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青島樓市

馬上就要進(jìn)入拼家底兒的時代了

——觀察員老王

No.1

軟著陸前的市場有點(diǎn)冷

11月27日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布了2019年11月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》（簡稱“報告”）。社科院預(yù)計2020年重點(diǎn)城市住房市場總體先抑后穩(wěn)，房價有望實現(xiàn)軟著陸。

少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。其中，一線房價總體先抑后穩(wěn)，個別可能上漲。二線城市漲跌并存，但大起大落可能性不大。三四線城市總體下跌。部分行情啟動較慢的三四線城市，借助于貨幣化棚改余熱，房價也仍可能上漲。

專家們估計，青島屬于比較穩(wěn)的那一批，不會大漲也不會大跌。

如果單看現(xiàn)在的市場，我們對于磚家，口誤，口誤，專家們的觀點(diǎn)是有一點(diǎn)疑慮的。為什么呢？我們來看西海岸上周末的一個開盤，很具有典型代表性。

位于中央活力區(qū)的金科平瀾府。如下圖所標(biāo)注，風(fēng)河左畔,世紀(jì)大道南，位置還是很不錯的。價格也不錯，11層“洋房”1.22萬元/平方米左右，小高層1.16萬元/平方米，元寶戶型，總體來說賣點(diǎn)不少。

但是，開盤金科只拿出了一棟洋房和一棟小高層�，F(xiàn)場參與搖號的購房者告訴老王，一共一百多套房子，而且首開開發(fā)商還送三年物業(yè)費(fèi)。

這么點(diǎn)房子都開得有點(diǎn)花。前方參與搖號的購房者表示，參與認(rèn)購的人數(shù)只有60人左右，盡管渠道商和置業(yè)顧問都拼盡了全力，但倆樓座基本上最后也只賣了中間那一溜兒。

當(dāng)然，也有人統(tǒng)計該樓盤最終只開了112套，去化率接近8成。究竟哪個數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確，開發(fā)商心里最清楚。

為什么就100多套房子還賣得這么費(fèi)勁？因為購房者冷靜了，他們在買房前會搜一下金科在重慶的質(zhì)量問題，會搜一下黃紅云股權(quán)質(zhì)押已經(jīng)超過了71%，會了解一下金科這兩年在青島活兒干得怎么樣。

“好多人都在瘋狂的勸我一個人買房子，這場面讓人恐懼。”這是現(xiàn)在市場上剛需的真實感受。在現(xiàn)在這么冷的天氣里，渠道商和置業(yè)顧問們用力過猛的表演，反而讓一些猶豫的剛需打消了出手的念頭。

你說這種情況明年會改變嗎？

No.2

華潤城開盤前的雙限“整風(fēng)”

昨天，華潤置地舉行了盛大的產(chǎn)品發(fā)布會。貴客如云，高朋滿座。老王在朋友圈里，就能感受到華潤置地高端與華貴。

當(dāng)然，老王也是一個見過點(diǎn)世面的人，這樣高大上的發(fā)布會也參加過多次。真正讓老王感慨的，是華潤在膠州享受的待遇，可謂是前無古人后無來者的好。

6月22日項目用地啟動搬遷以來，僅18天完成土地入儲，50天完成首期項目用地供應(yīng)，這種效率讓人驚嘆。

而在華潤開盤前，膠州樓市開始了嚴(yán)厲的整風(fēng)運(yùn)動。據(jù)路邊社消息，項目總級別的會議，兩個要點(diǎn)：不允許無底線的降價（最高降幅10%），不允許瘋狂出貨，在存量房沒有賣到一定比例前，各大開發(fā)商都要嚴(yán)控推盤速度。當(dāng)然，你想加推沒有預(yù)售證你敢賣嗎？

你以為只是說說而已？看看保利·三仟棟的下場：

競品不準(zhǔn)大幅降價也不準(zhǔn)大水漫灌，可以說華潤城在開盤前擁有了膠州最好的市場環(huán)境！

這樣的支持下，如果華潤城再開不好……

No.3

央企的家底兒和支撐

最讓人感動的是，一向十分強(qiáng)硬的保利，在這種情況下依舊對膠州的舊改大力支持。26日，青島廣林置業(yè)有限公司（保利控股）以5億的價格競得柳州路和毫州路中間2宗住宅用地，規(guī)劃建面22.27萬㎡。青島保潤置業(yè)有限公司（保利控股）競得東、西五里堆片區(qū)村莊改造地塊，規(guī)劃建筑面積4.18萬㎡，樓板價2484元/㎡，成交總價1.04億，此外還需要拆遷改造安置保證金1000萬美元，并同意墊付甲方村莊改造安置的全部費(fèi)用。

這就是央企的實力和底蘊(yùn)。在過去的年代里，華潤和保利們拿到了許多黃金地塊，不論是企業(yè)還是個人，都賺了個盆盈缽滿。所以，即使樓市入冬后，他們不像一些私企那么看重市場的風(fēng)吹草動，而是有一份風(fēng)格鮮明的自信和沉穩(wěn)。

這一點(diǎn)，也體現(xiàn)在保利·大國璟的首開價格上。今天，保利·大國璟的渠道商們在瘋狂刷屏，顯然他們因這個價感受到了壓力。很多人問我，這個保利的新盤能買嗎？

個人認(rèn)為，在目前市場行情下，這個價格沒有性價比�，F(xiàn)在片區(qū)內(nèi)有保利天匯、海爾·世紀(jì)公館、和達(dá)·珺玥、七色堇、青特等項目競爭；片區(qū)外碧桂園、海信、金地在爭搶各自區(qū)域的剛需；海爾那66萬方的地明年“金三”也差不多可以上市了……

但是，在換房族被“凍”住后，新都心還有多少購買力呢？保利家大業(yè)大可以不管，作為購房者你得算算。

年底的最后兩個大局，你真忍不住上去賭，個人認(rèn)為不會賠掉褲子。因為央企安全性在這，怎么著也不可能爛尾。但是，他們自信不代表這個區(qū)域就穩(wěn)了，老王認(rèn)為即使保利·大國璟家里有余糧不講價，其它項目未必挺得住。供需比，供需比，供需比，這是你推斷未來房價走勢的關(guān)鍵。在上海都開始放開限購的月份里，你還要掂量一下城市的吸引力。

強(qiáng)調(diào)一下，如果因為開發(fā)商后期降價了或者又更大力度的優(yōu)惠要愿賭服輸，千萬別學(xué)保利叁仟棟的業(yè)主因為開發(fā)商降價去投訴，老王很看不起這樣的人。

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