前期物業(yè)管理中保潔綠化部存在著什么問題

的正確領(lǐng)導(dǎo)下，認真對照年初簽定的目標(biāo)責(zé)，結(jié)合小區(qū)實際，扎實工作奮，協(xié)調(diào)各方，周到服務(wù)，完成了年度各項工作和既定目標(biāo)，具體情況如下：一、自身建設(shè)質(zhì)量提高一年來，我處強化了內(nèi)部管理，從基本制度建設(shè)、員工隊伍建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量建設(shè)入手，從嚴(yán)要求，正規(guī)管理，在提高自身建設(shè)質(zhì)量上狠下功夫。（一）規(guī)范行為。管理處員工統(tǒng)一著裝、掛牌上崗；對業(yè)主、客戶服務(wù)按公司規(guī)程操作；員工按時上下班，請銷假需經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，出勤率達100%，管理處現(xiàn)形象識別系統(tǒng)符合公司要求。管理處每兩周召開一次例會，在員工匯報工作的基礎(chǔ)上，小結(jié)講評前一階段完成任務(wù)的情況，同時布置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作規(guī)程；由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達100%。（二）規(guī)范秩序。管理處的崗位職責(zé)上墻，辦公區(qū)域整潔，各項工作日志、文件記錄清楚，內(nèi)容完整。有完善的會議記錄，會議中布置的工作完成率100%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類資料、圖紙等各類文件分類歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達100%。同時，管理處初步實施了計算機化管理，各種聯(lián)系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時調(diào)閱。（三）規(guī)范服務(wù)。管理處牢固樹立服務(wù)理念，員工各負其責(zé)、各盡其能，按公司規(guī)定進行各項管理服務(wù)工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個人，并對我處管理質(zhì)量有較高評價。小區(qū)設(shè)置了服務(wù)中心和24小時服務(wù)接待電話。業(yè)主（住戶）的服務(wù)需求、建議、咨詢、質(zhì)疑和投訴等處理及時；業(yè)主有效投訴處理率100%，業(yè)主（住戶）服務(wù)需求回訪率達90%以上。同時，我處積極協(xié)調(diào)與工程部、售樓部、業(yè)主的關(guān)系；并從公司利益出發(fā)，處理各項事務(wù)。管理處有明確的改善管理服務(wù)質(zhì)量的實施方案和階段（月、季度、年）工作計劃；工作計劃完成率95%以上，不合格服務(wù)整改合格率100%。中秋節(jié)我處和開發(fā)商一同成功的舉辦了業(yè)主、客戶聯(lián)誼會，促進了物業(yè)與開發(fā)商、業(yè)主的友誼。在業(yè)主入住率較低的情況下，暫未開展其他社區(qū)文化活動，以降低成本。二、房屋管理深入細致一年來，管理處嚴(yán)格按照公司的要求，依據(jù)三方協(xié)議，深入細致地對小區(qū)房屋實施經(jīng)�；�、制度化、規(guī)范化的管理。（一）交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期52戶聯(lián)排業(yè)主的交房工作。我們積極和***公司協(xié)調(diào)，籌備交房事宜，布置交房現(xiàn)場，周到服務(wù)，耐心解釋業(yè)主有關(guān)物業(yè)方面有問題；積極促成三方簽訂業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；對業(yè)主驗房時提出及發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題進行妥善整改維修。（二）房屋驗收認真細致。管理處從開發(fā)商信譽和物業(yè)管理程序出發(fā)，與開發(fā)商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負責(zé)現(xiàn)場整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過程、維修質(zhì)量實施全程管理。為了進一步完善小區(qū)一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。雨后我們對房屋滲水的部位進行文字記栽及照像處理，并分析滲漏的原因，并將資料上報發(fā)商。同時配合開發(fā)商、施工隊、監(jiān)理公司等各部門抓好一期房屋的整改的協(xié)調(diào)工作。至年底，整改維修外墻滲水、屋面滲漏、窗臺滲水工作基本完成，完好率達90%以上。