"

李滄越秀星匯藍(lán)灣商鋪85折，單價(jià)11500元/平；市北區(qū)商鋪現(xiàn)房，95平兩層，單價(jià)17600元，送車(chē)位……

商鋪價(jià)格之低，市場(chǎng)殘酷至極，冷的不像話，一點(diǎn)春天的感覺(jué)都沒(méi)有。商鋪去化之難，應(yīng)該是到了歷史高點(diǎn)了。聽(tīng)房師傅細(xì)細(xì)分析，或許對(duì)你投資有所幫助。

從寵兒到燙手山芋

大家對(duì)商鋪都不陌生，大街小巷隨處可見(jiàn)商鋪。商鋪在10年前確實(shí)回報(bào)率很高，受到不少投資者的青睞，但是近幾年商鋪投資變得越來(lái)越難，不少商鋪要么租金很便宜，要么就根本租不出去，想賣(mài)就更困難了。商鋪本來(lái)投資就不小，如果商鋪?zhàn)獠怀鋈�，那就意味著回�?bào)率為負(fù)數(shù)，不僅自己可能交房貸，還要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。這些租不出去、賣(mài)不出去的商鋪無(wú)疑成了投資者們的“危險(xiǎn)資產(chǎn)”，很難變現(xiàn)和盤(pán)活。短短幾年時(shí)間，商鋪可以說(shuō)從曾經(jīng)的“寵兒”變成了現(xiàn)在的“燙手山芋”。

臺(tái)東商鋪曾富了一幫人，但這幾年臺(tái)東二手商鋪價(jià)格也降了很多。李滄寶龍、城陽(yáng)寶龍、甚至市北區(qū)的幾個(gè)大商場(chǎng)都存在很大問(wèn)題，幾度瀕臨倒閉。更不用說(shuō)沿街商鋪了。

人們常說(shuō)，商鋪?zhàn)饨鸬幕貓?bào)率在8%以上，可以說(shuō)是非常劃算的。然而，實(shí)際情況是，許多商鋪的回報(bào)率普遍低于5%。商鋪貸款的利率是非常高的，遠(yuǎn)高于住宅。這就意味著，租金不能逐年上浮，投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)無(wú)限放大。還有，商鋪的投資門(mén)檻本身就不低。面積小的，單價(jià)特別高；面積大的，總價(jià)就高。

快進(jìn)來(lái)，小伙子……

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，住宅配商業(yè)是目前新型小區(qū)不可或缺的配套之一，所以只要有住宅的地方都會(huì)有商業(yè)（特殊情況除外），同時(shí)，這也導(dǎo)致了商業(yè)過(guò)剩的局面。

最近幾年，所有配建商業(yè)的青島樓盤(pán)都有這樣的困惑：住宅類產(chǎn)品早已清盤(pán)，可商業(yè)（商鋪、公寓）卻賣(mài)得慘不忍睹，時(shí)間久了商鋪甚至空置起來(lái)。新建樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中，賣(mài)商鋪，開(kāi)發(fā)商甚至做好了打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

目前青島樓市這樣的現(xiàn)象太普遍了，商鋪庫(kù)存很大。

無(wú)論你去哪個(gè)樓盤(pán)，或在哪個(gè)新建小區(qū)溜達(dá)溜達(dá)，基本上結(jié)果都是一致的，商鋪有的買(mǎi)，可以商量。有些樓盤(pán)雖然在忙著賣(mài)住宅，但如果你對(duì)商鋪感興趣，一定會(huì)熱情接待你。因?yàn)槟氵@樣的客戶太珍貴了。

業(yè)內(nèi)人士老K告訴房師傅，樓盤(pán)交付后，要在3-5年才能住滿，對(duì)于周邊的商鋪而言非常具有針對(duì)性，業(yè)主未入住，投資商鋪這是很冒風(fēng)險(xiǎn)的。即使小區(qū)住滿了業(yè)主，商鋪也同樣具有風(fēng)險(xiǎn)性。你買(mǎi)了商鋪就是往外租的，不好租啊。底商多數(shù)沒(méi)有煙道，理論上不能開(kāi)飯店。實(shí)體經(jīng)濟(jì)這幾年備受考驗(yàn)，租戶賺不到錢(qián)，房東就跟著尷尬。一旦這條街的商鋪起步不順，沒(méi)火起來(lái)，后邊就很容易陷入深淵。不信，你回憶一下，有那幾條街重生了？一蹶不振的我倒是可以給你舉幾個(gè)例子。哈哈。

