成交難、觀望重、開發(fā)商試探性降價……綜觀我省幾個樣本城市，都出現(xiàn)了類似特點。這種僵持的狀態(tài)是如何形成的？將會持續(xù)多久？此前有沒有出現(xiàn)過同樣的現(xiàn)象？這與2008年似曾相識的表現(xiàn)，是否也會引發(fā)房價的新一輪報復(fù)性上漲？

  

曹縣新城區(qū)，一座座新樓盤拔地而起，新房數(shù)量激增，對二手房形成不小的沖擊。 本報記者 孟敏 攝

  “僵持”源于國民經(jīng)濟(jì)增速現(xiàn)狀

  “目前我省房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)的是觀望僵持的狀態(tài)。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗對市場給出這種判斷。

  李鐵崗認(rèn)為，僵持的形成與整個國民經(jīng)濟(jì)的總體形勢是不可分割的。“按照經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)的增長速度低于8%時，房地產(chǎn)作為一種前向的產(chǎn)業(yè)，會敏感地受到影響，出現(xiàn)一種慢速發(fā)展的表現(xiàn)。”李鐵崗說，整個行業(yè)和市場發(fā)展減緩勢必會對房產(chǎn)的成交、價格等產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，當(dāng)前的形勢是必然形成的。

  李鐵崗認(rèn)為，對市場預(yù)期不看好，也促成了僵持局面的形成。現(xiàn)在不少購房者觀望，愿意等待房價出現(xiàn)下調(diào)。“購房者的這種等待成本一點也不高，開發(fā)商又不愿意主動降價，也在觀望。在這種長期的博弈過程中，自然就出現(xiàn)了僵持的狀態(tài)”。

  和2008年的市場表現(xiàn)不是一回事

  當(dāng)前我省房地產(chǎn)市場僵持的種種表現(xiàn)，讓不少人聯(lián)想到2008年。這種似曾相識，也讓人很是擔(dān)心：未來房價是否也會出現(xiàn)大幅反彈？

  “這種僵持與2008年是完全不一樣的。”李鐵崗認(rèn)為，2008年是由經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響造成的消費恐慌。這是由于恐慌引發(fā)對市場預(yù)期下行的判斷。而此次預(yù)期下行，是由市場本身的供求關(guān)系變化導(dǎo)致的。“現(xiàn)在的僵持不是突發(fā)性的，是長期基于市場現(xiàn)實形成的。”李鐵崗說，近一年我省房價始終處于一種緩慢增長態(tài)勢，這是市場自主調(diào)節(jié)形成的。

  李鐵崗說，2008年底，國家和地方出臺刺激政策，山東的樓市在2009年一反前一年的“頹勢”,至當(dāng)年下半年更是出現(xiàn)“報復(fù)性”反彈。“如今國家大的經(jīng)濟(jì)形勢也不會過度調(diào)整，更不可能出現(xiàn)此前的系列刺激政策，所以未來房價沒有報復(fù)性反彈的可能。”未來房價的走勢還是由市場主導(dǎo)。

  在世聯(lián)地產(chǎn)濟(jì)南公司總經(jīng)理朱江看來，除了與2008年的市場相似外，2011年限購出臺后，在行政作用下，市場出現(xiàn)了“強(qiáng)制性”降溫，市場出現(xiàn)嚴(yán)重觀望，進(jìn)而導(dǎo)致了成交慘淡。“這次僵持與2011年也有相似之處，但是形成原因也不相同，不可同日而語。”

  庫存回歸正常前，市場會有小幅波動

  對于當(dāng)前市場，青島市知名地產(chǎn)評論人張百忍用“僵持”來評價。“青島全市的庫存量大約在13萬套，按今年的行情，消化周期超過一年，壓力較大。”張百忍說，目前有的開發(fā)商推出特價房也是在難成交下的一種“市場試探”。

  我省房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)觀望僵持狀態(tài)，這種僵持會持續(xù)多久？未來市場會如何變化？

  李鐵崗說，他們也在全省的個別地級市、縣城做過調(diào)研，供給與“有效需求”之間存在較大缺口。“有些地方庫存高達(dá)幾十個月甚至更久，壓力很大。”李鐵崗說，一個城市的庫存指標(biāo)回歸到一種正常狀態(tài)以后，才會出現(xiàn)新一輪的變化。

  何種表現(xiàn)才是正常狀態(tài)？李鐵崗說，一般來說，庫存的消化周期與正常的生產(chǎn)周期一般是一致的，不同的城市具體情況不同，但是一般來說一年左右比較正常。

  李鐵崗分析，在庫存回歸到正常消化周期過程中，房價基本會保持一種“零增長”的狀態(tài)，但整個市場表現(xiàn)不會是靜止的，會出現(xiàn)小幅度波動。(記者 喻雯)

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