管理處本著對業(yè)主負責(zé)的態(tài)度，對照已交房《業(yè)主房屋驗收表》陸續(xù)對已交房屋進行全面檢查，統(tǒng)計房屋滲水等需維修整改的問題，及時報給工程部及時解決。（三）管理維護及時到位。管理處安排管理員及保安人員每天對小區(qū)進行巡檢維護，確保房屋外觀整齊，外墻及梯間墻面基本無污跡，公寓樓樓道在業(yè)主入住率很低的情況下，管理處安排保潔人員每月進行二次清掃保潔，以保證梯間衛(wèi)生，公共區(qū)域無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。對正在裝修的房屋，我們嚴(yán)格按房屋裝修規(guī)定，督促業(yè)主和住戶按規(guī)定進行裝修，使裝修協(xié)議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發(fā)生。我們嚴(yán)格日常巡查記錄完整，對違反規(guī)劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象、破壞房屋安全情況及時勸阻、報告，并有相關(guān)記錄。對小區(qū)已裝修業(yè)主發(fā)生房屋滲漏的，管理處積極聯(lián)系施工單位，針對業(yè)主向物業(yè)反映的問題落實維修。同時，積極上門與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，就業(yè)主對維修的要求及思想動態(tài)反饋給開發(fā)商現(xiàn)場負責(zé)人，達成與業(yè)主的意見統(tǒng)一。另外，我們加強了對施工方的現(xiàn)場管理，及小部分工程量的核算及施工方案的檢查監(jiān)督、現(xiàn)場人員施工安全的管理等，施工隊進行維修時，保安人員主動要求施工人員在維修完工后關(guān)好門窗，清理完現(xiàn)場后方可離場，規(guī)范了維修現(xiàn)場的管理。（四）日常設(shè)施養(yǎng)護良好。今年以來，我處堅持定期對小區(qū)日常設(shè)施、設(shè)備進行保養(yǎng)維護，使其完好正常。對小區(qū)路燈進行了全面檢修；對供水系統(tǒng)進行了防凍處理，保障了設(shè)備正常運行。對小區(qū)標(biāo)志性建筑進行了檢查，發(fā)現(xiàn)部分標(biāo)志物上的字缺損等情況，這些情況直接影響小區(qū)形象，及時報告***公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，及時進行了修繕。三、綠化保潔全面徹底我處注重小區(qū)的綠化與保潔工作，保證小區(qū)常年草綠樹壯衛(wèi)生整潔。全年，綠化面積80余畝，維護樹木120棵，消毒除害10余次。（一）提高了小區(qū)綠化水平。綠化人員堅持經(jīng)常對小區(qū)的草坪進行雜草清除、打藥、施工等工作。由于小區(qū)環(huán)藝公園草質(zhì)不是很好，綠化人員將主要精力投入到拔草上，每月2次對草坪進行修剪，確保草坪整潔美觀無明顯雜草，重點對中心廣場的8顆景觀樹進行松土澆水養(yǎng)護，根據(jù)季節(jié)、氣候的變化適時對草坪進行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，保證區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護質(zhì)量。樹木修剪期，安排專業(yè)人員對樹木進行了修剪、造型，目前樹木長勢良好。對一期二階段綠化，因在施工方養(yǎng)護期內(nèi)，我處對業(yè)主提出的綠化方面問題及時向工程部反映，或直接向綠化公司負責(zé)人反映，及時處理業(yè)主提出的問題。我處近期準(zhǔn)備再次清除雜草，將雜草消滅在萌芽時期；對樹木進行刷白、防凍處理。（二）保持小區(qū)衛(wèi)生整潔。每天我處有保潔管理員對小區(qū)的保潔質(zhì)量進行督促，對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理，以保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。堅持每天2次按照保潔操作程序檢查保潔人員工作的具體落實情況，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。每星期對三泉（疊泉、涌泉、噴泉）進行清洗和維護，對4棟樣板房和85棟別墅的蜘蛛網(wǎng)每月清掃，各個島嶼安排一名保潔人員進行保潔，主要負責(zé)島嶼的路面衛(wèi)生、草坪上的雜物、樹上的蜘蛛網(wǎng)、別墅內(nèi)的清潔、公寓樓走道的清掃，對內(nèi)河和沿河的飄浮物由專人每天進行清除，生活垃圾由專人負責(zé)清運到區(qū)外大集城管指定的存放點，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進行清運。針對小區(qū)的蚊蟲較多，每隔一星期對小區(qū)內(nèi)各部門及生活場所進行進行打藥除蟲，針對冬季售樓部和小區(qū)沿湖別墅大量爬蟲棲落在屋沿下，組織保潔班將重點工作放在打藥除蟲上，并派專人負責(zé)。