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何處是吾家——青島地產(chǎn)還能有幾個“新都心”

2020-02-27 19:02本地資訊

簡介"“新都心”——一個“好名字” 2019年，西海岸、北岸城區(qū)、即墨、膠州土地成交量占據(jù)全青島的78%，商品房交易量占比76%，年底存量也在70%以上。2019年算是冷靜的一年，峰會熱潮退去，剛需和剛改增多，投資減少，咱們購房人在選房時，面臨很多新區(qū)不知道如何...

"“新都心”——一個“好名字”

2019年，西海岸、北岸城區(qū)、即墨、膠州土地成交量占據(jù)全青島的78%，商品房交易量占比76%，年底存量也在70%以上。2019年算是冷靜的一年，峰會熱潮退去，剛需和剛改增多，投資減少，咱們購房人在選房時，面臨很多新區(qū)不知道如何下手，每個新區(qū)都被置業(yè)顧問美其名曰未來的“新都心”。

緣何“新都心”如此熱捧，我們來看一組數(shù)據(jù)：

青島2年內(nèi)部分小區(qū)價格走勢

大家可以清晰看到，除前海一線豪宅和近郊別墅產(chǎn)品外，5年內(nèi)漲幅和增值最快的就是“新都心”片區(qū)

5年內(nèi)青島部分小區(qū)房價變化

朋友會問，其他幾個樓盤前景如何，#青島住這兒#告訴您，其他有幾個樓盤漲幅還沒到高潮，說明還有潛力，同時每個樓盤都有其“增值生命周期”，也就是天花板，但是這不妨礙“新都心”的目前購房熱度，因為目前人居住而言，所見即所得，再者來說，水漲船高，每個樓盤都有空間，就像當年的麥島金岸，因為稀缺優(yōu)質(zhì)，一直也在升值。

1.青島“新都心”十年磨一劍

“新都心”最早是在從2009年到2010年開始規(guī)劃，時至今天已俞十載，規(guī)劃面積約3.98平方公里規(guī)劃建筑面積約460萬平方米。該片區(qū)位于長沙路以南、清江路以北、南昌路以東、黑龍江路以西，位于青島市主城區(qū)的中心。

1）年輕人的“退路”

最早這塊土地是雙山、保爾、大山舊村，片區(qū)第一優(yōu)勢是位置。

退回六、七年前，新都心與老市南（拋出沿海一線）、市北比的話均價優(yōu)勢比現(xiàn)在要大，外地青年們面對面對超出自己預算但是很心儀的市南和舊房較多的老市北，毅然選擇了這塊片區(qū)，相信他們當年是很糾結(jié)和無奈的，其實老青島人并不看好這里，具體唯物主義和唯心主義原因都有，自行了解。

那幾年青島市南區(qū)房子也是兩極化，一個極端是“小戶型和怪戶型”，一個是“好戶型但是大面積”，正常套三的房子所謂的“元寶戶型”和“動靜分區(qū)戶型”在當時小于120平里都沒得挑：

2012-2015年新都心、市南某小區(qū)戶型

新都心98平可以做套三，這不得不說中國現(xiàn)代居住建筑升級和開發(fā)商研發(fā)實力提高的原因，前提是：得有大開發(fā)商。

2）這里大開發(fā)商云集

新都心大開發(fā)商進駐

萬科、中海、海爾、海信、保利、和達等地產(chǎn)大鱷“逐鹿”新都心，特別是全國性的開發(fā)商在新都心的進駐，稱得上是青島居住升級、地產(chǎn)發(fā)展的一個重要事件之一。

新都心品牌開發(fā)商居住建筑

萬科金色城品、中海清江華府、海信淮安郡、青建太陽島、萬科藍山、國信紫云臺等住宅新盤拔地而起，新都心板塊人氣匯聚，更是活力燃起。

3）新都心商業(yè)項目

凱德MALL

亞洲最大的房地產(chǎn)集團之一——凱德集團（新加坡）在新都心投入建筑凱德綜合體，定位之高參照西直門的項目，北京凱德MALL客流量位列首都第七名，青島項目參照北京地鐵上蓋

地鐵上蓋的凱德Mall

很多情況下，商業(yè)和住宅用地是提前規(guī)劃好的，但是總遭到老百姓詬病，原因是遲遲看不到進展，今年近郊的諸多商業(yè)項目也相繼開業(yè)：高新區(qū)魯商、世貿(mào)52、創(chuàng)智新區(qū)的中糧，靜待

