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青島百日促消費之后，各區(qū)域房價有何影響？

2020-04-11 19:00樓市動態(tài)

簡介" 昨天，青島房產(chǎn)發(fā)布，要進(jìn)行百日促消費活動，其中對于房地產(chǎn)的限購和限售有了新提法，那么新舉措執(zhí)行之后，青島各區(qū)域房價會有怎樣不同的表現(xiàn)？其中第5條和第6條備受關(guān)注。首先說一下新政，其中第5條的意思是可賣一買一，何意？比如你有6套房，如果在過去...

昨天，青島房產(chǎn)發(fā)布，要進(jìn)行百日促消費活動，其中對于房地產(chǎn)的限購和限售有了新提法，那么新舉措執(zhí)行之后，青島各區(qū)域房價會有怎樣不同的表現(xiàn)？

其中第5條和第6條備受關(guān)注。

首先說一下新政，其中第5條的意思是可賣一買一，何意？比如你有6套房，如果在過去，家庭限購兩套的情況下，你需要賣5套才能再買，進(jìn)行換房，非常麻煩，現(xiàn)在不需要了，你只要賣一套就可以再買，整體上沒有增加和減少整個市場的庫存，但是對于優(yōu)質(zhì)商品房整體上是利好舉措。而第6條，就給外地人買房提供了方便，不必再受社保和戶籍限制，只是有工作就行，這就有很大操作空間了。那么這項舉措對各區(qū)域房價影響幾何？

市南，我之前反復(fù)說過很多次了，集中了全市最好的教育和醫(yī)療資源，而且市南不僅僅是青島的市南而是全山東省的市南，市南的資源對于全山東的土豪虹吸作用是很強的，這也是為什么市南的房價比蘇州核心區(qū)的房價要高，因為蘇州要被上海虹吸，大家可以翻翻之前的文章。市南走向豪宅化是必然的，而市南在售的新盤只有二輕新村的某竹。此次新政，對于外地土豪而言，無疑又開了方便之門，豪宅的價格不會輕易變化，而去化速度會略有提升。

市南走向豪宅化以后，普通剛需已經(jīng)無法進(jìn)場。

嶗山區(qū)，沿海區(qū)域豪宅化，和市南的邏輯是一樣的，比如銀豐和海信。其它區(qū)域和市北邏輯是一樣的，比如青鐵華潤城，中聯(lián)依山伴城。

市北區(qū)，今年的供給量很大，甚至比城陽供給量都大。但是同時市北的地理位置決定了，買不起市南和嶗山的，只能選擇市北。同時市北也面臨一個大問題，后序賣的地再沒有容積率3.0以下的，即今后再沒有純低密度住宅，最多是高層中間夾雜幾棟洋房，這樣嶗山區(qū)僅存的低密度住宅無疑成了珍品。而今后，高層中夾雜的那幾棟洋房，盡管比不了純低密度住宅，但是這幾棟洋房依然是稀缺資源。而嶗山區(qū)和市北區(qū)的洋房資源肯定是有漲無跌了，畢竟稀缺性擺在那。至于高層房源，盡管同質(zhì)化嚴(yán)重，但是這一波也迎來利好。第一，賣一套市南和嶗山的房子，再從市南和嶗山買新房是一件很困難的事，因此市北會成為市南和嶗山改善需求的新選擇。第二，城陽房價的上漲必然給市北進(jìn)行托底。這一點還會在后面進(jìn)行解釋。

市北房子的庫存套數(shù)實際比城陽都高。

李滄區(qū)，新盤供給依然不足，綠城開盤，即使?jié)q價，還得搖號，還得售罄，就憑綠城2.0的容積率，就是春江天境4.0容積率所望塵莫及的。而廣潤熙悅開盤大賣也是必然，那是一個純低密度洋房社區(qū)。而李滄區(qū)整體房價以穩(wěn)為主，信聯(lián)天地，春江天境這些盤的去化會也會略微加快。

信聯(lián)天地，戶戶送大平臺，第四代住宅先驅(qū)。

城陽區(qū)，共有產(chǎn)權(quán)打響了第一槍，而這次促消費活動，對于庫存已經(jīng)不多的城陽主城區(qū)更是添了一把火。19年底一直建議大家抄底白云山片區(qū)就在于此，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的拉動作用，決定了房地產(chǎn)必然會被再次依賴。那么城陽上漲的天花板在哪里？同類產(chǎn)品，城陽不可能價格超過李滄，李滄就是城陽的天花板。而城陽另一個天花板是哪？經(jīng)�？次椅恼碌臅�，是蘇州高新區(qū)，因為城陽畢竟還是要靠剛需和流動人口拉動，而蘇州高新區(qū)不論產(chǎn)業(yè)和工資都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城陽。一旦再次發(fā)生18年那種城陽房價2萬，蘇州高新區(qū)萬科遇見山聯(lián)排別墅1.7萬的情況，那么城陽還得下跌，當(dāng)然現(xiàn)在萬科遇見山聯(lián)排別墅3.2萬了。這就給了城陽很大的想象空間。

黃島區(qū)，無疑是這次舉措的最大受益區(qū)，對于絕大多數(shù)外地人而言，黃島沿海一線有著媲美嶗山的海景，但是價格相對沒有嶗山區(qū)那么夸張，如果你問黃島哪個地方性價比高，適合買房？請咨詢#西海岸風(fēng)水師#，他會告訴你黃島的最宜居住所。

靈山衛(wèi)，環(huán)境優(yōu)美，的確是宜居之所。

膠州本來就不限購，因此新政基本對于膠州沒什么利好，反而是利空。外地人可以直接買市內(nèi)四區(qū)和黃島，城陽。對于膠州，你可以參考蘇州張家港，張家港不論GDP，人口，產(chǎn)業(yè)，工資水平都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于膠州。但是張家港被蘇州主城區(qū)已經(jīng)虹吸的太嚴(yán)重，而張家港的樓盤可比膠州少太多了。膠州可是百盤大戰(zhàn)，未來競爭必然更加激烈。即使膠州有小幅上漲，也是虛漲，購房者慢慢攢錢，觀望就可以了。

即墨也不限購，但是邏輯卻和膠州不完全一致，就是因為即墨靠城陽太近了，即墨寶龍到城陽萬象匯只有10公里，城陽房價漲了，必然對即墨有帶動作用，這個帶動僅限于即墨南和即墨東。對于即墨南的金茂和即墨東的中海，大底肯定是到了。至于即墨西，定價本來就偏高，今年價格回歸是必然的，最終即墨西，即墨東同類產(chǎn)品價格拉平是發(fā)展方向。至于藍(lán)谷，算是曙光乍現(xiàn)吧，畢竟地鐵直達(dá)市區(qū)，買不起市區(qū)和城陽的，藍(lán)谷也會成為不錯的選擇。