區(qū)內(nèi)的道路、休閑椅、指示牌、兒童游樂場、島門等每天進行清掃、擦拭。四、安全保衛(wèi)扎實周到***小區(qū)地處遠郊且靠近自然村灣，治安相對復(fù)雜，我處把小區(qū)的安全保衛(wèi)工作作為“樹形象、保安全”的大事來抓。全年，小區(qū)安全無事，保安精神面貌良好，贏得了較好的聲譽。（一）履行防衛(wèi)職責(zé)。***小區(qū)保安中隊20名保安隊員，嚴(yán)格按照公司制定的住宅區(qū)守衛(wèi)護衛(wèi)制度，履行防衛(wèi)職責(zé)。我處根據(jù)實際情況，將中隊分成兩個值勤班一個備勤班，每個班由一個班長負責(zé)，對小區(qū)的主入口、島嶼、休閑區(qū)、工地入口均實行24小時值守，對窗口地帶如：售樓部、門崗、中心廣場精心挑選業(yè)務(wù)熟練的隊員在此值勤，各值勤點用專用的通訊對講機與班長互聯(lián)確保信息暢通，發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件值勤備勤隊員均能及時趕到現(xiàn)場，進行前期處置。制定保安外出請假制度、保安班長糾察制度、巡邏隊員值勤登記制度、車輛進出登記管理制度、小區(qū)業(yè)主物品搬遷制度、小區(qū)來人來訪登記制度，由于管理制度的健全和認真的貫徹執(zhí)行，使管理責(zé)任造成的責(zé)任事故為零。（二）強化保安訓(xùn)練。我處按照用什么、學(xué)什么、練什么的原則，堅持每天傍晚利用隊員的休息時間對備勤隊員進行軍事科目演練及理論知識的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。制定小區(qū)治安突發(fā)事件的緊急處理程序和消防應(yīng)急緊急處理程序的演練方案。根據(jù)治安管理條例和消防管理條例，每月對隊員進行不少于一次實戰(zhàn)演練，提高實際指揮演練水平。（三）完成任務(wù)出色。由于我隊隊員通過各種專業(yè)理論的培訓(xùn)，使隊員在***公司組織的各種活動中都能出色完成各項治安保衛(wèi)工作，受到公司領(lǐng)導(dǎo)的好評。駐地一方保一方平安，與***派出所、***社區(qū)警務(wù)室的社區(qū)民警密切聯(lián)系配合，警保聯(lián)勤制度在我區(qū)得到有效實施。我處隊員主動參與維護建筑工地的治安防范工作，確保***公司工程部人員在現(xiàn)場的安全。一年來，隊員多次制止了外來人員在內(nèi)湖鉤魚、車輛占壓草坪、隨處方便和安全火險等。五、財務(wù)收費款實賬明我處嚴(yán)格執(zhí)行公司財務(wù)制度，按照有關(guān)協(xié)議收取服務(wù)費，合理控制消費性開支，節(jié)約經(jīng)營成本。2004年收取服務(wù)費共計***元。（一）賬目管理詳實清晰。我處根據(jù)財務(wù)的分類規(guī)則，對于每一筆進出賬，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發(fā)票、賬單，搞好票據(jù)管理。按照財務(wù)制度，我處細化當(dāng)月收支情況，定期編制財務(wù)報表，按公司的要求搞好每月例行對賬。從全年的情況看，與財務(wù)部銜接流暢，沒有出現(xiàn)漏報、錯報的現(xiàn)象。（二）收費管理及時無誤。我處結(jié)合***小區(qū)的實際，遵循服務(wù)費協(xié)議收繳辦法，認真搞好區(qū)分，按照***公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務(wù)費，協(xié)調(diào)關(guān)系，微笑服務(wù)，定期予以收繳、催收，2004年全年的服務(wù)費已全額到賬。同時，協(xié)助***公司及時收繳施工單位的水電費。（三）合理控制開支。合理控制開支是實現(xiàn)盈利的重要環(huán)節(jié)，我處堅持從公司的利益出發(fā)，積極為公司當(dāng)家理財。特別在經(jīng)常性開支方面，控制好消費性開支，想方設(shè)法管理好食堂，處理好成本與伙食的關(guān)系，嚴(yán)格把好采購關(guān)、消耗關(guān)和監(jiān)督關(guān)，防止鋪張浪費。六、下步需要改進和解決的問題一是小區(qū)設(shè)施設(shè)備較多，但工程部至今未向我處移交各類工程圖紙、說明書、質(zhì)量保證書等；也有部分設(shè)備達不到運行要求，甚至有的設(shè)備沒有配備齊全；更沒有向我處正式進行設(shè)施設(shè)備移交，且大部分設(shè)施設(shè)備仍在保修期內(nèi)，仍需工程部協(xié)調(diào)處理。二是大量房屋存在不同程度的滲漏水情況得不到及時解決，7戶裝修的業(yè)主有3戶為別墅、4戶公寓樓，均有滲漏情況，工程部已安排施工人員維修，但滲水問題一直沒能得到徹底解決，對業(yè)主的影響較大，且維修施工工藝不能達到解決滲漏水要求。此事，我處正積極聯(lián)系甲方工程部盡快解決，以免影響管理費收取。三是小區(qū)內(nèi)的標(biāo)識系統(tǒng)仍不完善，如：停車牌、限速牌、草坪警示牌等，這個問題我處多次有聯(lián)系函發(fā)給甲方公司但至今未解決。

