別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)和要求是什么

　　別墅住宅小區(qū)講究高檔次、高品位，其入住的業(yè)主身份也同樣如此，入住的業(yè)主一般在社會地位、經(jīng)濟(jì)實力、文化修養(yǎng)等方面皆有不同程度的層次和背景，其中相當(dāng)一部分為外籍企業(yè)家和高級職員，他們居住房屋的養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修、小區(qū)環(huán)境的品質(zhì)管理、生活服務(wù)及配套設(shè)施的需求等方面有相當(dāng)層次的要求，因此對小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)層次也必須相應(yīng)提高。

　　別墅物業(yè)管理首先要保證業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，生活方便、舒適，物業(yè)保值增值。能夠購買別墅的一般都是社會經(jīng)濟(jì)地位比較高的人，因為有錢，經(jīng)濟(jì)地位比較高，財產(chǎn)比較多，就更容易引起壞人的注意或意外事故的侵?jǐn)_。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別突出保安管理工作，要實行封閉式管理，通過技防和人防結(jié)合，實施小區(qū)周邊安全控制， 24 小時小區(qū)內(nèi)全面巡邏，全面監(jiān)控，對門崗實行三流管理：即進(jìn)出人員、車輛、物品管理實行登記制度、物品檢查制度；對來訪客人，要電話征得業(yè)主同意，方可進(jìn)入。要采取一切有效措施，確保業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。高水平的保安服務(wù)，絕不僅僅是看門站崗巡邏，而是在做好日常保安服務(wù)的同時，通過管理者有目的、有針對性的調(diào)查研究，收集社會治安信息、動態(tài)，發(fā)現(xiàn)那些可能給小區(qū)和業(yè)主安全帶來危害的潛在隱患，并及時、準(zhǔn)確，實事求是地向業(yè)主事先提出必要的警示，采取切實可行的防范措施，把可能發(fā)生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態(tài)。

　　參考物業(yè)管理網(wǎng)

　　http://www.gywygl.com/6/5124.htm

　　一般居住在別墅里的業(yè)主，除了要求有個安全的居住條件，還要求有一個清靜、優(yōu)美的生活環(huán)境，且別墅區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率較高，綠化及景觀配置檔次也較高。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別注意搞好環(huán)境綠化，實行“三分種，七分養(yǎng)”的養(yǎng)護(hù)原則。首先應(yīng)對小區(qū)的花木進(jìn)行分類，將植物的特征、習(xí)性編寫掛牌，登記造冊，編好工作計劃，根據(jù)季節(jié)、數(shù)植位置、環(huán)境等因素早打算早安排。根據(jù)不同園林樹木的生產(chǎn)需要和某些特定的要求，及時對樹木采取灌溉、施肥、修剪、防治病蟲害、防寒、除草中耕等園藝技術(shù)措施；另一方面進(jìn)行看管、巡查、維護(hù)保潔等工作，為業(yè)主創(chuàng)造出一個花園式的居住環(huán)境，使一棟棟別墅掩映于綠茵叢中，鳥語花香；另外一個方面是水景水質(zhì)的處理和保養(yǎng)，由于大多數(shù)別墅區(qū)外河道水質(zhì)污染，區(qū)內(nèi)河溪水多靠地下水井和天然雨水，水的流動有局限性、范圍小、綠藻生長較快，因此應(yīng)定期投放殺藻劑，專人負(fù)責(zé)河、溪水面漂物的清撈，每天啟動巡環(huán)泵 6 小時以上，使水不斷流動，保持充足的氧分，確保別墅區(qū)水景不受污染，讓業(yè)主能真正享受到居住在花木水的自然環(huán)境中。

　　二、別墅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容

　　客戶服務(wù)：進(jìn)行入伙登記、客戶接待、客戶聯(lián)系、業(yè)主檔案資料管理、延伸服務(wù)需求登記、裝修管理服務(wù)、業(yè)主投訴處理及回訪等。

　　工程維修服務(wù)：業(yè)主報修服務(wù)應(yīng)實行 365 天 24 小時報修制度，還包括房屋設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和修繕、各種設(shè)備的安全正常運(yùn)行和維修保養(yǎng)、供水及供氣管線的檢查保養(yǎng)等。

　　保安服務(wù)：組織保安人員 24 小時不間斷值勤巡視和門崗“三流”管理，即車流、人流、物流；防盜防火、保證業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。

　　保潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)：每天定時對公共區(qū)域保潔衛(wèi)生，做到無垃圾、無堆積物、無積水，小區(qū)整潔、道路干凈、交通通暢，搞好區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)工作和擺花工作，綠化環(huán)境優(yōu)美、環(huán)境優(yōu)雅，使業(yè)主享受一個清新、優(yōu)美而舒適的生活環(huán)境。