麥島金岸沿街商鋪，曾經(jīng)有幾家飯店多火，一條街，現(xiàn)在是不是沒(méi)太有動(dòng)靜了？

云霄路閩江路那片，沿街商鋪，租戶更換的是不是挺頻繁？

……不能再舉例了。

所以現(xiàn)在很多人不太會(huì)投資商鋪，除非是比較有潛質(zhì)的商鋪，潛質(zhì)商鋪的必要條件必須是人流和客流。想了許久，老K也沒(méi)說(shuō)出哪些樓盤(pán)的商鋪有潛質(zhì)。這段簡(jiǎn)直就是廢話。

二手商鋪轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高

很多投資者在看到商鋪回報(bào)率很低的情況后會(huì)選擇賣(mài)掉商鋪來(lái)止損，可是，看了稅費(fèi)，你死的心都有，會(huì)嚇跑一堆人。商鋪升值越高，產(chǎn)生的稅費(fèi)越多，有些二手商鋪過(guò)戶的稅率在20%左右。高昂的稅費(fèi)讓二手商鋪?zhàn)兊迷絹?lái)越難賣(mài)。

二手商鋪交易主要要交：契稅、個(gè)稅、增值稅、房產(chǎn)稅、公共維修基金。

契稅：3%

個(gè)稅：差額×20%

增值稅：差額×5.6%

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅征收分兩種，一種用評(píng)估值70%乘以1.2%乘以使用年限(年限以房本為準(zhǔn))，另一種用年租金12%*租賃年限

公共維修基金：有電梯房屋征收133元/平，無(wú)電梯房屋征收51元/平

前三項(xiàng)加起來(lái)就夠夠的了。比如100萬(wàn)買(mǎi)入的，想200萬(wàn)轉(zhuǎn)手。契稅是6萬(wàn)，個(gè)稅是20萬(wàn)，增值稅是5萬(wàn)6。怎么樣？這還不算房產(chǎn)稅和維修金。

盲目配建、過(guò)猶不及

商鋪因天生具備投資總額高、運(yùn)營(yíng)管理復(fù)雜、投資回收期較長(zhǎng)等，一直是很棘手的。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是這樣，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是如此，

商業(yè)地產(chǎn)是高速變化的行業(yè)，沒(méi)有創(chuàng)新的商業(yè)（商業(yè)街、商場(chǎng)）基本無(wú)法生存，而過(guò)度創(chuàng)新會(huì)將項(xiàng)目送入墳?zāi)埂?/p>

曾經(jīng)商鋪火熱的時(shí)候，市場(chǎng)上有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法。這幾年，商業(yè)（商鋪）供應(yīng)量激增，市區(qū)新建樓盤(pán)，有幾家不帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的？

到處是商鋪，這樣的情況下誰(shuí)還愿意為商鋪花大價(jià)錢(qián)呢？現(xiàn)在二手商鋪都要關(guān)門(mén)了，誰(shuí)還會(huì)買(mǎi)新建商鋪呢？

商業(yè)市場(chǎng)，正是這樣惡性循環(huán)，無(wú)法自拔。供應(yīng)量持續(xù)不斷，需求卻在不斷萎縮。

房師傅有個(gè)想法：增加商鋪的附加價(jià)值。讓商鋪?zhàn)兂深愃谱≌�用途或商住兩用。比如，買(mǎi)商鋪可以落戶。2019年，寧波進(jìn)一步放寬了落戶條件,新增投資購(gòu)房落戶。 其中,商業(yè)用房可落戶成為本次政策的最大亮點(diǎn)。 這就意味著,在寧波購(gòu)買(mǎi)一套商業(yè)產(chǎn)品,即可落戶。

"

Tags：商鋪,有多,李滄,1.2萬(wàn),一平,李滄越,秀星,匯藍(lán),商鋪,

轉(zhuǎn)載：文章來(lái)自用戶投稿不代表本站觀點(diǎn)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們。