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問個物業(yè)管理綠化方面的問題

詳細到什么地步？每天做什么？？ 追問

每天做什么，對綠化的養(yǎng)護啊   樓宇內(nèi)外保潔等等。

物業(yè)管理中如何配置保潔和綠化工的人數(shù)？

保員綜合勞動定額每8000-10000平方米，1人；綠化面積每4000平方米設(shè)1人。

清掃：14層/（時.人）；

地面清掃：300平方米/（時.人）；

拖樓梯：13層/（時.人）；

擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線：12層/(時.人）；

洗地毯：360平方米/(時.人）；

刮玻璃：4平方米/（時.人）；

清潔電梯轎廂：1個/10分鐘；

清潔8層以下樓房（無電梯）：1梯10棟/（人.天），9層以上樓房（帶電梯）：1梯8棟/(人.天）。

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物業(yè)管理常見的問題及解決方案

物業(yè)管理常識性問答問:

1、 會依法如何產(chǎn)生？

答：區(qū)入住率達到百分之五十以自第一個業(yè)主入伙之日起滿兩 年的，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到告知之日 起六個月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助召集業(yè)主大會。

分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委 員會的權(quán)利、義務(wù)相同。問：

2、 業(yè)主委員會的成員必須是業(yè)主嗎？

答：業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會主任、副主任由 業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會聘請執(zhí)行秘書一至二名，負責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。問：

3、業(yè)主委員會有哪些職權(quán)？

答： （一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

（三）采取公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

（四）審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；

（五）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。問：

3、 開發(fā)商有權(quán)單方指定物業(yè)管理公司嗎？

答：住宅區(qū)開始入住后兩年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理；業(yè)主委員會在此期間成立的，業(yè)主委員會應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項職責(zé)，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后，業(yè)主委員會應(yīng)依本條例規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)物業(yè)進行管理，原開發(fā)建設(shè)單位在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。

在住宅區(qū)開始入住兩年后業(yè)主委員會仍未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續(xù)管理。問：

5、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交哪些建設(shè)施工資料？

答：（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)劃或合同的約定完成住宅區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。 問：

6、房屋的維修責(zé)任是如何劃分的？

答：（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負責(zé)維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯 、機電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。

（三）住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分攤，分期繳納，由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。

問：

7、什么是公共設(shè)施專用基金，該基金如何管理使用？

答：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè) 總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。

公用設(shè)施專用基金由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理。區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員會正常使用公用設(shè)施專用基金不得干涉。問：

8、《中山市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)應(yīng)到什么標(biāo)準(zhǔn)？

答：中山市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外；服務(wù)內(nèi)容為：（1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；（2）設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理；（3）每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；（4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；（5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（6）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。（7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳維持正常的生活秩序。問:

9、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對業(yè)主人身和財產(chǎn)負責(zé)？

答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標(biāo)志和防范措施；（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、、花、草、樹木、果實等；（4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。物業(yè)管理企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負有看護責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。問:

10、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務(wù)委托專業(yè)公司？

答：可以，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。問:

11、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時，是否有權(quán)對違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？

答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權(quán)采取其他處理措施。問:

12、車輛停放時停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？

答：車輛停放時停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務(wù)。同時停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。

問:

13、經(jīng)濟適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費？

答：目前，按照〈〈廣東省物業(yè)管理條例〉〉建設(shè)部第33號令〈城市新建住宅小區(qū)管理辦法〉及地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)。經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用分為兩部分：物業(yè)管理服務(wù)費和電梯水泵運行維護費，電梯水泵的運行維護費按建筑面積分攤計算。物業(yè)管理服務(wù)費用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護、化糞池清掏、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的小修。收費標(biāo)準(zhǔn)為2.0元/平方米.月（綠化率30%以下），1.0元/平方米.月（綠化率30%以上）。有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。問:

14、普通住宅如何交納物業(yè)服務(wù)費？

答：目前，按照省物價局、建設(shè)廳〈〈關(guān)于貫徹實施國家發(fā)展改革委、建設(shè)部〈物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知〉〉及〈〈中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉〉（中價〔2005〕57號），普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費分為兩部分：一、住戶個人交費項目1. 裝修房屋垃圾外運費2. 保潔費3. 保安費4. 各項費用統(tǒng)收服務(wù)費5. 車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）6. 機動車存車費；二、 產(chǎn)權(quán)人交費項目1. 綠化費2. 化糞池清掏費3. 管理費4. 小修費5. 中修費6. 大修費7. 小區(qū)共用設(shè)施維修費8. 電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等。問:

15、公房、安居房出售后，物業(yè)服務(wù)費用怎么交納？

答：公房、安居房出售后，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人交費項目包括綠化、管理、公共設(shè)施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔(dān)，安居房由職工所在單位承擔(dān)。

問:

16、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費如何確定？

答：高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費采取市場調(diào)節(jié)價的定價形式。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價。問:

17、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？

答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費用。問:

18、自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護費用怎么交？

答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護費用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時再交納。問:

19、出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用由誰來交納？

答：出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。問:

20、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費用？

答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費用。

問:

21、公房上市后，物業(yè)服務(wù)費用如何交納？

答：公房上市后，原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費用由房屋購買人承擔(dān)。問:

22：電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？

答：電梯費用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。問:

23、物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？

答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負責(zé)停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，只提供場地不負責(zé)保管。（24小事設(shè)專人看管；長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。問:

24、裝修時也是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費？

答：裝修時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴(yán)重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

