數(shù)據(jù)不一定是市場(chǎng)的真實(shí)表現(xiàn)，但一定程度上能反應(yīng)出市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是如此。2019年的青島房地產(chǎn)市場(chǎng)好像還沒(méi)有開(kāi)始發(fā)力，1月、2月份新建商品房成交均下降，尤其是2月份，成交套數(shù)和面積同比環(huán)比下降5成。從各區(qū)樓市庫(kù)存去化周期來(lái)說(shuō)，截至2月底，青島新建商品房去化周期為20個(gè)月。但從個(gè)各片區(qū)來(lái)看，幾家歡喜幾家愁！去化周期最長(zhǎng)的片區(qū)新建商品房去化周期達(dá)83個(gè)月，最短的去化周期僅有14個(gè)月。

這個(gè)地方房子賣(mài)光得7年

樓市的去化周期受到供需、價(jià)格、人口、政策、配套等多方面因素的影響，因此每一個(gè)階段的樓市去化周期也是不同。但樓市去化周期能從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者一些啟示。根據(jù)銳理新媒體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照近6個(gè)月的去化周期來(lái)算，截至2月底，青島新建商品房庫(kù)存去化周期為20個(gè)月，其中，市南區(qū)去化周期最長(zhǎng)，為83個(gè)月，高新區(qū)和平度市去化周期最短，均為14個(gè)月。

按照統(tǒng)計(jì)的13個(gè)片區(qū)去化周期來(lái)看，比整體去化周期20個(gè)月少的片區(qū)有原四方區(qū)、李滄區(qū)、膠州市、平度市和高新區(qū)。比整體去化周期多的片區(qū)分別是市南區(qū)、原市北區(qū)、原黃島區(qū)、萊西市、城陽(yáng)區(qū)和即墨區(qū)。嶗山區(qū)與整體去化周期持平，都是20個(gè)月。

根據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，目前，市南區(qū)雖然僅7個(gè)項(xiàng)目在售，也是整個(gè)青島庫(kù)存套數(shù)最少的區(qū)域，但因價(jià)格相對(duì)較高、選擇余地較少等因素的影響，造成購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)意愿較小，因此去化周期變長(zhǎng)。相反，像高新區(qū)、平度這樣的片區(qū)來(lái)說(shuō)，雖然距離主城距離較遠(yuǎn)，但是購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻相對(duì)較低，未來(lái)發(fā)展?jié)摿�較大，成為很多人置業(yè)的首選，因此雖然庫(kù)存套數(shù)比市南多，但是去化周期相對(duì)較短。

尤其是高新區(qū)，近年來(lái)一直是青島的購(gòu)房“圣地”，由于政府限價(jià)，高新區(qū)房?jī)r(jià)一直處于一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)，再加上青島中學(xué)、地鐵8號(hào)線等配套因素的影響，購(gòu)房者接踵而至，不少中介“10萬(wàn)元”茶水費(fèi)的問(wèn)題也敢明目張膽擺上臺(tái)面來(lái)說(shuō)，無(wú)奈高新區(qū)出臺(tái)搖號(hào)買(mǎi)房的政策，但也多次出現(xiàn)10人搶一房的盛況。2019年1月初，高新區(qū)搖號(hào)政策暫定，但高新區(qū)樓市仍然受到關(guān)注，甚至傳出高新區(qū)樓盤(pán)要漲價(jià)的小道消息，刺激著購(gòu)房者的神經(jīng)。

三駕馬車(chē)動(dòng)力依然強(qiáng)勁

數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，青島樓市庫(kù)存最多的三個(gè)片區(qū)分別是原膠南市，原黃島區(qū)和膠州市，新建商品房庫(kù)存套數(shù)是高新區(qū)的2-3倍，但從去化周期來(lái)說(shuō)，三個(gè)片區(qū)的去化周期分別是25個(gè)月、22個(gè)月和16個(gè)月。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1、2月份，三個(gè)片區(qū)成交套數(shù)依然是青島樓市成交的三駕強(qiáng)有力的“馬車(chē)”，消化能力可見(jiàn)一斑。

2018年11月份各片區(qū)去化周期

2018年11月底，整個(gè)青島新建商品房去化周期僅有9.6個(gè)月，城陽(yáng)、高新區(qū)兩片區(qū)去化周期不到6個(gè)月。相比之下，由于部分項(xiàng)目2018年年底為沖擊業(yè)績(jī)，加快推盤(pán)節(jié)奏、再加上春節(jié)的影響、購(gòu)房者的觀望……樓市去化周期放緩。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年開(kāi)年以來(lái)，TOP100房企2月份單月的整體銷(xiāo)售規(guī)模較1月份環(huán)比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環(huán)比下滑32.6%。按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，2月份百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售額同比下滑11%左右。也有媒體表示，部分城市房貸開(kāi)始放松，“一城一策”調(diào)控將明確。對(duì)于青島樓市來(lái)說(shuō)，政策是否會(huì)有變化？?jī)r(jià)格會(huì)不會(huì)調(diào)整？市場(chǎng)如何走向？能否在今年抄底撿漏呢？我們共同探討，拭目以待。

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