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不管是什么原因

今天沒有top30開發(fā)商的身影

都意味著未來新都心會有一些變化

—— 觀察員老王

和達·君玥的一點感觸

分析今天的土拍之前，想先說說最近看的盤——和達·君玥。

從新都心和東李老盤來看，我感覺和達算不得什么品質(zhì)開發(fā)商，而且已經(jīng)很長時間沒拿到什么像樣的地了。所以，在走入這個大門之前，我并對這個盤沒有報太大的期待。

但是，看到沙盤，還是有一點意外：

在兩排樓座之間，竟然有宣傳寬度達80米的綠化休閑區(qū)，不要說在新都心，就是一些郊區(qū)盤都很難做道這一點。即使開闊的視野能讓后面的樓座賣一個相對高的價格，但是怎么也不如多建兩棟樓的利潤率高。

如果這個規(guī)劃保質(zhì)保量實現(xiàn)，在加上不輸給同區(qū)競品的戶型和精裝，君玥的品質(zhì)，在目前新都心樓盤中，是領(lǐng)先一個身位的。

在這種情況下，君玥前期拿出了視野最好的樓王來開盤，價格和周邊競品也差不了太多，但是去化率并不高。

不知為什么，我突然間想起了金隅和府，那個我從旁邊路過都會感到壓抑的小區(qū)。如此的容積率，如此的園林設(shè)計，如此的地段，但當(dāng)年還是有不少本地人跟著外地人瘋搶，理由只有一個：

再不搶，就沒了。

站在和達·君玥的沙盤前，我們回頭來看：

是爛房子沒了更遺憾，還是你沒有主見跟風(fēng)搶爛房更悲��？

土地“井噴”帶來的兩大變化

用許多同行的話說，今天市北區(qū)的土地呈現(xiàn)“井噴”式供應(yīng)。與輔城區(qū)動輒百萬方的大盤相比，主城區(qū)的都是小盤。淮安路66號住宅的建筑面積為10900平方米，爐具廠改造地塊住宅建筑面積為45260平方米，南京路地塊總建筑面積為83600平方米。

這些土地的底價依然不低，最便宜的8000元/平，好一點的1.2萬/平方米。這次拿地的開發(fā)商，沒有一家是top30的開發(fā)商。當(dāng)然，除了高地價之外的捆綁條件，可能讓很多大鱷知難而退，但這也可能代表了大開發(fā)商的態(tài)度的轉(zhuǎn)變。從以往爭先恐后，到輔城區(qū)零星出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，再到小開發(fā)商又漸漸走上前臺，可能預(yù)示著土地市場的一種轉(zhuǎn)變：

不顧一切搶地的時代已經(jīng)過去了。

還有一個變化，那就是開發(fā)商的效率大大提高了。保利7月25日拿地，29號就出了規(guī)劃，這種高效以前聞所未聞。這種高效的背后，體現(xiàn)了開發(fā)商對于市場的判斷。

我們不禁也要思考幾個問題：

青島中高端剛改族還有多少？

新都心的吸引力是加強了還是降低了？

新都心的房價走勢會是如何？

新都心面臨三大利空

前段時間，參加了一個房產(chǎn)咨詢機構(gòu)的新聞發(fā)布會。會上我特意問了一個問題，那就是這半年來甲級寫字樓外來企業(yè)新增占比是多少。專業(yè)人士給我的數(shù)據(jù)是不到20%。

我為什么要問這個問題，其實是想推測一下在限購政策之下，青島中高端剛需流入狀況。在過去幾年中，青島中高端年輕剛需基本都已經(jīng)買上房了。因為與預(yù)算有限的工薪階層來說，他們可以支付更高的首付，可以承擔(dān)更高的貸款。所以即使沒有在保利天匯、青鐵華潤城買上房，那么也一定在海爾世紀官邸、萬科未來城成功入手。

到了現(xiàn)在，市場上還在持幣觀望的存量剛需已經(jīng)所剩無幾了。而我們這座城市IT行業(yè)并不發(fā)達，高收入企業(yè)比較少，中高端剛需的新增量比南方一些城市要少很多，這也是為什么蘇州還在漲，而青島疲態(tài)盡顯的一個主要原因。

還有一部分，是換房族。手里有一百萬左右的積蓄還有套老房子，如果老房出手可以買新房。但是現(xiàn)在的二手房市場……

需求端的大幅減少，是新都心新盤的第一個利空。

地鐵的修建。地鐵網(wǎng)越來越發(fā)達，新都心出行更方面，按理說房價應(yīng)該越高才是。但是從另一個方面講，“地鐵房”這個標(biāo)簽已經(jīng)不像以前那么金貴了。碧桂園在老四方的洋房產(chǎn)品，現(xiàn)在也可以打出1號線地鐵房的招牌，而電梯洋房的稀缺屬性，同樣會吸引喜歡這一類產(chǎn)品購房者的目光。此外，嶗山、李滄也都有不少新盤會加推，這些對于喜歡地鐵房的中高端剛需必然也是一個分流。

地鐵盤越來越多，是新都心新盤的第二大利空。

最后，我們要看一下二手房市場。以前大家一窩蜂的去買新房，是因為二手房的價格遠遠的高過新房，讓許多人有搶到新房就賺到的心態(tài)。但是現(xiàn)在，新都心的二手房跌得厲害，投資房產(chǎn)還能賺錢嗎？投資客心中疑惑越來越大的同時，剛需族也會盤算：次新房價格更低，離凱德mall更近，而且可以即買即住，那么還要一定買新房嗎？

二手房市場疲軟，是新都心樓盤第三大利空。

在這種情況下，這些新盤的定位就很關(guān)鍵。如果新盤一開始就定了低價走量的思路，以緊湊型套三為主力戶型，用低價毛坯房走量，開盤攏住人氣，盤子小還能獲得一個不錯的結(jié)果。如果繼續(xù)走大戶型路線，那么就看誰的腰包里銀子多，能撐的時間長了。

但不管如何，新都心整體房價下行都可以預(yù)見。不管是八月還是金九銀十，沒有特別大的讓利優(yōu)惠，都沒有必要去搶房了。

耐心地等待，越往后守住好房子幾率也就越大。

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