問:

25、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費嗎？

答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。問:

26、業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)費用進行審計？

答：物業(yè)服務(wù)費用實行包干制的，業(yè)主大會主要對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核，不對物業(yè)服務(wù)費用進行審計。物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制的，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務(wù)支出或成本進行審計。審計機構(gòu)由雙方共同委托，審計費用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計結(jié)果對雙方都有約束力。 問:

27、建立專項維修資金的法律依據(jù)是什么？

答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金�！薄皩ｍ椌S修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。” 問:

28、專項維修資金的用途是什么？

答：專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運行維修養(yǎng)護以外的中修、大修以及更新、改造工程。

問:

29、誰應(yīng)交納商品住宅專項維修資金？

答：凡是1999年 1月 1日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應(yīng)交納。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的開發(fā)商也應(yīng)交納專項維修資金。問:

30、不交納專項維修資金的怎么辦？

答：不繳納專項維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。問:

31、業(yè)主交納專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答：商品住宅（異產(chǎn)毗連型）的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實測面積后有變化的以結(jié)算價款為準(zhǔn)）。此外，非異產(chǎn)毗連住宅專項維修資金由購房者按購房款1%的比例交納。問:

32、業(yè)主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？

答：商品住宅專項維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會成立前由市小區(qū)辦負責(zé)代管，并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、�？顚Ｓ谩８鶕�(jù)國家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。問:

33、小區(qū)里公有住房建立過專項維修資金嗎？

答：公有住房售后維修資金由售房單位負責(zé)歸集并存至市住房資金管理中心系統(tǒng)，由市中心出具交存證明。公有住房出售后，其住宅區(qū)成立業(yè)主委員會的，經(jīng)業(yè)委會申請，原代收（售房）單位應(yīng)將維修資金移交給業(yè)委會管理，市住房資金管理中心負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。

問:

34、專項維修資金何時能劃回到小區(qū)進行管理與使用？

答：業(yè)委會成立后，市小區(qū)辦應(yīng)將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會統(tǒng)一管理，業(yè)主委員會代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡稱經(jīng)辦行）開戶存儲。經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)委會應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《維修資金委托代管協(xié)議》，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。按照“專戶存儲，�？顚Ｓ�，按幢設(shè)帳，核算到戶”的原則進行管理。問:

35、維修資金的支取使用程序是什么？

答：總體來說維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循“年度普算--制定維修計劃--編制工程預(yù)算--批準(zhǔn)預(yù)算--委托施工--工程驗收--分攤費用與支取資金--公布賬目”的程序。問:

36、支用維修資金時按什么原則分攤費用？

答：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進行維修工程的，屬人為損壞的，有責(zé)任人承擔(dān)費用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業(yè)主）原則分攤使用維修資金。問:

37、支用維修資金時按什么原則分攤費用？

答：如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的30%時，業(yè)委會應(yīng)提議續(xù)籌�；I集的標(biāo)準(zhǔn)和具體辦法由業(yè)主大會決定，續(xù)籌金額一般按業(yè)主所擁有的建筑面積分攤，由業(yè)主直接交存到經(jīng)辦行，計入業(yè)委會賬戶和業(yè)主明細戶。 問:

38、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？

答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù).問:

39、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？

答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預(yù)案進行處理。問:

40、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？

答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。問:

41、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營？

答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營。如需經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

問:

42、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌?

答：一幢樓內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。問:

43、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？

答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應(yīng)遵守《業(yè)主（臨時）公約》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。問:

44、鄰居占用了公共樓道怎么辦？

答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。問:

45、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負責(zé)維護？

答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修養(yǎng)護。問:

46、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？

答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。問:

47、業(yè)主不履行維修責(zé)任，造成損失的，是否需要賠償？

答：由于業(yè)主不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連設(shè)施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償。問:

48、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞，維修費用該由誰承擔(dān)？

答：如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。如果責(zé)任不明確的，維修費用應(yīng)該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔(dān)。問:

49、為什么要規(guī)范房屋裝飾裝修行為？

答：我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當(dāng)?shù)难b飾裝修會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全，還會影響到整幢樓、整個小區(qū)的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。問:

50、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？

答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。問:

51、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？

答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務(wù)費用，違約責(zé)任等。問:

52、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？

答：按照建設(shè)部第110令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（1）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（5）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃氣管道和設(shè)施。（6）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

問:

53、業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進行入戶檢查？

答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴(yán)重的，及時向有關(guān)部門報告。問:

54、住宅室內(nèi)裝飾裝修的施工時間如何規(guī)定？

答：按照市建委、市規(guī)委、市國土房管局《關(guān)于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行)》每日12時至14時，18時至次日8時，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動。問:

55、應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？

答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。問:

56、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長時間？

答：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

物業(yè)管理前期介入包括哪幾個階段及內(nèi)容

一、定義：管理前期介入是指從地產(chǎn)公司選地、產(chǎn)品定位、營銷案場劃設(shè)計、工程施工及交接驗收，直至入住成立物業(yè)服務(wù)中心的整個過程中，為地產(chǎn)公司提出合理化建議、意見，協(xié)助地產(chǎn)公司完善產(chǎn)品，以達到產(chǎn)品優(yōu)化、方便日常物業(yè)管理的目的。

二、物業(yè)管理前期介入的幾個階段

1、規(guī)劃設(shè)計階段

規(guī)劃設(shè)計時，物業(yè)的硬件一般就定位了，特別是機電設(shè)備、房屋結(jié)構(gòu)、煙道走向、排污管徑規(guī)格等變動很小，便于后期管理。

2、期介入階段

房屋施工階段參與開發(fā)商與各施工單位的工程例會，這樣可了解房屋的施工進度和施工質(zhì)量，可根據(jù)施工的進度提前提出合理的建議，可以根據(jù)平時管理時經(jīng)常出現(xiàn)的問題在施工階段可監(jiān)督和提出。

3、接管驗收階段

房屋的接管驗收分業(yè)和公共兩個部分。業(yè)主部分驗收時，應(yīng)細致一些，把存在的問題盡可能在業(yè)主入伙驗房前處理完;公共部分和配套部分是重點：竣工資料、房屋的本體部分、給水系統(tǒng)、排水設(shè)施及管網(wǎng)、高低壓供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、安防對講系統(tǒng)、車場系統(tǒng)及車庫設(shè)施、照明系統(tǒng)、環(huán)境綠化、配套產(chǎn)品設(shè)施及設(shè)備等以上12個項目應(yīng)仔細檢查并試驗試用，發(fā)現(xiàn)問題及時督促其整改后再驗收，上述項目的各技術(shù)資料一定要收齊并存好檔。

4、入伙階段

入伙是物業(yè)公司第一次與業(yè)主面對面的服務(wù)，所以在入伙前我們一定要準(zhǔn)備充分，要假設(shè)多個問題，多個對策。

5、裝修審批管理階段

裝修審批管理是物業(yè)管理甚而和開始，以后物業(yè)管的好與壞，就要看裝修審批和管理這個重要環(huán)節(jié)。

三、物業(yè)管理前期介入階段的內(nèi)容

1、物業(yè)的承接查驗

承接查驗是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理的一項重要內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了和物業(yè)建設(shè)單位辦好正常的承接查驗手續(xù)外，物管人員應(yīng)熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)情況等等，以便于業(yè)主的查詢。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要派人伴隨業(yè)主看房，及時發(fā)現(xiàn)室內(nèi)水電、門窗、墻壁、地面出現(xiàn)的瑕疵，解答業(yè)主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改。

2、業(yè)主入住及裝修管理

業(yè)主入住及裝修管理是前期物業(yè)管理的另一項重要工作，也是容易引起投訴的重要環(huán)節(jié)，容易發(fā)生推諉扯皮。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主入住及裝修之前要制定周密的計劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行。

3、前期衛(wèi)生保潔

前期衛(wèi)生保潔是小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應(yīng)根據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)來確定保潔的方法和任務(wù)。通常情況下，前期物業(yè)管理中，由于裝修得業(yè)主比較集中，保潔無法達到應(yīng)有的效果。前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加大宣傳和督查力度，嚴(yán)禁裝修施工人員和業(yè)主隨意拋棄裝修雜物。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放的現(xiàn)象。四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。

4、前期安全防范

前期物業(yè)管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，要加強小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。二是要對進出小區(qū)的人員進行及時登記。三是要充分利用好已有的安全實施減少失竊案件發(fā)生幾率。四是抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導(dǎo)，以減少小區(qū)交通壓力，維護好小區(qū)生活秩序、

5、前期關(guān)系協(xié)調(diào)

前期物業(yè)管理中各種矛盾比較集中，對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給物業(yè)建設(shè)單位，同時決不能將業(yè)主反映的問題一概承諾解決，應(yīng)根據(jù)存在問題的大小和難易程度，在最短的時間內(nèi)協(xié)調(diào)解決業(yè)主反映的問題。

物業(yè)管理中常見問題又那些？

1、房屋管理 2、客戶糾紛 3、小區(qū)內(nèi)失物 4、投訴報修 5、常見生活問題咨詢 等等

物業(yè)管理的前期介入主要可以彌補后續(xù)管理中的哪些問題?

