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作為一個樓市愛好者，我認為青島的房子已經(jīng)沒有投資價值，至少是在未來幾年內(nèi)。

為什么我敢這么說？因為我有五大證據(jù)：

01

質(zhì)量下乘

房子是啥？鋼筋水泥！

鋼筋水泥變個形狀成了房子，價格就要翻一千倍？！

錯錯錯，房子的價值在于質(zhì)量、小區(qū)綠化、小區(qū)管理、配套……

南方城市的地價2萬，房子3萬，大理石墻面、大理石地面、亭臺樓閣、噴泉游泳池、綠樹紅花、人車分流、五星級服務(wù)，整個一“市內(nèi)”桃源。

青島的地價四五千，房子兩三萬，墻上刷點漆、一吹掉一片，地上荷蘭磚、一踩崴住腳，冬天種片草、來年全死掉，物業(yè)賣車位、堵住單元門，整個一困難安置房。

很多全國性的大開發(fā)商，在別的城市蓋的房子很好，一到了青島就變了。“橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳”，到底是什么原因造成了這種怪現(xiàn)象？

別的原因咱不敢說，也不敢寫，就開發(fā)商來說，那么大的利潤你還這么作，以為我青島父老鄉(xiāng)親好欺負嗎？

你還別說，青島人還真好欺負，對這種低品質(zhì)住房已經(jīng)見怪不怪，你給他稍微提升一點質(zhì)量他就會感激涕零的。

結(jié)果呢，青島很多小區(qū)交房沒幾年，就掉漆、毀綠、亂停車、半開放，青島人還拿著當個寶似的，動不動兩三萬，你再等個十年二十年試試，這些沒質(zhì)量的高層就會比你看不上的老破多層還掉價。

青島人太少，房子太多，房子想漲價，就得靠外地人，省內(nèi)人還好糊弄，那些吸引來的大城市的人才過來一看，這是啥呀，扭頭就走！

02

房子太多

青島的房子有多少？

根據(jù)青記的一篇文章計算，青島2017到2019的三年，賣地賣了6569萬平方米，按行業(yè)慣例，其中住宅用地約占50-70%，如果以60%估算，可以得知近三年出讓面積約為3940萬平，按照容積率2.0計算，可以推向市場的新房住宅為7880萬平。

每套新房按120平計算的話三年推向市場約65萬套，而每套房子按100平計算的話就接近80萬套。青島每年的新房住宅成交量在12-15萬套左右，想要消耗掉這三年的新房子，就得需要6年。

更嚴重的是，青島今年的賣地熱情不減反增，成交面積呼呼的上漲，僅僅3月17日到3月19日，即墨就要上市43塊地，建筑面積達到250萬平。

可以想象，未來幾年青島的新房市場將會爆發(fā)一場價格戰(zhàn)。

同樣，青島在二手房市場上也不容樂觀。根據(jù)貝殼指數(shù)計算，截止到昨天（3月20日）下午，青島的二手房在售房源為68413套，這只是一家平臺的數(shù)量，如果加上其他平臺，估計總數(shù)量要超過10萬套了。而且，這個數(shù)量還在一直增長，你今天再打開查看的話，就不是這個數(shù)了。

可以說，未來幾年青島房子供大于求已成定局，你還感覺房價會上漲嗎？你要知道，重慶讓炒房者有來無回，靠的就是大量供地。

03

買房的人少

房子得有人來買才有價值，青島的房子誰來買？

本地人限買兩套（貸款），限售五年，該買的早買了，還想買的也被連續(xù)一年半的降價嚇住了。

外地人限購，主城區(qū)、城陽、西海岸不用考慮，膠州、即墨去年已經(jīng)割了臨沂、日照等周邊城市的一大波韭菜，這波韭菜回家后說在青島買的房子降價了，還會再有人來當韭菜嗎？

增加購房人數(shù)的另一個路徑是吸引人才、增加人口，青島2018年增加了10萬人口，這10萬人口能真正買房的比例并不高，疊加到其他人群中總共也就提供了12-15萬套的消耗量。2019年的增加人口還沒有公布，不過從新房成交量上來看并沒有多大的改變。

前段時間青島發(fā)布了一個政策：2020年全市計劃建設(shè)和籌集人才住房不少于10萬套。如果青島扣除常規(guī)增加人口之外，能從外地再多吸引來10萬個人才來買房，那影響不大；但如果只引來仨瓜倆棗，10萬套人才房還是依靠常規(guī)增加人口甚至既有人口消耗的話，那就影響很大了，青島正常一年也就賣掉12-15萬套新房，人才房就要占掉大部分，開發(fā)商不得拼了老命的降價才能和8折的人才房搞競爭。

