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遍觀全國樓市，青島，是個(gè)奇怪的存在，甚至讓業(yè)內(nèi)的人都看不懂。

1、 一手住宅銷量全國前五，二手房價(jià)跌幅全國第一

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年青島商品房市場累計(jì)成交金額約2491億元，累計(jì)成交面積約1805萬平，成交14.14萬套；商品住宅全年共計(jì)成交11.6萬套，累計(jì)成交面積1398萬平，成交額1996億元。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)這個(gè)成交總量的業(yè)績排在全國的第5位，而且是連續(xù)兩年穩(wěn)定全國前列。

似乎一切看起來欣欣向榮，然而看另一面數(shù)據(jù)，卻不容樂觀。

于土地方面，2019年青島土地市場溢價(jià)率持續(xù)走低，全市成交土地的平均溢價(jià)率為0.91%；整體來看，超9成土地為底價(jià)成交，溢價(jià)率超10%的土地僅占2.8%。

其次根據(jù)冰山指數(shù)和全景財(cái)經(jīng)的排名，青島早在11月份已經(jīng)鎖定全國大中城市房價(jià)跌幅全國第一。

2、 房價(jià)是城市的鏡子，供應(yīng)大增是弊病

房價(jià)的高低以及抗跌程度，是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)健康程度和未來發(fā)展?jié)摿Φ捏w現(xiàn)。

城市越健康，房價(jià)越穩(wěn)健。如果城市的經(jīng)濟(jì)外強(qiáng)中干、虛假繁榮，那么當(dāng)面臨政策調(diào)控的時(shí)候，房價(jià)就會持續(xù)下跌。

諸如海南、溫州都曾經(jīng)發(fā)生過房價(jià)暴跌的事實(shí)，但青島作為老牌工業(yè)大市，無論在GDP全國排名，還是發(fā)展勢頭，都不至于出現(xiàn)房價(jià)一年暴跌20%，甚至部分區(qū)域跌幅大于20%，那么，極有可能是供求不平衡引起的。

從青島2017、2018、2019年的土地出讓和商品房供應(yīng)情況來看，青島的土地出讓多數(shù)為搭配出售，多宗不用用途的地塊捆綁出售或者是同一地塊配建商業(yè)。

上述數(shù)據(jù)均來自于銳理數(shù)據(jù)和克而瑞，具備較好的參照性。

根據(jù)行業(yè)慣例，其中住宅用地約占50-70%，我們以60%估算，可以得知近三年出讓面積約為3940萬平，按照容積率2.0計(jì)算，可以推向市場的新房住宅為7880萬平，三年推向市場約65萬套（按照套均120平計(jì)算），而青島每年的住宅成交量在12-15萬套左右。

土地的供應(yīng)，是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)，理應(yīng)據(jù)實(shí)需要、計(jì)劃推出，發(fā)揮土地在房價(jià)調(diào)控中的閘口作用，但是目前來看，青島的地，明顯賣多了，從而也帶來地價(jià)低，溢價(jià)率少的情況。

另，經(jīng)營城市，最重要的是可持續(xù)發(fā)展和永續(xù)經(jīng)營，如果一味的大量供地，很可能在城市長周期的發(fā)展中，面臨后期無地可賣，土地財(cái)政收入斷崖式下跌。

青島的樓市，你怎么看呢？

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