　　1、 適應(yīng)了現(xiàn)代房開發(fā)展要求。

　　我房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的，從以抓建設(shè)為主的生產(chǎn)導(dǎo)向階段，以抓促銷為主的銷售導(dǎo)向階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向階段，開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和用戶呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢前期介入開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求，成為市場上受消費者歡迎的物業(yè)。物業(yè)管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，據(jù)專家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的20%-30%。如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入，將會極大地促進物業(yè)的銷售�？梢�，物管前期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大作用。

　　2、擴充了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵。

　　目前的物業(yè)管理大都停留在僅僅作為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。傳統(tǒng)的物業(yè)管理定義是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的立足點是充分發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的積極作用，物業(yè)管理可以從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學(xué)的建議和有效的方法。通過前期介入，擴充了物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延，真正體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)完善和延伸的本質(zhì)要求，也使物業(yè)管理以人為本、業(yè)主第一的理念得到了進一步的貫徹，最終使業(yè)主受益。

　　3、提升了物業(yè)管理的專業(yè)形象，有利于物管工作的開展。

　　物業(yè)管理通過前期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等方面的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理的角度、從業(yè)主的角度、從降低管理費用的角度在規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時，通過在前期介入中同施工單位形成的良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。另一方面，由于通過前期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)在業(yè)主入住前，處理好了如熟悉物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作。業(yè)主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業(yè)的良好形象。如果接管與入住同步進行，物管公司即使很努力，往往也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，容易忙中出錯，其后還會出現(xiàn)一段時間的磨合期，影響了物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)形象。因此，物業(yè)管理前期介入是非常必要的。

　　4、為物業(yè)管理后期管理打下良好基礎(chǔ)。

　　物管企業(yè)通過前期介入對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可以提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。而沒有前期介入，接管驗收中一旦出現(xiàn)圖紙資料不全的問題和硬件方面嚴(yán)重缺陷往往難以及時解決，對業(yè)主的入住、后期管理和創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)工作帶來嚴(yán)重影響。另一方面，在前期介入中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進行。同時，物管企業(yè)通過前期介入可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決方法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量，有利于業(yè)主，也有利于施工企業(yè)。

　　參考物業(yè)管理資料：

　　http://www.gywygl.com/6/12774.htm

　　http://www.gywygl.com/6/12336.htm

　　三、物業(yè)管理前期介入的可行性研究

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟效益的可行性

　　任何經(jīng)濟活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟效益，這是無可非議的。如何考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟性呢？從三個角度來分析：

　　1.從房地產(chǎn)開發(fā)的角度

　　從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費由房地產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加返工費用，也可能增加工期等等；綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。

　　2.從物業(yè)管理公司的角度

　　物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進一步擴大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。不利的一面是：可能增加成本費用。

　　3.從社會總體的角度

　　從社會總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會總體經(jīng)濟利益提高。

　　綜合分析，利明顯大于弊，應(yīng)該更加重視物業(yè)管理的早期介入。

　�。ǘ�）技術(shù)力量的保證

　　為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批的人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：

　�。�1）長期介入人員（2-3人）：由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程員和設(shè)備工程師三人組成。

　　（2）短期介入人員（3-4人）：由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。

　　長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結(jié)束，參與項目的全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定要挑選，通常有一名經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員來參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。

　　短期介入人員：主要是定期或不定期進入角色。參與前期介入，檢查、幫助、指導(dǎo)長期介入人員的工作。因此，短期介入人員通常由物業(yè)管理經(jīng)理牽頭，組織骨干隊伍來參加，他們主要聽取長期介入人員的工作匯報，指導(dǎo)他們的工作；其次，與房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商進行工作協(xié)調(diào)，把前期介入發(fā)現(xiàn)的問題解決好。

　　正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入達到預(yù)期的結(jié)果。

　　四、在物業(yè)管理前期介入這個過程中，應(yīng)該從以下三個方面加以重視與加強：

　　（一）參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計

　　從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　規(guī)劃設(shè)計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、方便、安全的先天制約條件。一般情況，規(guī)劃設(shè)計時已考慮了房屋及配套設(shè)施兩個重要組成部分，但因種種原因，設(shè)計往往落后于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和人們生活水平提高而產(chǎn)生的要求。同時設(shè)計人員往往從設(shè)計角度考慮多，對物業(yè)管理方面考慮少。例如，每幢樓宇應(yīng)預(yù)留空調(diào)、脫排油煙機等的位置。一般家庭擁有自行車或助動車、摩托車、小轎車等，則應(yīng)考慮泊車位、車棚、車庫等。目前金華出現(xiàn)樓宇無車輛停放點或泊車位不夠等情況，給接管的物業(yè)管理公司帶來許多棘手問題。因此，在規(guī)劃設(shè)計階段，設(shè)計人員要充分聽取物業(yè)管理人員的意見，以提供良好的規(guī)劃設(shè)計方案。

　　物業(yè)管理公司從后期管理的角度，就物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計以及建設(shè)中的工程選料和安裝方法等提出合理化意見，通過事前參與可避免一些后期工作中難以解決的問題，確保物業(yè)交付時沒有遺漏工程。

　　（1）從業(yè)主的角度:參與審查建筑物設(shè)計圖紙，提出工程項目的改善及改良的建議。例如是否考慮了足夠的停車棚、車庫、泊位、是否考慮了商業(yè)配套用房和管理用房等。