現(xiàn)在城陽區(qū)已經(jīng)發(fā)布了人才房的實施細則，從這個細則來看，對碩士及以下學歷的人才優(yōu)惠力度不大，還要掛上遷戶口、在城陽工作、限售的一系列要求，吸引力不大；對博士及以上人才的優(yōu)惠力度還算可觀，但博士重視的是城市和產(chǎn)業(yè)大環(huán)境、是職業(yè)發(fā)展空間，會被這種小恩小惠吸引嗎，再說打折后的人才房也不便宜，有些房子漲價后再打折當做人才房，想要靠這種計倆消耗庫存的話，以博士們的智商會上當嗎？

04

房子價格高

都說青島的房子降了一年半，降了20%，其實降價的大部分是二手房，新房沒怎么降。

現(xiàn)在市南、市北、李滄、嶗山的市場行情是這樣的：新房在2萬以上，有小區(qū)有物業(yè)的像樣的二手房也在2萬以上，即使降了那么長時間的價，還是高不可企，要知道市區(qū)坐辦公室的白領(lǐng)工資還在3000起步。這樣高的房價，這樣低的工資，你感覺市區(qū)還有投資的必要嗎？

周邊的即墨、膠州、膠南房價在一萬左右，看著不高，但這些地方?jīng)]人、沒產(chǎn)業(yè)，拿什么支撐房價上漲？只靠投資買房嗎？而且上面說的青島這幾年賣的地大部分都在這些遠郊區(qū)，甚至偏遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都大把大把的賣地，供遠大于求，拿什么漲價？另一個問題是，青島的郊區(qū)哪個也沒發(fā)展起來，青島新區(qū)太多、太散，今天搗鼓搗鼓這個，明天搗鼓搗鼓那個，也不知道哪個才是重點、哪個才是值得投資的地方。

至于城陽、黃島這兩個近郊區(qū)，房價緊緊跟隨市區(qū)房價，投資價值也不高。

05

政策不允許

房價能不能上漲，除了青島自身的因素，也受制于大環(huán)境。

政策上來說，駐馬店、廣州、寶雞、濟南先后撤回了樓市松綁政策，這說明房住不炒的緊箍咒并沒有松，青島近期解除限購的可能性基本為零。

金融上來說，2月20日的降息對于樓市來說是一次不對等降息，一年期降低10個基點，五年期以上降低5個基點，說明央行不想刺激房地產(chǎn)。3月20日直接就沒降息，這證明央行遏制房地產(chǎn)投機的決心是堅定的。

所以，在政策大環(huán)境來看，青島房價也不具備上漲的條件。

通過上面5個方面的分析，我怎么也沒看出未來幾年青島的房子還有什么投資的價值。

但有人肯定會反駁我，你看這幾天看房的人多了，房價也上漲了，你怎么解釋。

我說，回暖是必然，上漲是假象。疫情影響了3個月的市場，年后本來就是一個旺季，該結(jié)婚的還得結(jié)婚，該生孩子的還得生孩子，該買房的還得買房，壓抑了3個月的需求還不許人家出來釋放釋放？

說到買房需求的壓抑，青島實際上是壓抑了一年半，從2018年峰會后降價就開始了。所以說，這次釋放、回暖會持續(xù)一段時間，但房價不會大漲，理由就是上面五條；也不會大跌，作為一個二線城市，已經(jīng)跌了一年半了，跌幅已經(jīng)全國第一了，青島還是要面子的。

其實，一個沒有炒房價值的城市才是一個幸福的城市、才是一個有希望的城市。青島工資低，就得靠房價低來吸引人才，不然怎么和別的城市競爭？

難道只靠大海就能吸引來人才？是肚子重要，還是美景重要？

當然，長期來看青島的房子還是有買的必要，青島5年限售你就等個5年，房價大概率能跑贏錢的貶值幅度。

最后再說明一下我的觀點，我認為以后房價以維穩(wěn)為主，長期看房價漲幅基本能跟上GDP增速；但利率長期看低，錢會越來越不值錢，投資房子來保值不失為一個好方法。然而，像上面說的，想在青島短期買房投資是沒有價值的，限售5年內(nèi)你本都拿不回來；但剛需還是需要及早買的，早買早安心。

同時，對于省內(nèi)其他城市來青島買房的，我的建議是能接受5年以上的長期投資可以大膽的買，但要避開遠郊區(qū)，選對地方；不能接受長期投資的，也不要選擇在省內(nèi)除濟南、青島之外的城市投資買房，那是比金錢貶值更可怕的。

來自微信公眾號：青城山說

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