，項(xiàng)目設(shè)置有田園別墅、溫泉?jiǎng)e墅、溫泉公寓、養(yǎng)生會(huì)所、養(yǎng)老社區(qū)、托管護(hù)理區(qū)、醫(yī)療中心、老年大學(xué)、健身中心等子項(xiàng)目。引入國(guó)際先進(jìn)的人性化服務(wù)理念和模式，向周邊輻射相關(guān)服務(wù)，為青島地區(qū)乃至全國(guó)的居民提供優(yōu)良的居住、醫(yī)療、養(yǎng)老等服務(wù)。首開(kāi)區(qū)樣板現(xiàn)狀照片如圖1-10，1-11所示。

圖1－10 首開(kāi)區(qū)別墅樣板間現(xiàn)狀照片

圖1－11 首開(kāi)區(qū)別墅現(xiàn)狀照片

在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)版塊，種植有萬(wàn)畝有機(jī)藍(lán)莓、茶葉等，建設(shè)有中以永豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、中德高山杜鵑育苗基地、進(jìn)口植物檢疫隔離基地等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，打造一個(gè)集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、觀光旅游、休閑采摘、特色餐飲等多種功能于一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該項(xiàng)目經(jīng)青島市農(nóng)委、青島市財(cái)政局批準(zhǔn)列入青島農(nóng)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一。規(guī)劃及現(xiàn)狀如圖1-12，1-13所示。

圖1－12 首開(kāi)區(qū)別墅現(xiàn)狀照片

圖1－13 德國(guó)高山杜鵑育苗基地現(xiàn)狀照片

項(xiàng)目的落成，為新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)提供了良好的產(chǎn)業(yè)支撐和基礎(chǔ)平臺(tái)，使5000余名農(nóng)民變身為農(nóng)業(yè)工人，常年在藏馬山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)“上班”，年增加農(nóng)民收入近億元，為當(dāng)?shù)卣�府增加�?cái)稅收入近億元。度假區(qū)培育了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，既豐富了生態(tài)觀光旅游的各項(xiàng)接待設(shè)施和功能，又解決了鎮(zhèn)富余勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)還帶動(dòng)了項(xiàng)目周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。農(nóng)民安置房現(xiàn)狀照片如圖1-14所示。

圖1－14 長(zhǎng)阡溝社區(qū)居民安置房現(xiàn)狀照片

政府搭建平臺(tái)公司加大項(xiàng)目招商力度，目前已有多家大型公司爭(zhēng)相落戶藏馬山，佳諾華醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)、霍普金斯醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)、融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)、萬(wàn)達(dá)影視基地已經(jīng)與政府簽約，該項(xiàng)目進(jìn)入了全面快速發(fā)展時(shí)期。項(xiàng)目已完成土地流轉(zhuǎn)、土地出讓、核心景區(qū)重點(diǎn)旅游度假產(chǎn)品落地等前期工作，并已取得一系列成就，甚至走在了一些國(guó)內(nèi)龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的前列，目前已成為國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，并取得一系列的榮譽(yù)和成績(jī)，阿朵農(nóng)莊、國(guó)際馬術(shù)俱樂(lè)部、融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)等高端項(xiàng)目已經(jīng)建成并開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。

項(xiàng)目符合當(dāng)前國(guó)家政策，甚至很多實(shí)踐完全走在了國(guó)家政策的前面。項(xiàng)目很好的做到城鄉(xiāng)一體、三位一體、三生同步、三產(chǎn)融合、景田一體、居游共享等田園綜合體所具備的特性，明顯具有發(fā)展田園綜合體的幾大前提和特性：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、項(xiàng)目集群大龍頭企業(yè)強(qiáng)、環(huán)境地理好、合作機(jī)制好、科技支撐多、鄉(xiāng)村生態(tài)美、農(nóng)民受益廣等。

四、 從青島藏馬山項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)戰(zhàn)案例反思TOLD模式需要關(guān)注的問(wèn)題

首先TOLD模式指導(dǎo)下的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要投入大量的人力、物力、財(cái)力和精力等才能做好。想做旅游地產(chǎn)，前期旅游投入動(dòng)輒至少幾十個(gè)億，想進(jìn)軍旅游地產(chǎn)必須要有雄厚的資本支撐，要有好的智囊團(tuán)出謀劃策，要有長(zhǎng)線投資思維，要有好的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)才行。

1、旅游地產(chǎn)涉及范圍非常廣泛，涉及的利益關(guān)系也錯(cuò)綜復(fù)雜

房企承擔(dān)著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、地區(qū)開(kāi)發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。如果無(wú)法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開(kāi)發(fā)將會(huì)遇到瓶頸。需要自上而下統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，充分準(zhǔn)備，不斷學(xué)習(xí)，才能實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜蔚禺a(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)變。

2、旅游地產(chǎn)前期投入大，地產(chǎn)短期升值難，長(zhǎng)期資金周轉(zhuǎn)難

旅游地產(chǎn)本身所在區(qū)位熱度不高，這與項(xiàng)目選址有關(guān)，而催熟區(qū)域得到市場(chǎng)認(rèn)知需要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程。而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一旦拉長(zhǎng)，房企資金鏈能否承受就成為關(guān)鍵的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。究竟是旅游先行，還是地產(chǎn)先行？目前看大型房企如萬(wàn)達(dá)、恒大、碧桂園等都采取了地產(chǎn)先行，地產(chǎn)——旅游——地產(chǎn)——旅游——地產(chǎn)的循環(huán)滾動(dòng)模式，最終實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。而中小型房企則由于自身品牌、資金、客戶群等因素限制，導(dǎo)致逼迫只能走一條旅游先行的路徑。

3、旅游地產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)關(guān)系非常密切

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)狀況的優(yōu)劣，對(duì)后期投資消費(fèi)者的信心也會(huì)發(fā)生關(guān)鍵性的影響。對(duì)于客戶而言，信心往往比折扣更重要。讓客戶看到資產(chǎn)升值的空間，不管是項(xiàng)目品牌還是企業(yè)品牌。資產(chǎn)升值是旅游地產(chǎn)的原點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵是樹(shù)立客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，而保障的核心則是旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的好壞。

4、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，需要搭配一些短平快項(xiàng)目做補(bǔ)充

旅游地產(chǎn)往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期。開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)，導(dǎo)致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，從房企項(xiàng)目整體配置來(lái)看，旅游地產(chǎn)應(yīng)屬于中長(zhǎng)期布局的一類項(xiàng)目，需要搭配一些短平快的項(xiàng)目以提供現(xiàn)金流和短期利潤(rùn)。

綜上所述，如何降低旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。首先核心而且關(guān)鍵的還是要考慮潛下心來(lái)做旅游，只有把旅游做好，才能實(shí)現(xiàn)“依靠旅游拉動(dòng)地產(chǎn)，憑借地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán)。其次，一定要做好旅游和地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)，旅游和地產(chǎn)連片整合開(kāi)發(fā)，同步推廣，切不可孤立和各自為戰(zhàn)。再次，為了確保長(zhǎng)周期、高投入的安全性，采取聯(lián)合體開(kāi)發(fā)模式，在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還可以利用多方資源助力土地資源獲取，并各自發(fā)揮自身原有的企業(yè)優(yōu)勢(shì)。最后，要補(bǔ)充短板，增加短平快現(xiàn)金流融入長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)的手段。

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