　　應(yīng)急處理服務(wù)：制定并實施治安、火警、停水、停電水侵及其它突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織人員進(jìn)行培訓(xùn)和演練，明確責(zé)任人，確保別墅小區(qū)發(fā)生緊急狀態(tài)時能應(yīng)對自如，使業(yè)主的利益得到最大的維護(hù)。

　　延伸服務(wù)：在社區(qū)提供多種延伸服務(wù)，滿足業(yè)主便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社會文化活動服務(wù)的需求。

　　三、別墅小區(qū)的管理模式

　　別墅小區(qū)管理的構(gòu)架設(shè)置要充分體現(xiàn)公司的服務(wù)理念，讓業(yè)主、開發(fā)商和政府主管部門從別墅的組織架構(gòu)上就能清楚地看到項目上每一個部門、每一個崗位設(shè)置。每一個部門、每一個崗位的命名都是為了業(yè)主的利益，都是為了更高效、更直接地為業(yè)主提供最需要的服務(wù)。項目上組織架構(gòu)設(shè)置應(yīng)避免設(shè)行政人事部、財務(wù)部、檔案室、市場部等傳統(tǒng)的、類似上級公司職能部門的機(jī)構(gòu)，避免形成部門繁多、人浮于事、效率低下的機(jī)構(gòu)，讓業(yè)主承擔(dān)其不愿承擔(dān)的支出。

　　別墅小區(qū)管理的架構(gòu)設(shè)置不但要滿足業(yè)主居住的公共性服務(wù)需求，更要充分考慮業(yè)主的延伸服務(wù)需求，架構(gòu)設(shè)置要有利于物業(yè)管理企業(yè)開展對業(yè)主提供公共性的專業(yè)服務(wù)和延伸服務(wù)，要讓業(yè)主在其需要的時候，能找到人和叫到人。延伸服務(wù)的人員，能讓業(yè)主需要便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社區(qū)文化服務(wù)時有人接待、有人服務(wù)，提供 12 小時客戶接待、隨叫隨到的服務(wù)。保安、工程維修服務(wù)提供 365 天 24 小時服務(wù)。

　　別墅小區(qū)作為一個物業(yè)項目，對該項目物業(yè)管理的架構(gòu)設(shè)置為項目物業(yè)服務(wù)中心，任命一個物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理全面負(fù)責(zé)，并配備一名物業(yè)經(jīng)理助理協(xié)助管理。物業(yè)服務(wù)中心下設(shè)各部門其具體操作崗位有客戶服務(wù)、保安、維保、保潔、綠化以及其他服務(wù)人員，他們分別在各自部門主管領(lǐng)導(dǎo)下，按別墅小區(qū)管理運(yùn)作規(guī)程和操作規(guī)程完成各自崗位的作業(yè)任務(wù)。制定從經(jīng)理、各部門主管及操作人員崗位職責(zé)，明確工作職責(zé)，責(zé)任到人，便于內(nèi)部定期考核。

　　四、費(fèi)用來源

　　無論是購買或者租用別墅的業(yè)主，都有義務(wù)繳納以合同約定的物業(yè)管理費(fèi)，這是為了物業(yè)管理更好地為業(yè)主服務(wù)、正常運(yùn)作別墅小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)備設(shè)施；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢，開展多層次延伸服務(wù)，如：私家花園、綠化養(yǎng)護(hù)、花草樹木補(bǔ)栽等，以及業(yè)戶提出的特約服務(wù)，延伸服務(wù)項目大部分是非公共性的有償服務(wù)，對業(yè)戶和物業(yè)管理企業(yè)有利。

　　參考物業(yè)管理網(wǎng)

　　http://www.gywygl.com/PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=519&QuestionsID=148

別墅項目和住宅項目的物業(yè)管理有何不同

別墅的物業(yè)費(fèi)一般是多少

別墅物業(yè)環(huán)境管理與服務(wù)人員怎么配置

別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)和要求是什么？

什么是物業(yè)形態(tài)？

　　定義。

　　物業(yè)形態(tài)就是業(yè)存在的各種形式業(yè)管理的各種運(yùn)行方式。也可以認(rèn)為業(yè)類型。如住宅小區(qū)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工廠物業(yè)。