　�。�2）從管理的角度:分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，避免遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力。

　　（3）審查有關(guān)工程及設(shè)備的優(yōu)劣，提供改良意見

　　例如維修檢查通道的位置及供電量的設(shè)計，避免日后維修工作中的麻煩，或因增加設(shè)備而影響其他設(shè)施的運作，以至于損害整個物業(yè)的外觀和形象。

　�。�4）分析設(shè)計圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改善建議

　　為了取得良好的規(guī)劃效果，物業(yè)管理人員應(yīng)從以下幾方面著手提出合理化建議，以避免后期工作中難以解決的問題，確保物業(yè)交付時順利通過。

　�。�5）優(yōu)選方案。在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)提出幾個可行性方案，從中挑選出一個最優(yōu)方案。

　�。�6）聽取意見。最優(yōu)方案確定后，應(yīng)聽取經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理人員的意見，對方案的不足部分修改、補充、完善。

　　（二）施工中的質(zhì)量監(jiān)理

　　在工程施工這個關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。往往造成物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”�；�于長期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護服務(wù)帶來的缺憾。在前期介入之時，物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。

　　積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。為開發(fā)商大大節(jié)省了時間，提高了工質(zhì)、工期及售后服務(wù)諸方面的信譽。以下是具體需要重視的方面：

　�。�1）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；

　　（2）分析物業(yè)建造選料及安裝，要從降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　（3）審查有關(guān)工程及設(shè)備的優(yōu)劣，提供改善意見。對維修檢查通道的位置及供電量的設(shè)計要仔細審核，以避免日后維修工程開展不便；

　　（4）提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。比如，某些設(shè)備在安裝時就要考慮到將來檢查、維修時的方便，避免遺留隱患；

　　（5）提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)管理意見。施工期內(nèi)對樓宇布局或用料，從物業(yè)管理的角度提供有關(guān)意見，會令有關(guān)修改更能達到理想效果，最終可使日后管理期間的操作成本減少及物業(yè)經(jīng)濟效益增長。比如，平頂房子的屋頂漏水問題、山墻的滲水問題和陽臺的倒翻水問題，這些問題的徹底解決，就必須有賴于建筑材料的過關(guān)和施工質(zhì)量的過硬；

　�。�6）幫助施工人員做好對樓宇材質(zhì)方面的保護，不留下因施工對材質(zhì)造成的損傷，比如，許多樓字的大堂、走道都是由大理石和花崗巖等高檔材料鋪就，而許多施工人員對它們的愛護很不到位，很多的油漆、膠水滴在上面也不及時清除，對以后的清潔、保養(yǎng)工作帶來了許多麻煩，甚至還會對材質(zhì)帶來損傷；

　�。�7）提前熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路。包括物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置，甚至所用建材的性能等。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)專業(yè)的管理人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，提前熟悉該物業(yè)的各個部分，就能了如指掌，這樣以后的物業(yè)管理工作就有了扎實的基礎(chǔ)；

　�。�8）檢查工程施工進度等。

　�、賲⑴c建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會。討論工程進度及基本設(shè)計的改動和改善方法，以配合將來的管理；"提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。物業(yè)的價值及管理成效是與物業(yè)的機電設(shè)計、通訊設(shè)施及能源分配密切相關(guān)。當(dāng)有關(guān)設(shè)備有更改時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時提供有關(guān)意見，這對物業(yè)設(shè)備的整體運作有很大的幫助；

　�、谔峁┕δ懿季只蛴昧细�改的有關(guān)專業(yè)管理意見。物業(yè)管理人員從管理的角度對施工期內(nèi)樓宇用料及布局，提出有關(guān)修改意見，以便日后管理期間的操作成本低。

　　（三）設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段

　�。�1）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　�。�2）配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

　�。�3）提出遺漏工程項目的建議。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)驗收、接管階段

　�。�1）進行機電設(shè)備的測試檢驗，準(zhǔn)備交接和驗收；

　�。�2）指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

　　此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓(xùn)。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設(shè)施完好無損，需要時及時投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　以上分析可知物業(yè)管理公司在早期介入中及時提出的建議、意見，采納后能優(yōu)化設(shè)計，有利于后期管理工作的順利進行。物業(yè)管理公司越早介入，對開發(fā)商越有利，許多不盡人意之處只要稍作改動，即會達到滿意的效果，而且在大多數(shù)情況下，都是既為開發(fā)商省去了一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來了方便，舉手之勞，多方得益。物業(yè)管理在我國作為一個迅速發(fā)展的朝陽行業(yè)，物管前期介入是今后行業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一，應(yīng)給予高度重視，并在理論研討和實踐探索的基礎(chǔ)上，達成共識。把物業(yè)管理的前期搞好，是把物管服務(wù)推向更為合理化、規(guī)范化的管理軌道的良好開端。

　　參考物業(yè)管理資料：

　　http://www.gywygl.com/6/11575.htm