4）交通、教育、醫(yī)療

2016年12月18日開通運營南段（雙山站至青島站區(qū)間）

青島地鐵3號線線路連接了青島的兩個火車站，而“新都心”這個在最中間。新都心綜合使用地上地下空間，建成了高端商務(wù)區(qū)、商務(wù)綜合體、高端酒店、多品類商業(yè)體等多功能城市綜合體，第一個青島地鐵商業(yè)和建筑設(shè)計典范就此而成。

M3新都心地鐵段

新都心的醫(yī)療主要借助周邊片區(qū)醫(yī)療資源，教育在逐步完善，規(guī)劃10萬居民的新都心，不僅是30-40歲青年人們居住區(qū)，更是吸引85~90~95后的活力區(qū)。

“新都心”是青島新區(qū)發(fā)展的標桿和樣板，用了十年

2.誰是下一個“新都心”——細數(shù)青島近郊新片區(qū)

“新都心”的成功不是偶然，源于天然的地理優(yōu)勢、青島的新城打造投入、招商實力等內(nèi)外綜合因素，且“新都心”不是飛地，目前的近郊，誰會是下一個新都心呢？

再次說明，像李村、世園會、城陽中心區(qū)域、黃島長江路、唐島灣、膠州三里河等已經(jīng)成型，且靈山衛(wèi)、鰲山衛(wèi)沿產(chǎn)品和“新都心”產(chǎn)品不同，新都心主要定位在大部分主流產(chǎn)品，居住和產(chǎn)業(yè)、商業(yè)片區(qū)

潛力片區(qū)一：青島高新區(qū)——原三大高新板塊

青島高新區(qū)近6年發(fā)展迅速

自帶產(chǎn)業(yè)，腹地很大，基礎(chǔ)教育高地，市級配套、醫(yī)療資源規(guī)劃大，后期看產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導入速度

輻射客戶：市內(nèi)四區(qū)、城陽區(qū)、當?shù)禺a(chǎn)業(yè)人才

潛力片區(qū)二：城陽北即墨南——白云山地區(qū)

青島北高端居住區(qū)

居住區(qū)品質(zhì)較好，改善型產(chǎn)品多，選擇余地大，人口導入快，醫(yī)療、學校有規(guī)劃但看后期進展

輻射客戶：城陽區(qū)地緣性客戶、市內(nèi)四區(qū)工作者、市區(qū)老房置換用戶等

潛力片區(qū)三：即墨西VS創(chuàng)智新區(qū)

即墨西片區(qū)

即墨西片區(qū)目前教育資源豐富，商業(yè)和城市整體發(fā)展空間較大

目前主流客戶是地緣性客戶和老城區(qū)改善型客戶

“即墨北站”的定位升級，預判會效仿“青島北站”和近期火起來的西海岸的“青島西站”（畢竟非限購區(qū)域），外地人能來需要城區(qū)綜合升級和商業(yè)的重整，否則很容易被前面兩個截流

創(chuàng)智新區(qū)：目前該片區(qū)樓多人少，但是建筑品質(zhì)和產(chǎn)品選擇確實推動了即墨區(qū)居住水平升級，人口聚集性有待提高，但不可否認為對當?shù)鼐用穸远嗔艘粋€很大的選擇機會，新府地的加持早晚會有推力

潛力片區(qū)四：西海岸的辛安

目前情況大型開發(fā)商云集，工業(yè)廠房搬遷后看商業(yè)的入駐，價格吸引了眾多剛需，目前主要借助黃島中心片區(qū)配套

潛力片區(qū)五：自貿(mào)區(qū)

青島自貿(mào)區(qū)

還有諸多潛力片區(qū)：膠南兩河片區(qū)、膠州少海片區(qū)、中德生態(tài)園、動車小鎮(zhèn)等

城市戰(zhàn)略定位

3.近郊會有幾個“新都心”，何處是吾家？

近郊“新區(qū)”——亂花漸欲迷人眼

近郊區(qū)吸引購房者，最主要還是價格，按照目前市場情況來看，成交人群主要是外來工作人員、產(chǎn)業(yè)人員和省內(nèi)房價“虛高”區(qū)域改善人群。青島市北區(qū)“新都心”崛起確實，但是它的地緣性很強。

下一個五年，青島近郊到底哪個片區(qū)成為下一個“新都心”，都有可能。新區(qū)建起來的原因主要是老城區(qū)無法滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展和更多人口需求、城市化推進、人口擴增等，同時在選擇的時候關(guān)注幾個點：選擇有產(chǎn)業(yè)的新區(qū)、控規(guī)及其土建近期進展，盡量不要選“飛地”，核心產(chǎn)業(yè)區(qū)離居住區(qū)通勤45分鐘內(nèi)優(yōu)先選擇，這是宏觀的觀點，這樣方向不會錯，微觀看更需要底層邏輯和分析判斷。