　　二、基本類型。

　　物業(yè)的種類大致歸納成幾類，一類是居住物業(yè)，第二類是商業(yè)物業(yè)，第三類則是生產(chǎn)、后勤、辦公等自用物業(yè)。

　　不同種類的物業(yè)，管理有其共性和個性，因服務(wù)對象不同，管理模式、服務(wù)功能會有較大差別。

　　三、物業(yè)形態(tài)細(xì)分

　　物業(yè)管理進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型期以來，市場細(xì)分和專業(yè)定位出現(xiàn)多元化走向，隨著地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，物業(yè)類型之多，給物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)帶來了新的契機(jī)。同時，由商業(yè)地產(chǎn)匯集開發(fā)理念、城市規(guī)劃和社區(qū)要素而形成的主題社區(qū)，又為新一代的物業(yè)管理人提出了新的要求。

　          　

　　　　1、住宅物業(yè)。普通多層、是有電梯6樓到18樓屬于多層,18樓以上屬于高層建筑。

　　一般的住宅小區(qū)，包括商品房小區(qū)、經(jīng)適房、家屬院、別墅區(qū)等等

　　2、商業(yè)物業(yè)，如寫字樓、商業(yè)樓、綜合商務(wù)樓、酒店、賓館及各類大廈等

　　3、工業(yè)物業(yè)，如工廠、企業(yè)辦公樓等

　　4、行政、事業(yè)單位物業(yè)，主要是各個政府辦公機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院、群團(tuán)組織辦公場所、體育館場、博物館、紀(jì)念館等

　　5、公益性物業(yè)，如公園、車站、碼頭、地鐵站

　　四、實例

　　1、普通住宅。

　　單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。

                                         

　　單元式住宅的基本特點(diǎn)有：

　�。�1）每層以樓梯為中心，戶數(shù)較少，一般為2~4戶，大進(jìn)深的每層可服務(wù)于己5~8戶。住戶由樓梯平臺進(jìn)入分戶門，各戶自成一體。

　�。�2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，減少住戶間的相互干擾，適應(yīng)多種氣候條件。

　�。�3）建筑面積較小，戶型相對簡單，可標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價經(jīng)濟(jì)合理。

　�。�4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往。

　　2、公寓。

　　公寓式住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。

                                              

　　公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層樓房，標(biāo)準(zhǔn)較高；每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。我們還可根據(jù)公寓的結(jié)構(gòu)和型態(tài)，將其分為小型公寓，花園公寓和高層公寓。

　　3、花園式洋房。

　　花園式住宅一般稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。

　　一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化。

                                             

　　住宅內(nèi)水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通迅、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般是高收入者購買。

　　4、酒店式公寓。

　　酒店式公寓是指建筑的結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備。

                                             

       概括地說，就是“酒店式服務(wù)，公寓式管理”，將星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中，購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓私密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。

　　5、商住兩用。

　　商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它既屬于住宅，同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)功能，使居住的同時又能從事商業(yè)活動。

                                                  

商住住宅適合于小型公司以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。

　　6、別墅。

　　“別墅”這一名稱是舶來品�，F(xiàn)在常說的“別墅”，實際上涵蓋了國外的兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，一種是Villa。如果直譯過來，House應(yīng)該是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“別墅”，也可以譯成“莊園”、“城堡”，一種帶有詩意的住宅。事實上，國內(nèi)目前房地產(chǎn)市場所銷售的大部分“別墅”，并不是Villa，而是HOUSE。

　　目前在市場上我們按照別墅的建筑形式將別墅產(chǎn)品分為五大類：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。

　�。�1）、獨(dú)棟別墅

　　獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。

　�。�2）、聯(lián)排別墅

　　又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個車位，還有地下室。

                                                

       它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，

　　（3）、雙拼別墅

　　它是聯(lián)排隊別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。

                                                

      目前，在美國比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅。統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。

　�。�4）、疊拼別墅

　　它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。

　　（5）空中別墅

　　空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少。

　　7、寫字樓.

　　寫字樓市場目前流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。

                                                 

        相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級評定的方法,第一要素：黃金區(qū)位,第二要素：超大規(guī)模,第三要素：建筑文化,第四要素：硬件設(shè)施,第五要素：軟件服務(wù)

　　8、商鋪。

　　商鋪是指經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)或感受體驗的場所�？煞譃槿缦聨最悺�—商業(yè)街商鋪、市場類商鋪、社區(qū)商鋪、住宅底層商鋪、百貨商場、購物中心商鋪、商務(wù)樓、寫字樓商鋪、交通設(shè)施商鋪。

                      

　�。�1）、商業(yè)街商鋪

　　商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

　�。�2）、市場類商鋪

　　在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇中的店鋪位。

　�。�3）、社區(qū)商鋪

　　指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。

　　（4）、住宅底層商鋪

　　指位于住宅建筑底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。    

                         

       （5）、百貨商場、購物中心商鋪

　　指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。

　�。�6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

　　指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。

　�。�7）、交通設(shè)施商鋪

　　指諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。